产业估值服务

我们为所有类型的产业——包括组屋和私人住宅、商业、工业、土地、酒店等——提供专业的独立分析、全面且可靠的估值服务。我们坚信，准确、高质量且能持续引领市场的估值方法对每项房地产投资至关重要。

我们敬业且经验丰富的团队由在估值业务方面拥有近 30 年经验的 Joseph Gan 领导，能为我们的客户提供针对无形资产的公正意见。这不仅限于抵押贷款估值，也包括企业活动，如通过资产或股份转让收购本地或海外公司、首次公开募股（IPO）和特别审计审查委托。我们的报告由当地银行家、企业融资机构、律师、审计师和潜在投资者提交和验证。

我们致力于以公平且有竞争力的可协商费用，提供及时且准确的估值服务。我们的估值团队遵循的原则为，在得出产业的市场价值之前必须进行专业、详细和透彻的研究过程，并且专注于为银行、金融机构、法定机构、跨国公司、律师、会计师和私人客户提供和发展估值业务服务。

我们的估值服务

组屋、私人住宅、商业、工业、专业产业（高尔夫球场、酒店、度假村等）、开发地段估值
出售/购买/撤资/清算估值
房地产投资信托（REITs）估值
公开上市/首次公开募股/合资企业/投资估值
抵押/贷款估值
拍卖估值
财务报告、会计和年终总结
股份转让
公积金提取
产业税咨询
诉讼及专家证人
火灾保险
印花税和遗产税
商业租金审查和续租
强制征地上诉
土地开发融资

我们的估值部门在以下银行和金融机构的估值小组中

星展银行
华侨银行
大华银行
汇丰银行
马来亚银行
联昌国际银行
Ethoz
资助团体
金钟财务服务

Joseph Gan

估值总监

为协助您的需求，请联系我们: valuation@propnex.com

企业租赁

我们提供一整套全面和专业的租赁解决方案，以满足我们的企业业主和租户对其住宅或工业产业的需求。从营销、管理和租赁空置单位，到跟进更新和租赁报告，我们敬业的租赁团队将能够处理您的租赁事宜。

我们的客户包括企业业主和企业租户。我们为企业业主营销和管理其产业，并未企业租户（跨国公司）协助他们提供搬迁服务、租赁管理、账户管理、搜索住房与学校以及离境交接服务。

我们的租赁服务

营销与租赁

实施和执行有效的营销活动
积极的营销并进行展示
为收到的报价提供建议与谈判
跟进续订
租户保留计划

租赁管理

空置单位
租前与租后
移交与接管
租赁问题
每月市场报告与更新
租赁建议与预算建议

财务管理

客户信托账户管理
应收租金
租金拖欠管理
产业税、分层地契管理委员会（MCST）管理以及任何其他相关政府机构
每月合并报表、租金报告和付款

Norris Low

企业租赁总监

为协助您的商业租赁需求，请联系我们：: leasing@propnex.com

关于投资与集体出售团队

投资和集体出售团队由精通市场趋势的专业房地产专家组成。不论是集体出售项目、有地住宅和非有地房产、办公楼和工业地产，他们擅长为资本寻求与之匹配的房地产投资机会。

Our track record of successful collective sales included Rose Garden, Clemenceau Court, Gardenia Court, three landed homes in Lorong N Telok Kurau, Ji Liang Gardens, and Vicenta Lodge.

吴美琪（Tracy Goh）

投资与集体出售主管

我们团队旗下50 多名顾问，由从事房地产行业 30 多年的吴美琪（Tracy Goh）领导。过去曾经营自创房地产代理机构 20 年，Tracy 经验丰富，也曾为新加坡的各种房地产交易提供建议，协助不同群体的客户进行房地产投资组合。

凭借博纳首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）的经验和洞察力，投资与集体出售团队将持续其战略性运作以保持竞争优势，并努力为我们的客户争取最佳投资结果。目前，博纳获任为价值超过 S$50 亿的集体出售项目进行营销，当中部分项目计划将于 2022 年上半年开放销售。

现已开放销售与发布

Lakepoint Condominium For Sale By Private Treaty Launching in End May

地址湖景通道2、4、6、8、10号

地契时长 99年地契（1983年10月1日起）

土地面积 52,237.7sqm/大约562,286sqft

总容积率 1.4

潜在建筑楼面 73,132.78sqm/大约787,201sqft

保留价 $640,000,000

预计填补溢价和差额溢价 $133,000,000

总地价 $773,000,000

土地价格 ($ psf ppr) $982

现有单位数量 309

潜在单位数量(新发展项目) 806间单位，平均单位面积85sqm

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Lakeside Apartments Launching on 22 March 2022 and closing Tender 25 May 2022

地址园景路9E、9F号

地契时长 99年地契（1977年3月1日起）

土地面积 12,465.4sqm/大约134,177sqft

总容积率 2.1

潜在建筑楼面 26,177.34sqm/大约281,772sqft

保留价 $240,000,000

预计填补溢价和差额溢价 $63,000,00

总地价 $303,000,000

土地价格 ($ psf ppr) $1,075

现有单位数量 120

潜在单位数量(新发展项目) 307间单位，平均单位面积85sqm

签字进行中

1. The Dairy Farm

永久地契

土地面积 69,678.50 sqm

容积率 2.1

山景地铁站（Hillview MRT）

2. 花柏花园（Faber Garden）

永久地契

土地面积50,607.9 sqm

容积率1.6

光明山地铁站（Brighthill MRT）

3. Balestier Regency

永久地契

土地面积5753.6 sqm

容积率 2.8

4. The Tanamera

99 年

土地面积 21997.4 sqm

容积率 2.1

Tanamera MRT

5. 鑫禧苑（Simsville）

99 年

土地面积28133.4 sqm

容积率 2.8

巴耶利峇中心与地铁站（Paya Lebar Hub & MRT）

6. Island View

永久地契

Land 28,757.3 sqm

Plot Ratio 1.4

Greater Southern Waterfront & Mrt

集体出售是一个可行的选择吗？

在评估房地产是否适合集体出售时，有很多考虑因素，其中包括以下几点:

当前的用途分区总体规划是什么？
由工业用途转为住宅用途所涉及的开发成本是多少？
这个项目是否修建不足吗？
该用途目前的地价是多少？
会不会对业主造成经济损失，损失的影响有多大？
是否有任何我们需要注意的非法侵占？
是否有足够的溢价让业主同意集体出售？
那个地区的新发展项目售价是多少？
业区奖励计划（Masterplan 2019 CBD Incentive）的资格？
项目是否受高度限制影响？
项目是否受 85 平方米或 100 平方米的裁决影响？
是否能将工业工厂用途转换成到仓库、数据中心或食品工厂用途？

为了评估集体出售的可行性，业主必须提供每个单位的分层面积和份额价值 .

请提交至 tracygoh@propnex.com

什么是投资销售？

投资销售指的是土地或建筑的收购，以作重新开发或集约化，亦或者作为产生长期收入的投资资产。对于前者，重新发展竣工后，业主或开发商可以选择分层并将单位出售给个人买家。至于后者，业主可以选择进行资产增值以增加其价值，例如进行加建和改建工程，或执行重大资产增值活动，以将建筑面积扩大到规划当局规定的最大可允许建筑楼面。

2022年市场前景

2019 年新型冠状病毒（COVID-19）疫情爆发至今，彻底改变了我们所认知的世界。将这种变化视为机遇的企业必将繁荣发展，而拒绝变革的则将走入历史。

2020年，新加坡推出了新加坡数码银行执照（Digital Banking License），吸引了许多金融巨头，面对冠病疫情，他们毫不畏惧，势不可挡：阿里巴巴（Alibaba）收购了安盛保险大厦（AXA Tower）50%的股权；抖音（TikTok）的母公司字节跳动（ByteDance）已加大在新加坡的招聘力度，并计划斥资数十亿元投资数据中心；最后是，微信（WeChat）持有者腾讯控股（Tencent Holding）已确定计划，将在新加坡设立新办事处，作为进军其东南亚的一部分。这一切的发展，都对房地产行业来说是个好兆头，投资销售肯定会在未来取得巨大增长。

冠病疫情使新加坡成为人们关注的焦点。我们的政府不断采取措施控制病毒的传播，并提高我国的疫苗接种率，同时确保我们大部分的日常生活都可以安全地进行。政府也从国家储备金中拨出数十亿新币的款项，以更好地支撑我国防疫。尽管冠病疫情肆虐，我们的货币仍然保持强劲，这吸引了世界各地的许多富豪投资者，他们想从房地产中获得租金收入，并将资金存放在安全的避风港。

2021 年最后一季，由于供应链中断和汽车需求高涨，我们见证了通货膨胀率的逐步上升。随着去年拥车证（COE）价格翻倍，电动汽车持续在路上呼啸而过。随着这波通货膨胀追赶着我们进入新的一年，而美联储也已宣布于第二季必将加息。

这一切会否影响新加坡的投资销售？在一定程度上，这会迫使开发商和买家重新思考自己的投资策略；他们是否应该因更高的利率而减少借款。拥有强劲资产负债表的开发商必然会有优势，因为他们无需通过债券筹集资金。我们也观察到，更多的合资伙伴携手购买土地或建筑以分散风险，这将继续成为今年的最受欢迎的投资策略。

2021 年，开发商销售旺盛，共售出了 13,000 多个单位，这就为政府售地持续不断的土地招标提供了信心。 2021 年 12 月 16 日，房地产价格上涨 10.6% ，引发了最新的降温措施。

这些降温措施真的会为市场降温吗？

2021 年 12 月 16 日后，各个项目的销售继续保持稳定，因为首次购买梦想家园的买家不受降温措施的影响。由于买家需求是由更多正在升级房屋的自住业主所推动，我们认为这种需求不会因降温措施而受到影响。这意味着今年预计会有更多的投资销售。我们预计中央区外（OCR）、其他中央区（RCR）甚至是核心中央区（CCR）的所有土地销售，只要地价合理、足以让开发商获取合理的利润以维持运作，就能继续维持良好的表现。

体验博纳的不同之处

以博纳的愿景为基础，我们的团队将竭尽所能，并想出更多创新方式来买卖房产。以下是我们与竞争对手不同的地方：

1. 我们不断寻求一切可能的方式为客户增加价值

2. 我们力求与各方共赢

3. 我们通过引入合资伙伴来帮助发展商投资更多的重建项目

4. 我们使我们的客户能够投资奖杯资产

5. 我们通过引入合资伙伴来促进客户建筑物的翻新

6. 我们想方设法帮助客户从 2019年发展总蓝图草案中央商业区奖励计划（Masterplan 2019 CBD Incentive）中受益

7. 我们能让高净值人士和基金投资发展项目

我们坚信，建立人脉是成功的关键。

我们期待与您交流，为您增加价值。请与我们联络，谈话内容绝对保密

我们为办公楼业主增值时所提出的问题：

业主若出售建筑物是否会更好？
我们是否应介绍股权合伙人（Equity Partners ）购买控股公司的股份？
是否可以翻新建筑物并扩大其总建筑面积（GFA），以增加租金和资产价值？
办公楼能否从2019年发展总蓝图草案中央商业区奖励计划（Masterplan 2019 CBD Incentive）中受益？
业主能否获得初步策划准证（Outline Planning Permission，简称OPP）以增加建筑面积，从而提高其售价？
业主能否获得初步策划准证（Outline Planning Permission，简称OPP）以增加建筑面积，从而提高其售价？
是否可以合并地段以实现更高的资产价值？

请与我们联络，谈话内容绝对保密。

优质洋房：奢华豪宅的无人之巅

优质洋房（GCB）是新加坡令人梦寐以求的顶级豪华住宅。这一栋栋稀有、宽敞、超独家的有地房产，散发着崇高的身份与地位。

它们究竟有多稀有？新加坡的39 个优质洋房地区（GCBA）中，估计有 2,700 到 2,800 间优质洋房，占全岛有地住宅总数的 4% 以下。事实上，优质洋房的稀缺，是帮助这一珍贵资产类别能随着时间保持价值的关键。

Henry Lim

优质洋房与高级豪宅主管

区域支部总监

优质洋房与高级豪宅

由房地产界资深人士 Henry Lim 领导的优质洋房与高级豪宅团队致力于抓紧新机遇，进一步扩大博纳在新加坡超独家有地住宅市场的影响力。

优质洋房与高级豪宅主管拥有超过 25 年的豪华住宅地产和 GCB 房地产代理经验。这些年来，Henry 完成了 100 多处房产交易，销售额估计高达 S$10 亿。自 1994 年以来，Henry 在有地住宅领域树立了屹立不倒的声誉，除了拥有渊博的市场知识，拿下超高净值交易更是他的拿手技能。