重燃的买气与市区边缘新盘合力催动9月份开发商销售

2024年10月15日，新加坡—— 9 月份新私宅销量大幅增长，原因是购房兴趣重燃，以及市区边缘新盘项目收获了良好销量。开发商于9月售出 401 套新私宅（不包括执行共管公寓EC），较 8 月份211 套的销量激增了 90%。与 2023 年 9 月相比，销量同比增长了 85%。

将最新销售数据纳入考量，房地产开发商在 2024 年第三季共售出约 1,188 套新私宅（不包括 EC），使今年前首九个月的新私宅总销量达到 3,077 套（2024 年第一季：1,164 套；2024 年第二季：725 套）。博纳产业预测，2024 年全年新私宅销量将介于为 5,000 至 5,500 套（不包括 EC）。
 
 

来源: 博纳研究、市区重建局

9 月开盘的新项目是美世界（Beauty World）的 8@BT，于开盘周末卖出总单位量158 个的 53%。总体而言，开发商于9月推出的待售新单位共计 437 个，这包括早前已开盘的项目。9 月份推出的单位数量环比增长了 60.7%，开发商于8月份推出的单位数量则为 272 个。

其他中央区（RCR）是9月新私宅销售三个子市场中的领头羊，受 8@BT 的销量所带动。开发商共售出 221 个新 RCR 单位，与 8 月份的 66 套相比，销量增长了三倍多。RCR 单位约占 9 月份新私宅销售的 55%。8@BT 是9月最畅销的 RCR 项目，以中位数价格每平方英尺 S$2,727售出83 个单位。与此同时，松林（Pine Grove）的松岩轩（Pinetree Hill）在第二阶段开盘后，销量于9 月份激增。松岩轩共卖出72 个新单位，中位数价格为每平方英尺 S$2,501。这是今年迄今为止松岩轩表现最好的月销售业绩。

中央区外（OCR）9月份销量也见长。9 月份，OCR新私宅销量共计 165 套，比上个月易手的 125 套多出约 32%。最受欢迎的OCR 项目是 顶林佳苑（Hillhaven），以每平方英尺 S$2,120的中位价售出 46个单位。9 月份，一些 OCR 项目的销售也出现增长，包括 Hilllock Green、Lentoria、秘林嘉园（The Myst）和 Pollen Collection。

核心中央区（CCR）方面，开发商于9月售出了 15 套新房，比8月份成交的 20 套较少。这是自 2009 年 1 月售出 13 个单位以来，CCR 每月新私宅销量最低的一次。自政府在 2023 年 4 月收紧额外买家印花税 (ABSD) 税率，CCR推出的新盘项目数量较少，进而让CCR 销售陷入低迷。9 月份 CCR 畅销项目双冠军是 19 Nassim 和康邻豪庭（Klimt Cairnhill），两个项目分别以每平方英尺 S$3,608和每平方英尺 S$3,517 的中位数价格，各售出三个单位。

 EC 领域方面，开发商在 9 月份售出了 32 套新单位，较 8月份成交的 36 套新 EC 单位下跌了 11%。昱丰嘉园（Lumina Grand）EC 是9月的畅销项目，销量共计11个单位，中位数价格为每平方英尺 S$1,486。市区重建局数据显示，截至9月底，市场尚有约170个新EC单位待售。符合资格的EC买家到了11月会有更多选择，建有504个单位的登加（Tengah）项目翠怡园（Novo Place）即将推出市场。

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：

“2024年9月，8@BT 的推出广受好评，现有项目的销量与前几个月相比有所增加。9 月份新私宅销量的上升可能反映了市场中购房兴趣的重新燃起。一些买家可能会在观察市场一段时间后决定此时入场买房。由于价格保持相对稳定，且最近美联储降息可能提振市场情绪，这也许会促使一些买家尽早采取行动，他们或许考虑到价格可能会在需求开始改善的时候增长。

继 9 月份销售，我们预计 10 月和 11 月的交易量将进一步上升。今年表现一直相当低迷的新私宅销售似乎有可能在 2024 年的最后几个月出现扭转。10 月，Meyer Blue 在开盘时成交了 226 套私人公寓中的 50%。建有348 个单位的景林嘉园（Norwood Grand）即将推出，可能会出现被压抑的需求，因为这是自 2012 年以来在兀兰（Woodlands）推出的首个私人公寓项目。值得注意的是，Meyer Blue 是自 7 月以来，连续第三个在开盘周末就拿下至少 50% 认购率的新项目（Kassia 52%；8@BT 53%）。

与此同时，市场预计 11 月将有大批新楼盘上市，包括嘉乐轩（Emerald of Katong）、鑫丰瑞府（Chuan Park）、宁芳苑（Nava Grove）、誉岭峰（Union Square Residences）和翠怡园（EC）。这些楼盘都将在年底学校假期开始前上市，个个具备吸引人的特点，可能会满足市场上不同群体的需求，包括首次购房者、组屋提升者和投资者。

买卖禁令数据显示，三个子市场的非有地新私宅的整体成交中位价都出现增长，CCR环比上扬5%、RCR环比增长4.1%，而OCR则环比上涨0.2%（见表1）。总体而言，我们认为新私宅价格将保持坚挺，价格方面可能会出现小幅增长，尤其在即将推出好几个新项目的RCR。

表1: 每月各区域非有地新私宅中位数成交价（$PSF）（不包括EC）

来源: 博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（数据于2024年10月15日截取）

表 2: 每月非有地新私宅销售（不包括EC）的买家居民身份国籍占比

来源: 博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（数据于2024年10月15日截取）

我们认为，9 月新私宅销售另一个值得高兴的现象是新加坡买家比例的强劲增长。从买卖禁令数据来看，90.3% 新私宅（非有地和有地）的买家是新加坡公民，这是自 3 月份以来的最高比例（见图 2）。相比之下，9 月份外国买家（非永久居民）占比则仍保持在 1.5% 的低位，而新加坡永久居民购买的新私宅比例为 8.4%。

随着多个新楼盘陆续开盘，外加买家重返之前已开盘的项目，我们持乐观态度，认为开发商销售活动可能会以强劲的势头结束今年，与2024 年初疲软的开局相反。博纳预计，全年新私宅销量可能达 5,000 至 5,500 套左右（不包括 EC）。”

表2：2024年9月畅销私宅项目龙虎榜（不包括EC）

来源: 博纳研究、市区重建局（2024年10月15日）