在许多购房者和市场观察者眼里，圣淘沙升涛湾（Sentosa Cove）的楼市也许不如往日辉煌。然而，潮起潮落，这些海滨住宅的形势似乎出现逆转，这样的市场观点也许就要改变。

圣淘沙曾被誉为“世界上最令人向往的住址”，但经过去十年来多轮降温措施后，圣淘沙的非有地私宅市场一直表现黯淡。其中，额外买方印花税（ABSD）、总偿债比率（TDSR）和更严格的房贷限制，抑制了这个度假胜地的楼市活动。

为此，有的开发商此前暂缓销售，选择先出租手中的单位，等到时机成熟后，再投放到公开市场上销售（如：新加坡升涛湾W魅居 The Residences at W Singapore Sentosa Cove和御丰轩Cape Royale）。

话虽如此，但升涛湾这艘大船似乎就快远离汹涌的海域，因为最近的市场数据出现了复苏的迹象。升涛湾非有地私宅的房价与租金收益率（rental yield on price quantum）近年来稳定增长，从 2020 年的 2.8% 增长至 2024 年的 3.3%。2024 年 1 月至 2025 年 1 月期间的租金收益率最高，为 4.0%（见表 1）。
 

表 1：圣淘沙升涛湾非有地私宅的房价与租金收益比率^ 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（*数据截至2025年1月31日）
^房价与租金收益比率是将一个项目 1 年内的平均月租与同期的全年平均转售成交价进行比较。计算公式为 (平均月租 x 12）/同个12 个月时段的平均转售价。
 

表 2：核心中央区非有地私宅的房价与租金收益比率^ 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（*数据截至2025年1月31日）
^房价与租金收益比率是将一个项目 1 年内的平均月租与同期的全年平均转售成交价进行比较。计算公式为 (平均月租 x 12）/同个12 个月时段的平均转售价。
^^升涛湾是第4区唯一的CCR住宅区
 

此外，圣淘沙项目的租金收益率一直高于我国本岛上其他同属核心中央区（CCR）的项目，2024 年 1 月至 2025 年 1 月期间的百分差达到1.2%的峰值（见表 2）。

有限的单位数量对租金有益
2010 年涛源湾（Seascape）和新加坡升涛湾W魅居推出市场，在此之后升涛湾已有超过 14 年没有推出新盘。展望未来，根据2019 年市区重建局发展总蓝图，升涛湾似乎没有其他私宅地段可用。这意味着岛上的非有地私宅将维持在现有的1,700多个单位，供应相当有限（见表 3），有可能在稳定的出租需求中让租金保持坚挺。

整体而言，圣淘沙非有地私宅的前景似乎将雨过天晴。对从长计议处理投资的购房者来说，圣淘沙具备潜在的投资机会。此外，升涛湾的房子通常比新加坡其他地方的房子出类拔萃，能提供海边度假村般的生活、宽敞的生活空间、绝美的海景和尊贵的感受。升涛湾距离新加坡最大购物中心的怡丰城（VivoCity），以及我国两个综合度假胜地之一的圣淘沙名胜世界（Resorts World Sentosa）其他商业和娱乐场所也只有一箭之遥。
 

表 3：升涛湾私宅单位数量

来源：博纳研究、URA Space

外国买家竞争减少
2023 年 4 月，政府将外籍买家购买任何一间新加坡住宅的 ABSD 税率从 30% 调高至 60%，来抑制外国投资者的需求并促进本地楼市的可持续性（见表 4）。对于那些想买优质黄金住宅房地产的新加坡公民和永久居民来说，外国投资者的需求减弱，需要面对的竞争也许会比较少，这就包括 ABSD 大幅上涨前比较受外国人欢迎的升涛湾。
 

表 4：现有额外买方印花税ABSD税率 

来源：博纳研究、国内税务局 IRAS

市建局房地产资讯系统买卖禁令数据显示，冠病疫情爆发前的2005 年至 2019 年，外籍买家（非永久居民）占第4区（升涛湾所处邮区）非有地新私宅和二手私宅交易的 8% 至 32%。2023 年的占比为 11.3%，2024 年的占比则下滑至 4.3%，严苛的 ABSD 税率抑制外国投资者需求很可能造就了这一现象。博纳产业认为，外国人购房需求的减弱，可能会为本地买家带来买房的机会。

未来发展
圣淘沙的未来发展非常值得期待，附近将打造南部濒水区（Greater Southern Waterfront，GSW），圣淘沙名胜世界也计划扩建，为整个圣淘沙岛和周围地区带来更多活力。

南部濒水区从巴西班让（Pasir Panjang）延伸至滨海东（Marina East），一条连绵不断的步道将衔接新加坡南部海岸的各个名胜景点、公园、山丘和海岸线。发展工程将在未来 5 到 10 年内进行，南部濒水区的一部分也会将岌巴俱乐部（Keppel Club）前址地段重新发展成新的住宅邻区。
 

与此同时，圣淘沙名胜世界目前正在进行大规模扩建，预计将于 2030 年完工。除了现有的景点外，名胜世界将新增一个由濒水步道、零售店面和两家豪华酒店组成的濒海生活娱乐开发项目。此次扩建预计将创造更多就业机会，吸引更多游客前往圣淘沙，让这个“探索永无止境”的“亚洲最喜爱游乐园”焕发活力。

随着圣淘沙及其周边地区的一系列发展将至，升涛湾似乎已蓄势待发，准备再次成为新加坡最令人向往的居住地之一。让您信任的博纳产业房屋经纪与您同舟共济，为您房产规划的下一步提供更多见解。
 

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