市区边缘新盘项目需求旺盛，5 月份新私宅销售创一年来新高

2023年6月15日，新加坡——在 4 月份交易量增长的基础上，2023 年 5 月份新私宅销售势头持续增加。开发商的销量在 2023 年 5 月达到了这一年来的最高水平，因双悦园（The Continuum）和青麓尚居（The Reserve Residences）两个新盘上市，推动销量从上个月的 887 个单位环比增长 17% 至1,038 套（不包括 EC）。在此之前，开发商从3 月至 4 月份的销售额环比激增了 80%。

这是自 2022 年 5 月售出1,355 套新单位以来，开发商每月销量首次突破 1,000 套大关。与去年同期相比，2023 年 5 月新私宅销量从 2022 年 5 月的高基数销量下降了 23.4%，当时丽福苑（Liv @ MB）和鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）的推出协助支撑了交易量。

与 4 月份一样，5 月份新私宅销售再次由其他中央区（RCR）领衔，共售出 847 套新私宅，比 4 月份销量增加了34.9%。新推出的双悦园和青麓尚居占 RCR 销售额的 88.3%，综合发展项目青麓尚居以中位数价格S$2,461psf出售 523 个单位，而永久地契项目双悦园则以S$2,720psf 的中位价将225 个单位出售。

来源：博纳研究、市区重建局

青麓尚居和双悦园是 5 月份唯二开盘的新私宅项目。6 月份的一级市场销售活动预计将变得更加低迷，因为学校假期期间，没有新项目推出市场进行销售预订。

核心中央区（CCR）成交了 152 套新私宅，较 4 月份销量环比滑落 26.9%。 最畅销的 CCR 项目包括以S$$2,685psf中位价售出 22 个单位的 艺雅轩（The Atelier），及中位价S$3,278psf售出 16 个单位的铂尔曼阁（Pullman Residences Newton）。

5月份中央区外（OCR）新私宅销量环比下跌23.5% 至 39 个单位，OCR本月并无新项目推出市场且待售单位供应依旧紧张。本月最畅销OCR 项目是万景轩（The Botany at Dairy Farm），16 个单位以S$2,125psf的中位数价格出售。市区重建局数据显示，在 OCR 已开盘的大众市场项目中，约 93% 的单位（不包括 EC）已经售出，买家的购屋选项非常少。

EC市场方面，开发商 5 月份共售出 17 个新单位，低于 4 月份易手的 22 个单位。5月，North Gaia EC 以S$1,270psf中位价出售了 15 个单位。市建局数据显示，截至 5 月底，已开盘 EC 项目中仍有 387 个单位未售出，其中 North Gaia 占未售出单位的大部分。

开发商在 5 月份向市场推出了 1,595 个新单位（不包括 EC）（主要来自双悦园和青麓尚居），数量高于 2023 年 4 月投放市场的 798 个单位。

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：
“尽管 2021 年 12 月以来已实施了三轮降温措施，外加房贷利率居高不下、经济增长前景放缓、房价坚挺，但人们对新私宅项目的需求依旧极具韧性。5 月份推出的两个新项目双悦园和青麓尚居，合计占 5 月份销售额约 72% 左右。

我们认为，积极的房屋需求来自新加坡人对我国楼市信心。尽管受到市场变化无常和周期的影响，本地房地产市场总体而言相对稳定，价格一直处于上升趋势。2009年以来，政府也时不时出手，以各种降温措施来确保住宅楼市不会过热，让房价不会超越经济基本面。此外，买家也可能对自己的工作和收入以及新加坡的长期前景感到安心。

这股信心，加上充足且随时可用备用资金——无论是来自个人储蓄、代际财富转移和/或从房地产销售（例如组屋提升者）或其他投资中释放的资金——已让买家在碰到心仪的私宅项目时进场购房。 与此同时，新推出私宅项目采用分阶段付款计划（progressive payment scheme），无疑有助于缓解买家从一开始就承担高额利息的负担。

尽管最近从 2023 年 4 月 27 日起将外国买家的额外买方印花税（ABSD）上调至 60%，但私宅销售普遍受本地需求影响，总体交易量依旧良好。按市建局房地产资讯系统买卖禁令数据来看，5 月份外籍买家（非永久居民）购买的非有地新私宅和有地私宅销售比例，已大幅下降至月销售额的 3.5%，而 4 月份的比例则为 8.1%（见图 1）。

这3.5% 将是2021 年 12 月以来的最低占比，当时外籍买家占新私宅月销售总量的3.3%。现在或许言之过早，但这可能是严苛的 60% ABSD 利率在楼市中发挥作用并削减外国投资需求的迹象，投资者正在考虑他们的选择。与此同时，5 月份整体新私宅销售，永久居民和新加坡公民所占买家比例，分别略微上升至 11.1% 和 85.5%（4月份数据分别为9.7% 和 82%）。
 

表1：过去一年非有地新私宅销售（不包括EC）中的买家居民身份国籍占比

来源: 博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（数据于2023年6月15日取得）
 

我们预计 6 月份新私宅销售将因新盘项目的缺席而减弱，但交易量应该会在 7 月份回弹，因为有几个项目即将开盘。Lentor Hills Residences 和秘林嘉园（The Myst）有料将于 7 月初开始销售，而松岩轩（Pinetree Hill）、名门世家（Grand Dunman）和嘉湖庭（Lake Garden Residence）也有可能上市。这五个RCR 和 OCR项目加起来一共可提供 2,800 多个住宅单位，为潜在买家提供更多样的选择，尤其在未售出单位库存较低的 OCR。”
 

表2：2023年5月畅销私宅项目龙虎榜（不包括EC） 

来源: 博纳研究、市区重建局