房价上涨、需求不减，新加坡实施新一轮房地产降温措施

2023 年 4 月 27 日，新加坡——在私宅价格持续上涨和住房需求坚挺的情况下，新加坡政府推出了新一轮的控制措施，为住宅房地产市场降温。最新降温措施中，政府提高了额外买方印花税（ABSD）税率，来控制房地产投资需求，尤其针对外国买家。这是自 2011 年 12 月首次推出ABSD以来的第四次税率上调。继 2018 年 7 月和 2013 年 1 月，ABSD最近一次上调是在 2021 年 12 月。

最新修订中，在新加坡购买任何住宅房地产的外国人和企业/受托人的ABSD税率大幅增加，分别上升至 60% 和 65%（见以下总汇表）。 与此同时，购买第二套住宅的新加坡公民，ASBD 税率将从 17% 增加到 20%。首次购房的新加坡公民依旧无需支付ABSD，而新加坡永久居民购买第一套房屋的 ABSD 税率则维持在 5%。
 

2023年4月27日住宅房地产额外买方印花税（ABSD）上调

来源：国家发展部
 

博纳产业首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）：
房地产措施的收紧，意味着政府决心通过降低投资需求的热度，来确保更可持续的私宅市场，并保护首次买房的新加坡公民和新加坡永久居民的利益。也就是将房价控制在这群买家能负担的范围内，防止投资性或投机性购房将房价炒得过高。

最新措施带来的影响不均，尤其外国买家会感受到更大的冲击。有了我们认为非常苛刻的 60% ABSD （额外应纳税数额请见表 1），许多外国买家可能会重新考虑他们的选项。 话虽这么说，外籍买家只占新加坡私宅销售的一小部分，占 2022 年私宅销售（不包括 EC）的 4.4%，大大低于 2010/2011 年的数字（见表 2）。 由于新加坡人和永久居民仍然占私宅销售的最大份额，而2022 年占比为 95%，我们预计外国买家 ABSD 利率翻倍不会给整个市场带来严重的影响。

表1：买方印花税上调对外籍买家所带来的影响

来源：博纳研究
 

表2：私宅（不包括EC）买家的身份国籍

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（数据截至 2023 年 4 月 18 日）

即使按个别子市场来看，绝大多数的房屋都是由本地公民和永久居民购买。每个地区的市建局买卖禁令数据显示，外籍买家占 2022 年核心中央区（CCR）私宅买家的 11.4%，而其他中央区（RCR）和中央区外（OCR）中外籍买家占比则为 4.2% % 和 1.5%。

我们认为，可能会出现些许放缓的是超豪华住宅销售，这一类房屋一般会吸引外国买家的兴趣，而他们现在可能需要一些时间来考虑 ABSD上调的后果。然而，即使是超过 S$1,000 万的超高额购屋交易，新加坡公民和永久居民也占此类交易的大部分。今年年至 4 月 18 日的时期中，售价至少S$1,000 万的私宅，有64% 是由新加坡公民买下，永久居民则占17%，外籍买家占14%，企业约占 5%（见表 3）。

至于购买第二套住宅的本地公民，ABSD 已从 17% 提高到 20%，而永久居民第二套房的ABSD则从 25% 提高到 30%。这可能会降低人们对购买投资房的兴致，但我们认为对销售的影响或许不大，因为现今市场中的许多买家都是首次购房者，包括那些已完成脱钩（decouple）程序并能单独购买房子的人。此外，对一部分本地公民买家来说，额外三个百分点的涨幅或许不算太大（见表 4）。 我们预料，新加坡公民和永久居民的住房需求将保持相当完好，并且我们依旧认为即将在本周末推出的纬壹（one-north）项目博盛苑（Blossoms by the Park）将能收获良好的销量。

表3：价值超过S$1千万私宅（不包括EC）的买家身份国籍

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（数据截至 2023 年 4 月 18 日）
 

表4：买方印花税上调对购买第二套房产的本地买家所带来的影响

来源：博纳研究

鉴于本地人和永久居民在房屋销售中占主导位置，我们预料新盘项目将如期推出，开发商会为单位谨慎定价，同时兼顾自身成本负担和当前的市场状况。

政府推出了最新一轮降温措施，尽早采取行动来遏制住宅房地产市场可能正在形成的过热现象。根据市建局房地产价格指数的初步预估数据，2023 年第一季的整体私宅价格环比上涨了 3.2%。我们注意到，组屋转售市场出现了价格增长放缓的迹象；由此，确保私宅价格不会超前，将能防止两个市场之间出现过大的价格差异，来保证私宅价格能保持在组屋提升者和首次购房者的负担范围内。

鉴于住宅房地产措施进一步收紧，我们预料外国投资者将把目光转移到商用地产和店屋产业领域，寻找投资机会。