博纳解析2023 年新加坡财政预算案：公共住房措施和买方印花税制度的变化

2023 年 2 月 14 日，新加坡——副总理兼财政部长黄循财今天在国会发表了2023年财政预算案声明，以 “携手前进新时代”（Moving Forward in a New Era）为主题。

今年预算案强调的目标有几项，包括在崭新的后冠病时代未来为新加坡经济指明前进方向、帮助人民应对通货膨胀和生活成本上涨，以及加强社会契约（social compact）。预算案是在新加坡于本周进一步解除冠病疫情限制后发布的。

博纳产业首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）：
2023 年预算案充满了希望和期待，包括帮助较弱势和低收入群体应对不断上涨的生活成本的期许、帮助企业创新并培养自身能力，以及解决公共住房负担能力的问题。副总理宣布的预算案在这些方面并没有让人失望。

有几项与房地产领域相关的声明。具体来说，公共住房方面，副总理宣布政府将进一步支持购买第一套住房的年轻家庭，让他们更容易获得较好负担的公共住房。相关预算案内容包括：

1) 建屋局将调高购买转售组屋的首次购屋家庭可享的公积金购屋津贴（CPF Housing Grant），符合条件的家庭购买四房式或更小单位的津贴从S$50,000增加到S$80,000，购买五房式或更大单位的首次购屋家庭能获得的津贴则从 S$40,000增加到S$50,000。符合条件的首购单身者将同样获得较高的购屋津贴，购买四房式或更小转售组屋单位的津贴从S$25,000 增加到 S$40,000，购买五房式转售组屋的津贴从 S$20,000 增加到 S$25,000。

组屋转售价格指数在 2020 年第一季至 2022 年第四季之间上涨了近 31%。我们认为这个举措来的相当及时，公积金购屋津贴的大幅增加，将帮助购房者通过降低首付款或降低所需贷款额度来应对转售组屋价格。符合条件的首次购房者现在可以获得高达 S$190,000 的购屋津贴资助购买转售组屋，高于之前的 S$160,000。

二房式至四房式组屋单位的购屋津贴增幅更大，这可能会鼓励家庭去根据自己的生活需求大屋换小屋（right-size），从而可能缓解国人对五房式或更大组屋单位的需求。

另一方面，鉴于市场上组屋转售单位数量趋紧，津贴金额的增加有可能进一步刺激转售组屋需求，从而维持价格的坚挺。同时，可能会少数拥有极具吸引力的单位的屋主，看到准买家可享更高购屋津贴，来趁机提高要价。然而，由绝大多数买家仍然对房价敏感，因此此类卖家可能会面临标价太高而被市场淘汰出局的风险。

2) 建屋局将引入新的首次购房者分类，包括有孩子的家庭，以及首次购房的 40 岁及以下年轻已婚夫妇。

符合条件的申请人将享较高优先权，包括为他们提供预购组屋（BTO）申请的额外抽签机会。我们认为这将协助那些真正有更紧迫住房需求的人获得预购组屋。建屋局此前曾表示，这或许还能帮助建屋局降低预购组屋选购活动的弃权率，目前的比例为 40%。

副总理宣布，政府还将针对高价值的住宅和非住宅房地产征收较高的买家印花税（BSD）。

3a) 住宅房地产价值超过 S$150 万至 S$300 万的部分将按 5% 税率征税。价值超过S$300 万的住宅房地产将按 6% 税率征税，高于目前的 4%。

我们认为，这是建立在 2022 年预算案中提高房地产税率的基础上，并且是另一项资助未来政府支出的创收措施。整体而言，我们预料买家印花税的调整不会对房屋销售产生重大影响，因为买家印花税税款的增加对那些购买价格超过 S$150 万和S$300 万的房屋的买家来说应该还算负担得起的。例如，买家购买价值 S$200 万的住宅房地产，需支付的买家印花税将增加 S$5,000（见表 1 图示），这对购买这个价位的房屋的人来说增幅不大。
 

表 1：市值S$200 万的房产新旧买家印花税差额图示

来源：博纳研究
 

3b) 非住宅房地产价值超过 S$100 万至 S$150 万的部分将按 4% 征税。价值超过 S$150 万的房地产将从目前的 3% 税率提高到 5%。

整体来说，我们认为非住宅房地产将持续有良好的需求，并由我国稳健的基本面所驱动。我们预料，买家/投资者将能从容应对买家印花税的增加，并且非住宅房地产市场将能保持坚挺。

总而言之，我们认为今天公布的公共住房相关内容并非意料之外，原因在于近年来组屋转售价格的上涨，以及关于公共住房可负担性和可及性的相关讨论。同时，买家印花税制度的改变符合强化新加坡税收制度所尽的努力，确保制度更加公平和进步。