12 月至 1 月份新私宅销量因新大众市场项目开盘而增长一倍以上

2023年2月15日——受当月新项目景乐苑（Sceneca Residence）开盘活动推动，开发商 1 月份的销售额比 12 月份翻了一倍多。1 月份新私宅销量为 391 套单位（不包括执行共管公寓EC），比上个月的 170 套增长了 130%。然而，销量依旧同比下滑，比 2022 年 1 月售出的 684 套滑落了近 43%。1 月份售出的 391 个单位是自 2022 年 9 月份售出987 个单位以来的最高月销量。

中央区外（OCR），即大众市场，称霸了1月份新私宅销售，共有185 套单位（不包括 EC）成交，较 12 月份的 27 套大幅上升。 丹那美拉新开盘的景乐苑是当中最畅销的项目；它占 OCR 销售额的近 85%，以S$2,083psf 的中位数价格售出了157 个单位。 紧随其后的是迎昕园（The Gazania），以S$2,306psf 的中位数价格售出了 9 套私人公寓。

核心中央区（CCR）方面，开发商见证了新私宅销量的增长，从 12 月售出的 89 套单位激增近 78% 至 1 月份的 158 套，现有 CCR 项目依旧维持着稳定的销售。最畅销的 CCR 项目是绿墩雅苑（Leedon Green），以S$2,957psf中位数尺格售出了 21 个单位。 紧随其后的是在1月份，以中位数价格S$3,784psf售出17套公寓的康邻豪庭（Klimt Cairnhill）。

其他中央区（RCR）新私宅销售于整体趋势相反，1 月份的交易量环比下跌11% 至 48 套单位。瑞雅嘉苑（Riviere）再次成为最受欢迎的 RCR 项目，于1 月份以S$3,087psf的中位价售出了 13 个单位。RCR 全新项目缺席市场，及该子市场中未售出单位库存的减少，导致近几个月来的RCR 销售显得更加低迷。

与此同时，开发商于1月份售出了159套新EC单位，低于 12 月份成交的 468 套，当时景丽轩（Tenet EC）的推出带动了12月的销售。1月份EC领域中最畅销的项目是景丽轩，以S$1,388psf的中位数尺价出售了 145 个单位。

就新推出单位而言，开发商在 1 月份向市场投放了 410 个新单位（不包括 EC），高于上个月投放市场的 45 个单位。1月份没有EC项目推出市场。

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：
“景乐苑于1月份推出，良好的开盘销售可能会为即将推出的重大项目推出定下基调，预示着今年的新私宅销售可能会有好的表现。单单景乐苑的销售就占开发商 1 月份销售额的 40% 左右（391 个单位中的 157 个）。 景乐苑是一个包括一楼商用空间的私人公寓项目，距离丹那美拉地铁站（Tanah Merah Station）仅一箭之遥。在大众市场住宅需求被压抑的情况下，景乐苑于1 月中旬推出时就售出了总单位数量的 60%。

过去一年来的新项目开盘销售反应一直不断凸显出市场中潜在的真实需求。购房者很挑剔、对价格敏感，并且懂得权衡项目的属性与售价。如果新项目靠近地铁站、附近有不少便利设施或是项目内有商业设施、又或者位于增长潜力高的地区，许多买家似乎更愿意接受当前的开盘价格。

虽然高利率仍然是购房者的主要考虑因素，但那些以分阶段付款计划（progressive payment scheme）从开发商手中购买新房的人所感受到的压力或许相对较少，因为他们的开始支付的贷款数额较低较好负担，而贷款数额会将根据项目工程进度逐步增加。与此同时，美国联邦储备局已在 2 月份调低加息步伐。最新数据显示美国 1 月份的通胀有所缓和，但仍处于高位，意味着美联储将会继续加息。尽管如此，部分购房者可能仍选择进入市场，因为他们认为最激烈的加息时期可能已经过去，而且今年的新项目开盘价预计不会大幅下跌。

根据市建局房地产资讯系统买卖禁令数据，1 月份新私宅（不包括 EC）的成交价中位数为 S$190 万，低于上月的近 S$240 万，OCR 房屋销量的增加可能协助降低了整体房屋中位价。就中位数PSF尺价来看，CCR 和 OCR 从 12 月到 1 月份实现了小幅的环比增长，而 RCR 则下跌了 2.6%（见表 1）。

表1：各区域新私宅中位数成交单位价（S$PSF）（不包括EC） 

在 2 月 14 日公布的 2023 年预算案公告中，政府从 2 月 15 日起针对高价值住宅和非住宅物业稍稍调高了买方印花税（BSD）税率。博纳预计买方印花税的变动可能会影响大量购房者。市区重建局房地产资讯系统的买卖禁令数据显示，最近推出的项目（AMO Residence、曲水伦庭 Lentor Modern、丽福苑 Liv@MB、鑫丽嘉园 Piccadilly Grand、Sky Eden @ Bedok 和景乐苑Sceneca Residence），约 65% 的售出单位价格介于S$150 万至 S$300 万之间 ，而近 7% 的已售单位价格超过 S$300 万。

然而，我们认为买方印花税的变化不太可能对房屋销售产生重大影响，因为买方印花税数额的增幅很小，对于那些购买价格超过 S$150 万和超过 S$300 万的房屋的买家来说仍然可以应付。价值 S$200 万的房子需额外支付的买方印花税为 S$5,000 ，而价值 S$300 万的房子的则为 S$15,000，这对购买这些价位中的房子的买家来说不算太多。因此，买方印花税的变动预计不会阻碍买家购屋，他们更关注的是房产的长期资本增值。

随着永久地契RCR项目顶丽峰（Terra Hill）即将推出，以及现有项目持续不断的销售势头，博纳预计 2 月份新私宅销量可能会突破 500 套大关。位于巴西班让（Pasir Panjang）建有 270 个单位的顶丽峰项目定于 2 月 25 日开盘销售，并已引起了强烈的购买兴趣，在最近的预展周末吸引了约 5,000 名访客前去示范单位销售展厅参观。”

表2：2023年1月畅销私宅项目龙虎榜（不包括EC）