新盘缺席市场以致10月份新私宅销售滑落68%；登丰嘉园 Copen Grand 开盘带动 EC 销售

2022年11月15日，新加坡——2022 年 10 月份，新私宅销量降至两年多来最低水平。开发商共售出 312 套新单位（不包括执行共管公寓 EC），是自 2020 年 4 月售出 277 套单位以来的最低月销量。10 月销量较 9 月售出的 987 套新私宅滑落 68%，同比下降了 65.8%。

新降温措施、大型新盘的缺席（不包括 EC）外加市场中待售单位数量有限，压低了开发商10月份的销售业绩。10月份开盘的新项目有两个：伊芙琳路（Evelyn Road ）建有25 个单位的 Enchante 以及尼敏路（Nim Road）Pollen Collection 有地住宅，各售出了两个单位。

与此同时，位于登加（Tengah）的登丰嘉园（Copen Grand）EC 项目（结合公共与私人的住宅）于10月份开盘，推动了EC领域销售，使其创下近年来最高的月度销售额之一。开发商在 10 月共售出了 498 套新EC 单位，登丰嘉园占其中销售额的 96%，以S$1,345 psf的中位数价格售出了 480 套单位。 North Gaia EC 在 10 月份以S$1,307psf中位数价格售出了 18 个新单位。10 月份的整体 EC 销量较 9 月份售出的五个单位大幅上升。
 

核心中央区（CCR）以171 套新单位的销量，称霸10 月份新私宅销售，约占10月销量的 55%。10月份最畅销的 CCR 项目包括：以S$2,955psf中位价出售 37 个单位的Perfect Ten、以S$3,039psf中位价售出13 个单位的铂尔曼阁（Pullman Residences Newton），以及以S$2,794psf中位价售出12 个单位的 Hyll on Holland。

与此同时，开发商在10月份售出了81 个其他中央区（RCR）的新单位，比上个月的 103 个单位下降了 21%。瑞雅嘉苑（Riviere）是 10 月份最受欢迎的 RCR 项目，以S$2,949psf的中位价售出了16 个单位；紧随其后的是万宝轩（One Pearl Bank），以中位价S$2,497psf售出了 15 个单位。无新盘推出市场及未售单位数量的减少，影响了 RCR 的销量。

中央区外（OCR），新私宅销售因有限的未售出单位库存而受到制约。10 月份新私宅销量，从9 月份的高基数，环比大幅下降约 91% 至 60 套。9月份的销量受当时开盘的曲水伦庭（Lentor Modern）推动。能进入10月畅销私宅项目龙虎榜前十名（见表1）的OCR 项目不多；曲水伦庭以及沁水轩（The Watergardens at Canberra）是 10 月份最畅销的 OCR 开发项目，分别以S$1,976psf和 S$1,488psf 的中位价，各拿下九笔交易。

开发商在 10 月份向市场推出 102 个新单位（不包括 EC），比上个月投放市场的 913 个单位下降了近 89%。与此同时，10 月份共推出了 639 个新EC单位，就在登丰嘉园。

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：
“9 月份推出的降温措施和市场上数量低迷的未售单位，为 10 月的新私宅销售带来了双重打击，月交易量回落至 2020 年 4 月冠病疫情阻断措施期间以来的最低水平。与前几轮降温措施一样，据我们的观察，当新限制措施出台后，接下来的一个月销售会下跌。因为许多买家可能延后了买房子的决定，选择观察这些措施对市场的影响并等待尘埃落定后才买房。

此外，有限的待售新单位数量也无济于事。到目前为止，今年开盘的大部分新推出项目都有良好的销售业绩，而早前开盘的项目也已卖出大部分单位。市场上剩余的房子也可能包括较多价格更高的大型单位，而这些单位或许超出了许多买家的预算。这样“门不当户不对”的情况，将促使一些潜在买家到转售市场另寻机遇，或是等待能提供全新两房式和三房式单位的新楼盘推出市场。

为此，我们预料即将推出的项目应该会广受市场的欢迎，这些项目包括将在 12 月开盘建有 618 个单位的淡滨尼（Tampines）项目景丽轩 （Tenet）EC ，以及可能在明年1月开盘建有268个单位的丹那美拉（Tanah Merah）项目景乐苑（Sceneca Residence）。登丰嘉园 EC项目的强劲销售，也可能会增加人们对已开盘的现有项目North Gaia EC和未来将在淡滨尼推出的景丽轩的兴趣。淡滨尼是一个成熟的住宅区，组屋提升者的需求可能不小。

11 月份，在没有新盘推出市场的情况下，新私宅销售可能会维持目前不温不火的状态。有一个项目于11 月 12 日的周末开盘：位于 CCR 里峇峇利（River Valley）建有72 个单位的 Hill House。Hill House售出了 12 个单位，而此时正值年底假期，这样的销量大致符合销售预期。

不包括 EC在内，开发商在 2022 年前 10 个月里售出了6,721 套新私宅，比 2021 年同期销量下降了38.5%。今年剩余时间内，即将开盘的新推出楼盘数量有限，进而阻碍开发商的销售业绩。我们预料，整体销售额或将低于我们对2022 年全年销量达8,000个单位（不包括 EC）的预测。

10月份，非有地新私宅（不包括 EC）的整体中位数成交价约 S$226 万，较今年 1 月份的约 S$189 万上涨了约 19%。事实上，CCR 占10月份销售额的一半以上，可能是导致 10 月份中位数价格偏高的原因。

随着新降温措施和宏观经济的不确定因素减缓价格上涨的步伐，博纳预计2022 年整体房价将上涨 9% 至 10%，并在 2023 年上涨 5% 至 6%。虽然住房需求在很大程度上依旧能撑起整个市场，但不断上升的房贷利率，及最近有关科技行业大幅裁员的消息，可能会让部分买家感到不安，因此我们确实预料市场情绪会变得更加谨慎。”