2022 年第一季私宅和组屋转售价格出现小幅上涨：在不确定因素加剧情况下为长期可持续增长铺路

2022 年 4 月 22 日，新加坡——私宅价格和组屋转售价格受2021年12月实施的新降温措施影响，于2022 年第一季均出现放缓。降温措施包含额外买方印花税 （Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD）的上调和总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）门槛的收紧，抑制了市场情绪。本季新盘推出数量有限，外加季节性淡季也一同限制了销量。

2022 年第一季市区重建局私宅房地产指数
 

整体私宅价格在 2022 年第一季连续第八个季度攀升，环比小幅上涨 0.7%，远低于上一季 5.0% 的环比增幅。这是自 2020 年第二季私宅价格环比上涨 0.3% 以来，最慢的季度价格增长速度。 2022 年第一季的私宅房地产价格指数为 174.8，私宅价格在2020 年第一季房价触底后，再次创下新高。
 

Source: PropNex Research, URA

有地住宅在 2022 年第一季引领价格上涨，环比上涨 4.2%。待售住宅数量有限、优质洋房（Good Class Bungalow，简称GCB）的健康需求，以及新盘Belgravia Ace 分层有地住宅单位的强劲吸纳率，帮助支撑了本季有地住宅的房价。

与此同时，2022 年第一季非有地私宅价格环比跌落0.3%。这是自 2020 年第一季以来，非有地住宅价格首次出现季度下滑。在三个子市场中，其他中央区（RCR）于本季的季度跌幅最大，价格环比下跌 2.7%。跌幅主因出自 2021 年第四季的强劲表现，新盘康宁河湾（Canninghill Piers）推高了当时的房价。由于降温措施压制了外籍买家和投资者的购房兴趣，核心中央区（CCR）非有地私宅价格也在 2022 年第一季下跌，环比下滑 0.1%。

中央区外（OCR）的表现超越了其他两个子市场，2022 年第一季的价格环比上涨了 2.2%。OCR 中待售新单位数量的减少，以及来自组屋提升者的良好需求，继续撑起大众市场的房价。截至 2022 年第一季末，待售新房数量跌至 14,087 套（不包括执行共管公寓，简称EC）的新低，其中有 3,890 套位于 OCR。

开发商在 2022 年第一季售出了 1,825 套新私宅（不包括 EC），而转售市场上则有 3,377 套二手住宅成交。 2022 年第一季的销售额，大大低于上一季的 3,018 套新私宅和 4,748 套二手私宅。EC市场方面，第一季共有 131 个新单位易手，比 2021 年第四季减少了 49.6%。

鉴于 2021 年 12 月实施的新房地产限制措施，2022 年第一季价格增长的放缓和销量的回落并不令人意外。尤其，外籍买家和房地产投资者 ABSD 上调，可能抑制了新私宅和转售单位的部分需求。此外，鉴于农历新年庆祝活动，开发商推出的新单位也较少，2022 年第一季仅推出了 613 个新单位（不包括 EC），而 2021 年第四季则为2,275 个单位。此外，2 月份冠病社区病例激增，也影响了转售市场的看房活动。

我们认为，第一季私宅市场的温和表现也反映了市场的总体情绪，乌克兰战争所引发的不确定因素增加，通货膨胀和利率上升的忧虑也持续加剧。随着第一季的价格以更加节制的速度攀升，这也为 2022 年相对可持续的整体价格增长铺平了道路。私宅价格在2021年以惊人的10.6% 增长后，博纳预测今年的价格将增长约 3% 至 5%。

2021 年强劲的房屋销售，意味着被压抑的部分新私宅和转售私宅需求或许能在一定程度上得到满足。此外，今年即将推出的大型新盘数量较少。因此，新私宅和二手房的销售可能会在 2022 年呈下滑趋势，并且仍将以本地买家和组屋提升者为主要动力。虽然如此，随着冠病防疫措施和旅游限制的放宽，一些外籍买家可能会返回我国市场买房，尤其在 CCR。尽管有 ABSD的存在，但对那些正在寻找安全稳定的资金存放点的购房者来说，新加坡仍然是一个极具吸引力的投资目的地。

博纳预计，随着开发商推出更多待售项目，包括 North Gaia EC、Piccadilly Grand 和 Liv@MB，市场活动将在 2022 年第二季回暖。对于 2022 年全年，我们预计，新私宅销量可能达 9,000 至 10,000 套（不包括 EC），而私宅转售量可能达 15,000 至 16,000 套。

2022 年第一季组屋转售价格指数

建屋发展局（HDB）公布的数据显示，2022 年第一季组屋转售价格环比上涨 2.4%。这是自 2020 年第三季转售价值环比上涨 1.5% 以来，最缓慢的季度增长。2022 年第一季的指数为 159.5，组屋转售价格指数现在正处新高。2022 年第一季共有6,934 个二手组屋转售，比 2021 年第四季成交的 7,940 个单位环比下滑了 12.7%。

Source: PropNex Research, HDB

 

2022 年第一季组屋转售量的下降，主要来自于农历新年期间市场活动的放缓，以及影响看房活动的大量冠病社区病例。据观察，销售活动从 2 月份到 3 月份有所回升，而房地产中介的反馈表明，转售组屋的销售询盘依然稳定。

总体来说，在本地首次购房者的支持下，尤其是那些喜欢现买现住组屋单位的家庭，博纳预计全年的转售组屋需求将保持相对坚挺。 有关至少三个预购组屋（BTO）项目工期延迟的近期消息，也可能会阻止一些潜在买家申请预购组屋，转而选择转售单位。 因此，今年的组屋转售市场应该会继续有良好的表现。 2022 年全年，我们预计，组屋转售单位价值将上涨 6% 至 8%，而交易量可能会达 28,000 至 29,000 套左右。