新降温措施将限制2022 年住宅市场增长势头 CCR面临更大的下行压力

新加坡，2021 年 12 月 16 日——新加坡政府目前已实施最新一轮针对私宅和组屋转售市场的降温措施，即日起生效。降温措施包括：额外买家印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty, ABSD）上调、房贷总偿债比率 （Total Debt Servicing Ratio，TDSR）阈值收紧，以及更严格的组屋贷款与估值比率（Loan-to-Value，LTV）限制。这些措施将影响所有类型的房地产买家。（请参阅此处公告）

这个消息并不令人意外，新加坡房地产市场一直保持活跃，私宅和组屋转售量也将在 2021 年创下多年来新高。强劲房屋需求受到多种因素的推动，包括低利率环境、市场上充足的流动性、极具吸引力的楼盘以及从冠病疫情复苏所带来的乐观情绪等。

博纳产业首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）表示： “我们对政府推出的新降温措施并不惊讶，因为今年的市场非常活跃，销售势头非常强劲，房价也更加坚挺。总体而言，这一系列措施将在利息及将上调的担忧中，推动购房者谨慎买房。然而，我们认为，基于疫情旅行限制，今年外国买家在市场上活跃度低迷，针对外籍人士的 ABSD上调10 个百分点至 30% 似乎过于苛刻。从买卖禁令记录来看，2021年外籍人士仅占非有地新私宅销售的 4.5% 左右——大部分房屋需求来自新加坡人。

伊斯迈补充： “当然，这些新措施将使12 月的房屋销售放缓。展望未来，开发商很可能会在接下来的一到两个月内稍事休息，评估这些措施对市场的影响，并可能决定将新盘发布延期至农历新年后。这也将使潜在买家有更充裕的时间，了解这些措施对他们产生的影响，并重新评估他们的购房选择。”

博纳产业研究与内容主管黄秀瑩就这些措施评论道：“这些措施必然会抑制 2022 年房地产市场的增长势头。鉴于外籍人士所需承担的高昂ABSD，我们预料与其他中央区（RCR）和中央区外（OCR）子市场相比，核心中央区（CCR）将面临较大的下行压力。我们预计，部分开发商可能会在 2022 年将平均价格下调 5% 至 8%，以应对降温措施、外国买家需求放缓以及 CCR 供应充足的情况。同时，鉴于RCR和OCR的供应趋紧，以及升级房屋的需求足以支撑价格，这两个细分市场的房价将保持稳健。2022 年，我们预测整体私宅价格将上涨 3% 至 5%，与新加坡 GDP 预测基本一致。”

以下是新降温措施中即将产生的潜在“赢家”和“输家”：
 

在降温措施的影响下，博纳预测，在房屋提升者实际需求的支持下，2021 年新私宅销量或将逼近 13,000 套（不包括 EC），并于2022 年滑落至 9,000 到10,000 套（不包括 EC）。 2021 年前 11 个月，开发商已售出 12,467 套新私宅（不包括 EC）。

公共组屋方面，博纳预计，组屋贷款的 LTV 比率收紧（85%）不会对需求产生重大影响，部分买家已从银行获得融资来买房。

ABSD 的上涨可能会推动更多想提升至私人产业的组屋业主，在购买私宅之前先出售组屋，因为他们可能缺乏足够的资金来支付 ABSD 的前期付款。一些组屋提升者也可能在接下来的几个月内采取观望态度，了解降温对私宅市场的影响后，再采取下一步行动。

博纳预计组屋转售量将在 2021 年趋向 30,000 套，并可能在 2022 年维持类似水平。新房工程延误、转售组屋的购房津贴充裕，以及公共住房的可负担性等皆为驱动因素。2022 年组屋转售价格可能会以 6% 至 8% 的较慢速度增长，新措施将促使整体房地产市场的活跃情绪趋向缓和。

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