博纳精选
September 11, 2024
农历鬼月拉低8月份组屋转售量
黄秀瑩
市场研究与产业内容主管
这是一年内有些人会避免买卖房子的特定时期。一年一度的农历七月可能影响了8月份的组屋转售市场，销量环比下滑14.5%至2,599 个单位。早些时候，7 月份的转售量环比回弹 40% 至 3,040 套（见图 1）。
建屋局房贷贷款与估值比率（LTV）下调至75% 来控制组屋转售价格的增长。但是，这个降温措施可能带来的潜在影响在 8 月份的交易中不太明显， 因为贷款与估值比率收紧是从2024 年 8 月 20 日起才生效。除此之外，鬼月及相关活动也会拖累销售业绩。
新降温措施的潜在影响
市场可能会在未来几个月内，对新降温措施的影响有更全面的观察和了解。政府表示，贷款与估值比率下调将影响 10% 拥有建屋局房贷的购房者，绝大多数购房者不会受到影响。
据报道，2023 年和 2024 年上半年，获得建屋局房贷的转售组屋买家比例均为 53%。贷款与估值比率降低将影响 10% 的建屋局贷款人，由此推断这一措施将影响约 5% 的 组屋转售交易。以 2023 年转售的26,735 个组屋单位为例，这就表示超过 1,300 笔交易可能会受影响。博纳预计，贷款与估值比率收紧可能会稍微抑制组屋转售市场最顶端的需求。
图 1：每月转售组屋交易量与平均转售价格
销量下滑但平均转售价上升
尽管 8 月份转售量下降，但交易数据显示，平均转售价格环比增长了 0.7% 至约S$621,000 （图 1）。从成熟和非成熟市镇的特定组屋类型来看，非成熟市镇从3房式到公寓式组屋的平均转售价，在 8 月份都环比增长 0.7% 至 1.2%（见表 1）。与此同时，7月到8月期间，成熟城镇公寓式组屋的平均价格涨幅最大，环比增长 2.9% 至约S$100 万（见表 1）。
表 1：成熟与非成熟市镇的转售组屋平均成交价
成熟市镇 | 非成熟市镇 | |||||
2024年7月 | 2024年8月 | 环比%变动 | 2024年7月 | 2024年8月 | 环比%变动 | |
3房式 | $449,786 | $451,290 | 0.3% | $433,264 | $436,451 | 0.7% |
4房式 | $749,056 | $715,581 | -4.5% | $576,392 | $582,265 | 1.0% |
5房式 | $849,889 | $847,452 | -0.3% | $676,388 | $684,383 | 1.2% |
公寓式 | $972,738 | $1,001,288 | 2.9% | $835,710 | $837,939 | 0.3% |
来源：博纳研究、Data.gov.sg
同样，纵观全岛转售组屋单位交易，公寓式组屋单位的平均转售价增幅领先其他组屋户型（见表 2），环比增长 1.8% 至约S$898,000。这可能是因为 8 月份转售价格至少S$100 万的公寓式组屋数量较多。5 房式组屋紧随其后，8 月份的平均转售价格环比上涨 0.6% 至将近 S$73.4 万。
表 2：不同组屋户型过去六个月的平均转售成交价
组屋户型 | 2024年 3月 | 2024年 4月 | 2024年 5月 | 2024年 6月 | 2024年 7月 | 2024年 8月 | 环比%变动 |
3房式 | $423,526 | $430,961 | $432,226 | $442,068 | $443,582 | $445,383 | 0.4% |
4房式 | $610,396 | $605,043 | $613,124 | $634,692 | $639,075 | $628,694 | -1.6% |
5房式 | $706,353 | $710,615 | $718,076 | $743,971 | $728,213 | $733,806 | 0.8% |
公寓式 | $851,162 | $871,600 | $857,144 | $876,113 | $882,217 | $897,892 | 1.8% |
来源：博纳研究、Data.gov.sg
交易数据显示，8 月份售出的转售组屋当中，26.6% 价格低于 S$50 万，微低于 7 月份的 27.5%。与此同时，69.3% 转售组屋单位以 S$50 万至 S$100 万以下的价格成交，略高于上个月的 68.6%。成交价S$100万及以上的转售组屋占 8 月份销量的 4%，与 7 月份的情况基本一致（见图 2）。
图 2：不同价位组屋转售交易量占比
建屋局买卖数据显示，8 月份售出的百万转售组屋数量从上个月售出 120 个单位的历史高点，减少了 12.5% 至 105 个（见图 2）。整体而言，2024 年首八个月共有 644 个百万组屋单位转售，约占同期组屋单位转售总交易量的 3%。
已成交的105 个百万转售组屋中，14 个来自非成熟市镇，是非成熟市镇每月百万组屋销量最高的一次。这些单位有五个来自后港和兀兰，武吉班让、榜鹅、盛港和义顺各则各一个。除后港和榜鹅的两间五房式单位外，所有单位都是公寓式组屋。
其余 91 个百万转售组屋位于成熟城镇：加冷-黄埔和红山（各 12 个单位）；碧山（11 个）；宏茂桥（10 个）；大巴窑（9 个）；芽笼（8 个）；金文泰（7 个）；女皇镇（6 个）；中部（5 个）；实龙岗（4 个）；武吉知马（3 个）；勿洛（2 个）；以及淡滨尼和巴西立（各 1 个）。
按组屋类型划分，8 月份售出的百万转售组屋有 40 间公寓式组屋、36 间五房式组屋、28 间四房式组屋，以及惹兰马摩（Jalan Ma’mor）的一套三房式排屋。
8 月份转售成交价最高的交易是广东民路（Cantonment Road）达士岭（Pinnacle@Duxton）的5房式组屋，成交价为 S$148 万（见表 3）。组屋单位的建筑面积为 106 平方米（约 1,141 平方英尺），具体楼层在40 楼到 42 楼。
图 3：成交价至少S$100万的转售组屋数量
表 3：2024年8月成交价最高的10大转售组屋
市镇 | 户型 | 街名 | 楼层范围 | 面积 SQM | 屋契 起始年 | 成交价 | 尺价PSF ($) |
| 中部 CENTRAL AREA | 5 房式 | 广东民路 | 40 到 42 | 106 | 2011 | $1,480,000 | $1,297 |
| 红山 BUKIT MERAH | 5 房式 | 亨德申路 | 25到27 | 113 | 2019 | $1,465,000 | $1,204 |
| 中部 CENTRAL AREA | 5 房式 | 广东民路 | 34到36 | 105 | 2011 | $1,420,000 | $1,256 |
| 武吉知马 BUKIT TIMAH | 公寓式 | 道义通道 TOH YI DR | 10到12 | 146 | 1989 | $1,392,000 | $886 |
| 女皇镇 QUEENSTOWN | 4房式 | 杜生路 DAWSON RD | 34到36 | 95 | 2016 | $1,380,000 | $1,350 |
| 中部 CENTRAL AREA | 5 房式 | 广东民路 | 13到15 | 105 | 2011 | $1,380,000 | $1,221 |
| 加冷/黄埔 KALLANG/WHAMPOA | 3 房式 | 惹兰马摩 | 01到03 | 181 | 1972 | $1,330,000 | $683 |
| 宏茂桥 ANG MO KIO | 公寓式 | 宏茂桥3道 | 13到15 | 174 | 1979 | $1,320,000 | $705 |
| 加冷/黄埔 KALLANG/WHAMPOA | 公寓式 | 明地迷亚路 | 19到21 | 146 | 1994 | $1,318,000 | $839 |
| 红山 BUKIT MERAH | 5 房式 | 文忠路 BOON TIONG RD | 13到15 | 115 | 2005 | $1,313,000 | $1,061 |
来源：博纳研究、Data.gov.sg
随着建屋局贷款贷款与估值比率顶限下调至 75%，这可能会抑制高端市场昂贵转售组屋的销售，因为买家必须拿出更多现款来弥补他们原本可获得的贷款金额的差额。博纳预料，由于潜在买家会权衡他们的选择并重新评估他们的财务情况，短期内百万转售组屋交易可能会稍微回落。
