为了抑制海外买家的需求来为房地产市场降温，外籍人士（非永久居民，NPR）ABSD税率于2023年4月提高至60%，这是自2011年12月首次推出ABSD以来的历史新高。我们向博纳产业副分公司区域总监兼博纳中国精英团队大领导冯舟（Kevin Feng），探讨 ABSD 上调对中国大陆投资者的影响。

1）近期中国大陆买家投资新加坡房产的兴趣有什么变化？目前的国际形势对大陆投资者的购房或移民有哪些影响？

根据我们的观察，虽然新加坡在热门移民目的国当中是门槛最高的，但中国内地的移民需求依旧旺盛。新加坡也被普遍视为财富积累和遗产规划的避风港，是一个拥有稳定的基本面和完善的基础设施的金融中心。作为一个华人居多的国际化城市，又具备受知名学校和高等学府加持的双语教育体系，新加坡在移民和房地产投资方面对中国投资人的吸引力依然是巨大。

外国买家印花税ABSD在2023年4月上调至60%，中国籍买家的购房需求大幅下滑。2023年非本地永久居民的中国买家占所有外籍买家的29.8%，到了 2024 年第一季度末已降至 11.6%，这个比例还在下降（见图 1），而且绝对数量下降比例更大。

图 1: 非永久居民中国籍买家占所有外籍买家（NPR）非有地新私宅销售的比例

2023 年全年，出售给中国买家的非有地新私宅和二手私宅共计1,124 套，其中的184 笔交易的买家为非永久居民中国籍人士，而 2024 年首四个月则仅仅有 7 笔此类交易（见图 2）。

我们希望永居和非永居的交易量在 2024 年剩余时间内，随着更多新盘项目的推出而增加。 六月假期季节性淡季后，更多大型项目有料将于2024年第三季开盘，如裕廊东（Jurong East）的 水岸华庭（Sora）、惹兰登布树（Jalan Tembusu）的嘉乐轩（Emerald of Katong），以及鑫丰瑞府（The Chuan Park）。

图2: 永久居民和非永久居民中国大陆买家购买非有地私宅的比例

2）大陆买家了解新加坡投资机遇、购买住房的主要渠道是什么？（如，与熟知房产中介长期合作、线上房源等。）

对大陆买家来说，找一位专业可靠，服务细致的房产经纪非常重要。他们一般会向家人和朋友寻找推荐

对我们团队来说，客户的信任至关重要。向我们询问新加坡投资的中国买家大多是老客户引荐，客户对我们的信任通过口碑的传播而建立。我们的团队主攻高端住宅和商业地产，我们重视为客户提供长期的价值，建立稳健且长久的合作关系。

3）以您多年的经验来看，哪个区域（核心中央区CCR、其他中央区RCR或中央区外OCR）最受中国买家欢迎，这其中的原因又是什么？

核心中央区CCR是这三个地区中最受中国买家欢迎的地区。世界各地顶尖人才，包括中国，都具备拥有新加坡优质资产所需的财力和持有能力，而此类优质资产房产大部分都在CCR。

公开媒体报道，很多商界精英已取得新加坡公民或永居身份，并在新加坡购置了优质资产。

例如，阿里巴巴联合创始人盛一飞在2018年以5,000万元买下礼敦园（Leedon Park）的一套优质洋房（GCB），海底捞创始人张勇在2016年和2020年分别买下两套格洛路（Gallop Road）的优质洋房。最近，持有新加坡永久居留权的中国大陆夫妇在今年初买下豪华开发项目丽思卡尔顿公寓（The Ritz-Carlton Residences）两套相邻四居室私人公寓。这两套公寓位于新加坡核心中央区（CCR）乌节（Orchard）经禧路（Cairnhill Road），建筑面积均为3,057平方英尺，各自以1,650万元的价格成交。

公开报道反映出，随着全球化趋势的加强，越来越多的中国精英人士选择在新加坡置业，寻求更广阔的发展机会和更优质的生活环境。新加坡以其稳定的政治环境、完善的法律体系、高效的政府治理以及多元文化背景，成为吸引全球人才的重要目的地之一。

4）非新加坡永久居民的外籍买家购买本地住宅需支付高昂的60% 额外买家印花税（ABSD），这对大陆买家购买本地住宅的兴致带来了怎样的影响？

60%的ABSD显著降低了外国买家对住宅物业的兴趣。许多希望在新加坡定居的中国买家现在更倾向于先租房。对于投资者来说，部分买家可能会转向不征收ABSD的商业地产。

5）2024年正考虑购买新加坡住宅的中国投资者，您会如何建议他们？

我建议想长期定居新加坡的投资者可以暂时先租房，申请拿到本地永久居民后再买房。永久居民购买第一套住房需缴 5% ABSD，第二套住宅则需30% ABSD，而外国买家则必须为每套住宅缴纳 60% ABSD。

Table 1: Prevailing ABSD rates for PRs and Foreigners (NPR)