优质洋房市场气氛冷淡？

著：黄秀瑩

优质洋房 (GCB) 交易往往会上新闻，尤其在 2021 年优质洋房市场蓬勃发展时，相关新闻频频出现。2021 年，约有 90 套优质洋房易手，总交易额约为S$26 亿。2022 年优质洋房市场活动大幅放缓，一共有44 套优质洋房售出，总价值约为S$12 亿。

然而，到了 2023 年，优质洋房交易并不多。根据买卖禁令数据（截至 2023 年 5 月 8 日），这一年中的四个多月内，只有七套优质洋房成交。据报道称，那森路（Nassim Road）的三幢优质洋房组合于 4 月份以S$2.067 亿（S$4,500psf）的价格成交，而在本文截稿时市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）中并未出现这笔交易的买卖禁令记录。

即便如此，两年前还如日中天的优质洋房销售似乎出现些许日落西山的迹象。博纳精选团队向优质洋房与高级豪宅主管林俊庆（Henry Benjamin Lim）了解，优质洋房市场是否已冷却，以及这个堪称新加坡顶级住宅领域的市场前景如何。

1. 今年优质洋房销售放缓，您认为这是为什么？
林：我们见证了2021 年的强劲销售增长，而优质洋房市场在 2022 年也相当健康。我认为这个细分市场在这两年间已经超卖，导致目前可供挑选的库存房屋数量不足。根据我们的观察，市场中仍有购买兴趣，但可供出售的房子非常有限。

此外，根据我们的估计，已售优质洋房的平均价格也从 2020 年的微高于S$1,460psf 攀升至 2021 年的近S$1,680psf，并在 2022 年持续攀升至超过S$1,900psf。价格上涨对部分买家带来了些许阻力，但卖家依旧坚持他们的要价。买卖双方价格预期上的不匹配是交易量增长速度放缓的另一个原因。由于市场上优质洋房的供应有限，优质洋房产业要价逐渐上涨，并且可能会因供应紧张而保持坚挺。

我们注意到，2021 年和 2022 年的优质洋房需求得到了科技公司和加密货币公司高管的大力支持。然而，随着最近加密货币市场的低迷和科技业不景气，与前几年相比，这些买家对优质洋房的兴趣有所减弱。兴趣回落将在短期内对整体优质洋房销售造成压力。人们对全球经济放缓和市场不确定因素的担忧也让潜在买家采取更加谨慎的立场。

但是，我们必须知道的是，部分优质洋房交易未必会在买卖禁令数据中出现，因为买家没有提交买卖禁令。因此，优质洋房的实际销量可能会更高。例如，Cuscaden Peak Investments 在 4 月份以创纪录的S$4,500psf 土地价格成功售出那森路（Nassim Road）三幢永久地契优质洋房，而这笔交易并未在买卖禁令数据中出现。

2. 您的团队目前负责销售的优质洋房有哪些？市场反应如何？
林：许多优质洋房屋主一般会选择以较低调的方式为他们的独立洋房进行营销。通常，我们会利用我们的客户网络寻找潜在买家；我们也会收到相关询问。仔细评估客户的要求和预算后，我们将列出合适的优质洋房或高档有地住宅的候选名单，并在买家确定自己想看的优质洋房后为他们安排看房。

目前，我们正在销售的优质洋房面积15,000sqft及以上，当中新建以及较旧建筑都有，这些洋房分布在那森路、格洛路（Gallop Road）、大威园（Dalvey Estate）、泽维士路（Jervois Road）、主教门（Bishopsgate）、东陵山（Tanglin Hill）、礼敦园（Leedon Park）、威美路（Wilby Road）、明才园（Binjai Park）、布里赛园（Brizay Park）、武吉知马路旁阿尔柏王园（King Albert Park off Bukit Timah Road）, 雅舞道（Yarwood Avenue）, 以及策士纳道（Chestnut Avenue）优质洋房区。

3. 优质洋房主要买家群体有哪些人？这些年来买家类型和背景有没有变化？林：优质洋房是新加坡最名贵的有地住宅类型，并被视为身份的象征。 多年来，优质洋房主要买家一直是超高净值人士、成功的专业人士、高层管理领导和商人。大部分优质洋房买家都是新加坡公民，其中有些是新移民，他们先前来自中国或印度尼西亚。在过去几年中，年轻买家对优质洋房的需求也出现了上升趋势，例如雷蛇（Razer）、圣临（Secretlab）和抖音国际（TikTok）等科技公司的总裁。

4. 吸引人们购买优质洋房主要因素是什么，优质洋房是否真的有利于保值？林：绝大多数优质洋房交易都是拥有永久地契土地的房产。许多优质洋房买家购买这些房产是为了财产传承规划和财富保值。由于新加坡土地稀缺、社会地位象征因素和有限的供应，优质洋房在楼市中独树一帜。除了永久地契外，这些属性让优质洋房成为保护长期资本和增值的理想房屋。

鉴于优质洋房地理分布，我们往往会在第 10 区的优质洋房域看到更多此类交易，如那森路、礼敦园、大威园、加立克道（Garlick Avenue）、采士华园（Chatsworth Park）、古鲁尼山（Cluny Hill）和泽维士路Jervois Road 等。

5. 您认为 2023 年 4 月出台的降温措施会对优质洋房市场产生影响吗？

林：政府从 2023 年 4 月 27 日起将外国买家的额外买方印花税（ABSD）税率从 30% 提高到 60%。由于优质洋房买家通常是购买第一套住宅的本地人，我认为就需求方面而言，优质洋房领域受2023 年 4 月降温措施影响的幅度最小。

我们预料优质洋房销量可能会徘徊在 2022 年的水平或稍低。降温措施不是其中的原因，最主要还是市场上可供出售的优质洋房数量不多。这些房产被牢牢持有，优质洋房潜在卖家通常不急于出售这些珍贵的资产，除非价格合意。

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