圣淘沙升涛湾公寓项目的转售单位平均获得超过 S$100 万收益

著：朱家君

据博纳研究所分析的买卖禁令数据，住房需求相当稳健，使2022年10月份郊区及市区边缘的二手私人公寓获得了相当可观的利润。

在此需事先说明博纳研究所采用的研究方法。每间单位所赚取的利润，是将2022年 10月份的转售成交价，与买卖禁令中的上一次购买价格进行比对而得出。随后再为个别公寓项目计算它们的平均利润。为了尽一切可能去减低抽样失误的可能性，本次分析排除了当月交易量少于五笔的转售公寓项目。

郊区及市区边缘私人公寓称霸十大最高转售利润龙虎榜
转售价格和交易量在 9 月回升后略微放缓，市场还需一段时间才能从 9 月 29 日推出的最新降温措施中恢复过来。10 月份转售利润最高的首十个项目，平均利润介于S$100万到将近 S$17万不等。

按平均利润进行排名，10月份转售利润最高的十大项目以其他中央区（RCR）及中央区外（OCR）的项目为主。榜上利润最高的是当中唯一的核心中央区（CCR）项目，位于升涛湾（Sentosa Cove）的升涛舫（The Oceanfront）。升涛舫在10月份共有五笔转售交易，每笔交易的平均收益将近S$100万。 紧随其后的项目是OCR中位于高文（Kovan）的Kovan Residences，每笔交易的平均利润超过 S$66万。

十大私人公寓^最高转售利润龙虎榜（按平均毛利* 排行的十大转售公寓项目）

^当月交易量少于 5 笔的项目皆不被纳入本次分析内
*每个单位的利润取自本次转售交易与上一笔交易之间的比对；平均利润是按一个项目中，当月成交的所有转售交易利润来计算。 这里计算出的利润是总额——并不包含卖方印花税、需支付的利息、税金和其他相关的撤资成本。
#年化利润是年复合年均增长率，所显示的是转售时间点至物业上一次交易时间点期间的回报率，以年百分比的形式表示。计算公式为：【（当前转售价）/（购买价格）】^年数-1
分析按市区重建局房地产资讯系统的可用数据进行

不出所料，能进入前十名的多数项目都有相当吸引人的地点特征，比如位于市区边缘（博雅居The Poiz Residences、翠城新景 The Interlace），或是在地铁站附近进（水之都Watertown、Bartley Residences、Kovan Residences）进而维持了价格的坚挺和优势。

以下是2022年10月份上十大公寓项目的相关细节：
 

升涛舫 THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE

项目细节
地点：海洋通道（Ocean Drive）
邮区：4
地契时长：99年
最近地铁站：港湾（Harbourfront）（3,000米）
完工年份：2010年 

项目简介
升涛舫是一个地标性海滨住宅项目，位于第 4 区独特且高档的升涛湾区内。项目由五座住宅塔楼组成，高度介于 12、14 和 15 层之间。 除了一览无余的海景和畅通无阻的滨海通道外，居民还能享尽各种生活便利，圣淘沙名胜世界（Resorts World Sentosa）的许多购物和娱乐场所，只需开车五分钟就能前往怡丰城（Vivocity）和港湾中心（Harbourfront Centre）。 项目于 2010 年竣工，拥有约 264 个住宅单位。 公寓设施包括烧烤区、健身房、游乐场、网球场、居民会所、按摩池和游泳池。
 

2022年10月交易数据

KOVAN RESIDENCES

项目细节
地点：高文路（Kovan Road）
邮区：19
地契时长：99年
最近地铁站：高文（Kovan）（50米）
完工年份：2011年

项目简介
Kovan Residences 是个于 2011 年竣工的现代公寓项目，位于第 19 区热闹非凡的高文新镇。住宅项目由八座 18 层高的住宅大楼组成，共有 521 个单位。公寓项目的单位大小及户型种类繁多，包括小型单位到四房式单位不等。附近的便利设施和食物选择多得让居民眼花缭乱、选不胜选，高文商业区内有许多备受欢迎的美食和宵夜场所，附近还有心邻坊（Heartland Mall）。

2022年10月交易数据
 

翠城新景 THE INTERLACE

项目细节
地点：德普路（Depot Road）
邮区：4
地契时长：99年
最近地铁站：拉柏多公园（Labrador Park）（1.1 公里）
完工年份：2014年

项目简介
翠城新景，这个屡获殊荣的住宅项目，由著名的国际建筑师奥雷·舍仁（Ole Scheeren）设计。项目住宅楼环环相扣层层堆叠，循着六角形格式，并因这如此非一般的建筑设计，而成为一个独特的地标。环环相扣的大楼形成一个垂直村落（vertical village），拥有层层叠叠的空中花园，及私人和公共顶层露台，为新加坡的城市景观增添一道绚丽独特的色彩。翠城新景在当今许多公寓项目千篇一律的建筑设计中，如同凤毛麟角般的存在。项目共有1,040 个单位，分布在31栋六层楼高的住宅楼，住宅楼围绕八个主题各异、用来促进空气流通和自然光线的大庭院。

翠城新景位于亚历山（Alexandra）德普路，只需短短几分钟步行，就能抵达吉门营房（Gillman Barracks）及其不拘一格的餐饮选择。通勤者能在少于15 分钟的时间内到达市区。拉柏多公园地铁站距离住宅项目只需约10 分钟步行。只需开几分钟车，或乘搭几站地铁，就能通往乌节路购物带。

2022年10月交易数据
 

桂林景 GUILIN VIEW

项目细节
地点：武吉巴督52街（Bukit Batok Street 52）
邮区：23
地契时长：99年
最近地铁站：武吉甘柏（Bukit Gombak）（250 米）
完工年份：2000年

项目简介
桂林景是个相当迷人的住宅项目，靠近第 23 区的武吉巴督采石场（小桂林）。桂林景拥有 655 个住宅单位，包括一房式、四房式和五房式单位。项目面向采石场和武吉巴督自然公园（Bukit Batok Nature Park），宁静的锦绣美景一览无余。项目距离南北线武吉甘柏地铁站也只有五分钟的步行路程，通勤者能轻松前往裕廊东（Jurong East）的商业设施，如 JEM、西城（Westgate）和 IMM 购物中心，也能在30分钟内抵达市中心的中央商业区。 居民还可以享受附近铁道广场（The Rail Mall）和 HillV2的便利设施，它们距离项目只需五分钟车程。

2022年10月交易数据

海景轩 SEASIDE RESIDENCES

项目细节
地点：实乞纳连路（Siglap Link）
邮区：15
地契时长：99年
最近地铁站：勿洛（Bedok）（1,800 米）/ 实乞纳（Siglap）（建造中；125米）
完工年份：2021年

项目简介
海景轩是由星狮地产（Frasers Property）、积水住宅（Sekisui House）和强枫控股（Keong Hong Holdings）共同建造的新建住宅项目，于 2021 年竣工。离项目最近的地铁站是需步行15分钟才能抵达的勿洛站，但日后实乞纳地铁站通车时，居民的出行便利将会有大大的提升。海景轩享有东海岸海岸线无边无际的壮丽海景，并且靠近东海岸公园（East Coast Park）及勿洛广场（Bedok Mall）等设施。东海岸公园大道（ECP）和泛岛快速公路 （PIE）等主要快速公路也为这里提供了良好交通连通性。 由ECP 驱车仅需 15 分钟车程即可抵达樟宜机场（Changi Airport）和中央商业区。 居民也能享受全套的公寓设施，包括烧烤区、网球场、按摩池、游乐场、桑拿浴室、游泳池、居民俱乐部会所、多功能活动厅和健身房。

2022年10月交易数据

水之都 WATERTOWN

项目细节
位置：61-81榜鹅中路（Punggol Central）
邮区：19
地契时长：99年
最近地铁站：榜鹅（Punggol）（50米）
完工年份：2017年

项目简介
水之都是一个拥有 1,001 个单位的 99 年地契公寓项目，位于第 19 区榜鹅的中心地带，就在榜鹅水道（Punggol Waterway）旁。 它于 2017 年竣工，是榜鹅首个综合濒水住宅项目。项目的底层商业楼水滨坊（Waterway Point）是座设有露天水滨餐厅和电影院的休闲娱乐购物中心。除了与水滨坊和榜鹅地铁/轻轨站相连外，居民还可以在榜鹅水道尽享各类运动和水上活动。这座公寓项目包括 11 座住宅楼，高度介于11 层到 14 层不等，有四种不同单位类型任君挑选：即Suites（一房式和两房式）、SOHO（两房式和 3房式单位）、Condominium（两房式和三房式单位）和 Sky Patio（两房式、三房式和四房式单位），以满足不同生活方式的需求。
 

2022年10月交易数据

盛世名园 SIMS URBAN OASIS 

项目细节
位置：沈氏通道（Sims Drive）
邮区：14
地契时长：99年
最近地铁站：阿裕尼（Aljunied）（420米）
完工年份：2017年

项目简介
位于市区边缘第 14 区的盛世名园，是由知名开发商国浩房地产（GuocoLand Limited）及其子公司开发建造的豪华综合住宅项目。项目包括 1,024 个住宅单位，为购房者提供多种户型，一房式单位至五房式单位都有。两房、三房及四房式单位可选择双钥匙配置。盛世名园内设七家商店和一个托儿中心，以及各种便利设施。项目距东西线阿裕尼地铁站以及附近两个小贩中心只有几分钟的步行路程，距离莱佛士坊（Raffles Place）和政府大厦（City Hall）也只有几站地铁。泛岛快速公路（PIE）就在盛世名园后方，居民能快速通往此路以及全岛其他地区。

2022年10月交易数据

鸣翠苑 D'NEST

项目细节
地点：127-149巴西立林（Pasir Ris Grove）
邮区：18
地契时长：99年
最近地铁站：巴西立（Pasir Ris）（450 米）
完工年份：2017年

项目简介
鸣翠苑是位于巴西立市中心的住宅项目，由12 栋住宅楼的 912 个单位组成。鸣翠苑拥有多种单位户型，从温馨舒适的一房式单位，到宽敞的五房式顶层公寓和六房式双钥匙单位。 此外，居民可以使用现场的各种设施。鸣翠苑距离东西线巴西立地铁站、巴西立巴士转换站（Pasir Ris Bus Interchange），及各种零售和餐饮选择应有尽有的白沙购物中心（White Sands Shopping Mall）不到 10 分钟步行路程。

2022年10月交易数据 

 
博雅居 THE POIZ RESIDENCES

项目细节
地点：8-12麦耶巴齐智亚路（Meyappa Chettiar Road）
邮区：13
地契时长：99年
最近地铁站：波东巴西（Potong Pasir）（50 米）
完工年份：2018年

项目简介
博雅居是位于第13 区的综合用途开发项目，毗邻波东巴西地铁站。除了靠近地铁站外，居民能轻松享有各种日常生活便利，附近诸多餐饮美食以及项目内零售商店都近在咫尺。 项目内的底层商业楼共有84个商用单位，在其之上的住宅大楼则有731个住宅单位。住宅区有三个针对不同群体的人所打造的设计主题：雅宿（Suites）、市居（Urban）和高殿（Habitat）。博雅居也为居民提供各式各样的设施，如健身房、游泳池和儿童游泳池。
 

2022年10月交易数据

BARTLEY RESIDENCES 

项目细节
地点：罗弄禾山（Lorong How Sun）
邮区：19
地契时长：99年
最近地铁站：巴特礼（Bartley）（150米）
完工年份：2015年

项目简介
Bartley Residences是一个位于第 19 区繁华热闹的实龙岗（Serangoon）市镇边缘的住宅项目，702 个单位分布在八个住宅大楼内，单位户型包括一房式、两房式和三房式配置。Bartley Residences 毗邻环线巴特礼地铁站。居民能从此站乘搭地铁约半小时，就能抵达中央商业区。至于日常必需品，居民可以前往距离住家只需短短几站路程的实龙岗和大成（Tai Seng）。 项目位于城市边缘且靠近地铁站，因此深受许多年轻职场专业人士和外籍人士的欢迎。 它也能直通主要快速公路，离中央商业区和乌节路购物带仅 15 分钟车程。

2022年10月交易数据

单笔交易利润最高的项目遍布新加坡全岛
虽然郊区私人公寓在项目总体平均利润方面遥遥领先，但就单笔交易利润方面来看，中央地区（CCR 和 RCR）的单笔交易利润依然较高。从十大单笔交易毛利排名来看，榜上多数为市区中心或市区边缘的公寓单位，买卖禁令中所显示的毛利润数额介于S$440万到 S$207 万不等。 这些单位大多是面积超过 1,400sqft 的大型公寓单位，并来自建于1990年代至2000年代初屋龄较老的公寓项目。榜上的二手公寓单位持有期都超过十年，最短13年，最长则是26年。

2022年10月公寓转售交易毛利龙虎榜前十名

2022年10月份利润最高的交易是Nassim 9一间四楼单位，毛利润是笔惊人的S$440 万。公寓项目于2002年完工，并位于那森园（Nassim Park）的高端住宅社区，距离乌节路购物带只需一箭之遥。据市建局房地产资讯系统上的买卖禁令，这个单位于2009年10月购得，随后于 2022 年 10月以 S$1,120万脱售，持有期为13年。

与此同时，10月份利润榜上第二名的交易是爱士特苑（Astrid Meadows）一间一楼的单位，以大约S$370 万的利润售出。项目于1990年竣工，位于荷兰武吉知马（Holland-Bukit Timah）低层有地住宅区的中心地带，靠近几个最负盛名的优质洋房（GCB）住宅区，包括民东园（Bin Tong Park）、爱士特女皇园（Queen Astrid Park）和黄仲涵园（Oei Tiong Ham Park）。由于新楼盘开盘价格正在上涨，外加部分购房者选择把握机会在黄金地段买下超值单位，因此CCR 最近的转售市场活动相当强劲。

排行榜上十笔交易所带来的惊人利润，对那些有意购入这些项目的买家来说，或许足以让他们着迷。但我们应该时刻注意的是，利润只针对当中的特定单位。换句话说，同一个项目中的另一个单位，不一定能换来相近的利润数额，因为房子的特征、入场价格和卖房时的市场条件，都有所不同。
 

免责声明：
尽管已采取一切合理措施确保此处打印或呈现的信息是准确的，但对于因任何错误或遗漏而造成的任何损失或不便，我们概不负责。此处提供的想法、建议、一般原则、示例和其他信息出于教育目且仅供参考。

此处包含的信息无意以任何方式提供针对购买、出售或出租房地产，或是任何形式的房地产投资的相关投资、监管或法律意见和建议。 博纳对于读者做出的任何相关决定，以及从中产生的任何损失或费用概不负责。

保留所有版权。