房东起诉租客拖欠租金却败诉，究竟为什么？

著：李兴炎

看这篇部落格前，法院最近就Leow Ban Hong v Eng Wei Guang, Brendon Joshua¹（“本案”）的裁决仅针对案发事件一切事实真相，情况特殊，而并不代表：(1) 租户可以拖欠租金；(2) 房东只能放弃追讨租金和争取其他补救措施。让我们接着了解本案的具体来龙去脉，以及面临租金拖欠情况时该做和不该做的事情。

事件经过
本案的房东（Landlord，简称LL）与租客（Tenant，简称TT）于2022年1月4日订立租约（Tenancy Agreement，简称TA），每月4日需支付S$3,000租金。

TT未能在2022年4月4日，准时支付2022年4月4日至2022年5月3日的租金，LL的律师于2022年4月13日发出通知，行使LL终止TA的权利，并要求TT于2022年4月28日搬离房子（ “第一次通知” ）。

2022年4月25日，TT的亲戚向LL的房屋经纪提议，向LL支付S$6,300作为2022年4月4日至2022年6月3日的租金及LL的$300律师费，交换条件是让LL撤销第一次通知。

LL的房屋经纪表示会和LL谈谈，希望LL能接受这个提议。

2022 年 4 月 26 日，LL 的房屋经纪将 LL 的银行账户发给 TT 的亲戚。S$3,300的款项于2022 年 4 月 27 日支付，另外S$3,000于2022 年 4 月 28 日付款。

2022 年 4 月 29 日，LL 的律师致函 TT（ “第 2 次通知” ），表示 LL “并未撤销终止租赁协议” ，但同意将搬迁日期延长至 2022 年 5 月 28 日，如果在 2022 年 5 月 28 日或之前再支付 S$3,000 ，就可选择延长搬迁日期至 2022 年 6 月 28 日。

此后双方继续有来往，但 TT 并没有继续支付任何款项。

对簿公堂
LL 于 2022 年 6 月 16 日提交原诉申请²（ “OA” ）并寻求以下命令：(a) 移交房屋的命令；
(b) 从 2022 年 6 月 2 日到空屋移交（vacant possession）之日，索取每月双倍租金 S$6,000；
(c) “未付租金” 之上按10% p.a.合同利率；
(d) 费用；及
(e) 对被告欠原告的款项的损害赔偿评估。

OA 的成败取决于，LL 是否以正当合理的方式执行了他取消租约的权利。

OA 于 2022 年 9 月 9 日开庭审理，法院裁定 LL 未能有效行使其收回房子的权力，因为他的律师未能及时发出要求偿还租金的 “正式索偿” （formal demand）。

“正式索偿” 属强制性要求
要让房子的没收受到法律的承认，就必须进行 “正式索偿” 租金付款的程序，除非租赁协议中包括 “无论是否已提出正式索偿” 这句话才能免除（即 “限制条款” “Proviso”）。如果需要进行 “正式索偿” ，也必须在租金到期之日提出，不得晚于此日。

本案中的TA没有上述提到的限制条款，因此必须通过正式索偿来要求付款。第一次通知虽然终止了租约并要求TT搬出，但并没有强制要求TT支付租金。因此， “正式索偿” 不存在，所以 LL 未能有效执行自己取消租约的权利。

为了解析的完整性，即使第一次通知符合“正式索偿”的要求，但在本案中，这封信并没有在租金到期的确切日期送出，即 2022 年 4 月 4 日。

放弃没收权
本案引出的另一个问题是，LL接受 $6,300的行为，是否等同于LL主动放弃了租约中的没收权。法院没有针对这个问题作出决断，因为没必要。没收权在事情的最初本来就执行无效，因此没有被放弃的可能性。不过，有部分观点认为，接受租金付款的行为是否构成弃权，则取决于支付的款项是不是被当成 “租金” 而被支付和接受。

该做的事
本案对大家来说是个及时的提醒，充分了解法律和法律上的要求后，就要在面临租金违约问题时采取正确的行动。未能发出 “正式索偿” 造成了 LL最终损失惨重（除了律师费外，LL 可能还需偿还TT的费用 ）。

因此，请务必确保租赁协议中包括限制条款（或类似的词语或短语）。这将废除发出 “正式索偿” 的法律要求，并在面临违约租户时，为房东消除一个（关键）步骤。

如果没有附上限制条款，请切记要 (1) 向租户发出 “正式索偿” 要求偿还未付租金，以及 (2) 在违约之日准时发出，不能晚于那一日。

在提出 “正式索偿” 后，可以在 “宽限期” ³ 后通过自助或法院产业收回令（Writ of Possession）再度申请。房东也可以向小小额索偿法庭（Small Claims Tribunals）提出索赔，他们有权发出空屋移交令⁴。

最后，房东应时刻确保他们在签约前就已彻底了解租赁协议的内容，并确保自己的理解与房屋中介所解释的租约内容是一致的。

结论
无需多言，不能做的事与应该做的事完全相反。

博纳就交易相关文件特别录制了解说视频，如房地产代理的八个指定表格（8 Prescribed Estate Agency Forms）、收购献议（Offer to Purchase）、选购权书（Option to Purchase），以及新加坡律师公会（Law Society of Singapore）所制定的Conditions of Sale 2020。有关意向书（Letter of Intent）和租赁协议（Tenancy Agreement）的视频正在制作中。

这些视频开放给所有人，消费者可以在签署任何相关文件前随时随地观看。

1 [2022] SGDC 224
2 原诉申请是在关键事实没有争议的情况下，确定争议的法院程序。
3 租赁协议的租金违约条款中找得到，通常是在租金到期应付后的七天内。
4 可以下链接中获取更多信息：https://www.judiciary.gov.sg/civil/understand-outcomes-small-claim.
 

成为 PropNex Friends 会员，获取有关房地产趋势的及时信息、研究报告并享受独家会员优惠。