想和别人一起买房子？先了解联名拥有权和分权拥有权之间的差异吧！

本文由 Anthony Law Corporation 提供

与家人或朋友一起购买房产的情况并不少见。当一块房地产不论土地或房子，由两个或多个人同时拥有时，他们就会被视为共同所有者。博纳精选向法律专家了解了多人共同持有财产的不同形式，以及屋主和潜在买家应注意的事项。

1. 什么是联名拥有权？什么是分权拥有权？
房产的共有可分为两种形式。共有屋主可以选择以联名屋主（joint tenants）或分权屋主（tenants-in-common）的身份拥屋。这两种共有房产的形式称为拥屋形式（manner of holding）。

联名拥有权（Joint Tenancy）
联名拥有权中，每位联名屋主都拥有房产的所有权益。所有的屋主都拥有房子的100%，并不存在个别不同的拥屋权份额。每个联名屋主对整个土地及土地的每一部分都拥有相同的利益。没有一个屋主所拥有的任何部分是其他共同屋主所没有的。

联名拥有权可单方面由一名联名屋主，或是一般情况中的由所有联名屋主进行分割。联名拥有权可被分割来转变成分权拥有权。但是，实际权益的任何变化，都必须支付相对应的印花税。

分权拥有权（Tenancy-in-Common）
分权拥有权中，每个分权屋主在一套房子中，拥有个别不同的产权份额。例如，其中一名屋主可能拥有房产的 70%，而另一位则拥有剩余的 30%。

2. 联名拥有权与分权拥有权：主要区别/利弊

存活者自动取得权（Right of Survivorship）
联名拥有权中，包含存活者自动取得权。这意味着当任何一位联名屋主去世后，他/她手中的产权将自动转移给其余的屋主。这与已故屋主是否有留下遗嘱指定房子继承人毫无相关。

如果只有两位联名屋主，活着的那一方现已合法拥有整个财产。如果联名屋主超过两名以上，剩余存活者将继续维持联名屋主关系持有该房产。这样的情况被称为存活者自动取得权，是联名拥有权的最重要特征。

相反的，存活者自动取得权不适用于分权拥有权。这是因为每位屋主都以单独且不同的份额来持有房​​产。如果当中一名屋主不幸离世，他/她的房子产权份额将根据他/她的遗嘱进行分配。亦或者，如果已故屋主没有立遗嘱，他/她的产权份额将根据新加坡法律中的无遗嘱遗产继承法令（Intestate Succession Act）分配。如果已故屋主是名回教徒，遗产的分配将受回教法执行法令（Administration of Muslim Law Act）管辖。

3. 必须了解联名拥有权与分权拥有权相关细节的人有哪些，为什么？
在新加坡买房时，除了谨慎理财外，重要的是要确定买下房子的目的或意图，无论是为了投资或是其他目的。

以联名屋主的形式买房子或许会更适合想买婚房的已婚夫妇。因为，如果其中一位屋主不幸离世，按照存活者将自动取得财产的规定，房产将自动归给在世的联名屋主。即使亡者没有立遗嘱将财产赠予在世屋主，这个规定也能生效。

另一方面，如果双方打算或计划在未来与配偶一起拥有另一处住宅地产，以分权屋主的形式持有第一处房产相对较能节省税收，未来第一套房子进行脱钩程序时也许会更方便。当然，实际情形如何，则取决于个人情况。

4. 联名拥有权与分权拥有权是否会影响：a) 每位共有人对初始首付和后续按揭付款的贡献比例，以及 b) 房产出售时总收益的分配？

一般来说，房产持有形式不会影响每一位共同屋主支付房子售价的实际比例。持有房子1% 的屋主可能以现金或公积金基金，支付了房子超过1%售价的费用。各方屋主日后向银行支付房屋贷款时也同样如此。

至于卖房所得款项的分配，各方屋主可自由决定适合的分配方式。售后所得款项可以以所有共有屋主的名义或者经当事人同意后，按当事人约定的方式进行分配。

5. 房产持有形式能不能修改、该怎么改？如果其他屋主拒绝转换拥屋形式该怎么办？

一般情况下，拥屋的形式可以修改。但是，任何实益所有权的任何变更都需缴纳相应的印花税。

分权屋主必须以 50-50 平分拥屋，然后才能将拥屋方式转换为联名拥有。

如果各方屋主拥屋的份额不平均，那么持有更多房权的屋主，就需要把部分房权转给其他共同屋主，或是以买卖房权的方式来实现 50-50平分拥屋。任何房产所有权权益的转让都需要缴纳印花税。

希望将拥屋方式更改为分权拥有的联名屋主，双方将自动设定以平等份额持有该财产。

如果所有权股份转让给一方，接受股份的共同所有人还需要为转让的相关股份支付相关买方印花税和/或额外买方印花税。

如果一名联名屋主希望将拥屋形式更改为分权拥有，但其他屋主不愿意，愿意改变拥屋形式的一方必须签署一份声明书（Instrument of Declaration），说明他/她将拥屋形式改成分权拥有的意愿。同样的，想把拥屋形式改成联名拥有的分权屋主也需如此，但在此之前他们必须平均分配房子的所有权。然后，声明书必须由律师经手，正式送达给其他不愿意改变拥屋形式的屋主。

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