2022 年 8月份十大私人公寓转售利润龙虎榜：四美OCR项目利润超过S$660,000

据博纳研究所分析的数据，OCR 和RCR的二手私人公寓因受到良好住房需求所支撑，而在2022 年 8 月份带来了相当可观的收益。

在此需事先说明博纳研究所采用的研究方法。每间单位所赚取的利润，是将2022年 8月份的转售成交价，与买卖禁令中的上一次购买价格进行比对而得出。随后再为个别公寓项目计算它们的平均利润。为了尽一切可能去减低抽样失误的可能性，本次分析排除了当月交易量少于五笔的转售公寓项目。

郊区公寓项目称霸十大最高转售利项目润排行榜 
按平均利润进行排名，8月份转售利润最高的十大项目以OCR 项目为主。榜上利润最高的是四美（Simei）公寓项目Double Bay Residences，8月份共有六笔转售交易，每笔交易的平均收益超过S$ 660,000。 紧随其后的项目也在OCR，实龙岗（Serangoon）The Minton每笔交易的平均利润超过 S$420,000。

十大私人公寓^最高转售利润龙虎榜（按平均毛利* 排行的十大转售公寓项目）
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统
 

^当月交易量少于 5 笔的项目皆不被纳入本次分析内

*每个单位的利润取自本次转售交易与上一笔交易之间的比对；平均利润是按一个项目中，当月成交的所有转售交易利润来计算。 这里计算出的利润是总额——并不包含卖方印花税、需支付的利息、税金和其他相关的撤资成本。

#年化利润是年复合年均增长率，所显示的是转售时间点至物业上一次交易时间点期间的回报率，以年百分比的形式表示。计算公式为：【（当前转售价）/（购买价格）】^年数-1

分析按市区重建局房地产资讯系统的可用数据进行

由于8月份正值农历七月，而一般买家不愿在鬼月期间看房或买房，8 月份的转售价格和交易量有所缓和。因此经观察后发现，8月的转售交易所获得的平均毛利润与前几个月相比变得相对微弱。例如，在2022 年 7 月利润榜榜上有名的项目丽敦豪邸（D'leedon）在 8 月份的平均利润缩小至 S$170,000，而 7 月份的平均利润为 S$640,000。

十大私人公寓最高转售利润龙虎榜中，有九个是建于 2012 年至 2020 年之间的项目。不出所料，能进入前十名的多数项目都有相当吸引人的地点属性，进而协助保持价格的坚挺，比如位于市区边缘或是在地铁站附近（丽敦豪邸、Double Bay Residences、椰林景Coco Palms、晴景Sky Vue、女皇碧苑Queens Peak、屹岭豪庭Alex Residences、水之都Watertown）。

以下是2022年8月份上十大公寓项目的相关细节：

DOUBLE BAY RESIDENCES
 

项目细节 
地点：四美4街（Simei Street 4）
邮区：18
地契时长：99年
最近地铁站：四美（Simei）（300 米）
完工年份：2012年

项目简介
Double Bay Residence是第18区四美4街的租赁地契（leasehold）公寓项目。项目由华业集团（UOL Group）开发，共有646个单位，距离东西线的四美地铁站仅五分钟步行路程。通勤者能在短短几站内抵达樟宜机场（Changi Airport）和新加坡博览中心（Singapore Expo），而前往中央商业区只需乘搭约 20 分钟的地铁。Double Bay Residence居民可以享受各种设施，包括篮球场、居民会所、休息室、按摩池、小型健身泳池、图书馆、游戏室、卡拉 OK房和户外健身区。

2022年8月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

THE MINTON
 

项目细节 
地点：后港11街（Hougang Street 11）
邮区：19
地契时长：99年
最近地铁站：实龙岗（Serangoon）（800米）
完工年份：2013年

项目简介
The Minton 是位于第 19 区后港11街的租赁地契公寓项目。它是于2013年落成的新霸级公寓项目，共有 1,145 个单位。位于实龙岗和罗弄阿苏（Lorong Ah Soo）中心地带的The Minton，交通便利，距离实龙岗地铁站仅 15 分钟步行路程。实龙岗站是衔接东北线（NEL）和环线（CCL）之间的转换站，前往新加坡全岛各地相当轻松。 居民无需走太远即可满足他们的日常和购物需求，我国东北部最大的购物中心NEX 距离项目仅几步之遥。

2022年8月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

椰林景 COCO PALMS
 

项目细节 
地点：巴西立林（Pasir Ris Grove）
邮区：18
地契时长：99年
最近地铁站：巴西立（Pasir Ris）（250米）
完工年份：2018年

项目简介
椰林景是位于第18区巴西立林的一个大型私宅项目。项目由城市发展（CDL）开发，于 2018 年完工。其 944 个住宅单位包括一房式到五房式公寓和顶层豪华公寓不等，并坐拥各式各样的设施和六个零售单位。椰林景离东西线的巴西立地铁站、巴西立巴士转换站（Pasir Ris Bus Interchange），以及拥有众多零售和餐饮选择的白沙坊（White Sands Shopping Mall）只需 8 分钟步行。

2022年8月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

翠湾园 THE BAYSHORE
 

项目细节 
地点：碧湾路（Bayshore Road）
邮区：16
地契时长：99年
最近地铁站：勿洛（Bedok）（1,800米）/ 碧湾（Bayshore）（建造中，125米）
完工年份：1996年

项目简介
翠湾园是坐落在东海岸、由远东机构（Far East Organisation）于 1996 年建造的霸级私宅项目，拥有 1,038 个单位。离项目最近的勿洛地铁站需步行 15 分钟才能抵达，但在不久的将来碧湾地铁站开放时，居民通勤便利将大大提升。项目靠近百汇广场和东海岸公园等便利设施。东海岸公园大道和泛岛快速公路等主要快速公路也为项目提供出行的便利。通过ECP前往樟宜机场和中央商业区只需 15 分钟车程即可。 居民还能充分享用全套的公寓设施，包括烧烤区、高尔夫球练习场、游戏室、按摩池、游乐场、桑拿房、游泳池、台球室、居民会所、多功能活动厅、健身房。

2022年8月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

晴景 SKYVUE
 

项目细节 
地点：碧山15街（Bishan Street 15）
邮区：20
地契时长：99年
最近地铁站：碧山（150米）
完工年份：2016年

项目简介
晴景是一个屡获殊荣的住宅项目，位于市区边缘第 20 区内。晴景的694 个单位，由一房式、二房式、三房式公寓及八套顶层豪华公寓组成，分布在两座 37 层高的时尚梯田式住宅楼中，楼与楼中间由天桥衔接。 最高楼层设有好几个露天设施，即空中休闲厅Sky Lounge、空中健身房Sky Gym、空中康乐园地Sky Walk 和空中梦空间Sky Dream，可欣赏周边地区的全景。 项目距离南北线和环线的碧山地铁转换站只需步行3分钟，乘搭地铁前往乌节路只需10至15分钟。碧山第8站（Junction 8）距离开发项目仅仅三分钟步行。晴景于 2016 年竣工，由凯德集团（CapitaLand）开发。

2022年8月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

女皇碧苑 QUEENS PEAK
 

项目细节 
地点：丹蒂路（Dundee Road）
邮区：3
地契时长：99年
最近地铁站：女皇镇（110米）
完工年份：2020年

项目简介
女皇碧苑位于女皇镇地铁站后面，项目的两座 44 楼住宅楼拥有 736 个单位。其单位类型组合包括舒适的一房式公寓还有三房式、四房式和五房式单位，以及宽敞的顶层豪华公寓套房。女皇碧苑距离市中心不到 15 分钟路程，为居民提供了非凡的便利。女皇镇地铁站可将通勤者直接带到莱佛士坊（Raffles Place）、巴耶利峇（Paya Lebar）和裕廊东（Jurong East）等就业节点。

2022年8月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

丽敦豪邸 D'LEEDON
 

项目细节 
地点：1-19礼敦岭（Leedon Heights）
邮区：10
地契时长：99年
最近地铁站：花拉路（Farrer Road）（600米）
完工年份：2014年

项目简介
丽敦豪邸是位于黄金地段第 10区的大型公寓项目。于2014 年竣工，这个含1,715 个单位的霸级开发项目，由凯德集团（CapitaLand）从前花拉阁（Farrer Court）重新发展而成。项目以其由国际知名建筑师扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）设计的现代波浪形轮廓而闻名。丽敦豪邸楼高超过 36 层，是周边低层住宅区中最高的开发项目之一，居民可享附近植物园和武吉知马自然保护区无与伦比的景色。公寓设施包括两个大型游泳池、儿童游泳池、两个会所和户外健身设施。它距离登布西山（Dempsey Hill）和荷兰村（Holland Village）等休闲商业区也只有很短的车程，那里有无数个餐饮选择和夜生活场所。丽敦豪邸离环线花拉路地铁站只需步行五分钟，居民可轻松前往中央商业区和纬壹科技城（one-north）。项目周围也有多个主要道路和快速公路（如 PIE 和 AYE），能轻松通往全岛各地。

2022年8月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

奥林雅苑 PARC OLYMPIA
 

项目细节 
地点：弗洛拉通道（Flora Drive）
邮区：17
地契时长：99年
最近地铁站：淡滨尼东（950米）
完工年份：2015年

项目简介
奥林雅苑是一个拥有 482 个单位的拥有 99 年地契私人公寓项目，位于第 17 区淡滨尼市镇的边缘。项目于 2015 年建成，距离樟宜机场和新加坡博览中心不到 10 分钟路程。 喜欢购物的居民可以前往樟城坊（Changi City Point）或星耀樟宜（Jewel Changi Airport）。 奥林雅苑非常适合想在离市区喧嚣稍微较远的地方找房子的居民，以享受更清幽的居住环境，同时拥有很好的交通便利性且靠近众多便利设施。 此外，居民也能享用各种公寓设施：烧烤区、嬉水池、健身房、凉亭、蒸汽桑拿房、户外健身区、多功能活动厅、小型健身游泳池、游乐场、水疗池和网球场。

2022年8月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

屹岭豪庭 ALEX RESIDENCES
 

项目细节 
地点：亚历山大景（Alexandra View）
邮区：3
地契时长：99年
最近地铁站：红山（300米）
完工年份：2017年

项目简介
屹岭豪庭是位于红山镇中心的私宅项目，由一栋 40 楼高住宅大楼的 429 个单位组成，能俯瞰新加坡城市景观和圣淘沙岛（Sentosa Island）。项目第40楼除了宴会厅、用餐凉亭和空中泳池外，二楼还设有家庭游池、高尔夫球练习场、西洋棋花园和健身房等设施。屹岭豪庭距离东西线红山地铁站仅一箭之遥，出行交通非常方便，距离市中心和乌节路不到 20 分钟。

2022年8月交易数据
 

博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

水之都 WATERTOWN
 

项目细节 
位置：61-81榜鹅中路（Punggol Central）
邮区：19
地契时长：99年
最近地铁站：榜鹅（Punggol）（50米）
完工年份：2017年

项目简介
水之都是一个拥有 1,001 个单位的 99 年地契公寓项目，位于第 19 区榜鹅的中心地带，就在榜鹅水道（Punggol Waterway）旁。 它于 2017 年竣工，是榜鹅首个综合濒水开发项目。项目的底层商业楼水滨坊（Waterway Point）是座设有露天水滨餐厅和电影院的休闲娱乐购物中心。除了与水滨坊和榜鹅地铁/轻轨站相连外，居民还可以在榜鹅水道尽享各类运动和水上活动。这座公寓项目包括 11 座住宅楼，高度介于11 层到 14 层不等，有四种不同单位类型任君挑选：即Suites（一房式和两房式）、SOHO（两房式和 3房式单位）、Condominium（两房式和三房式单位）和 Sky Patio（两房式、三房式和四房式单位），以满足不同生活方式的需求。

2022年8月交易数据
 

博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

单笔交易利润最高的项目都在市区中心
虽然郊区私人公寓在项目总体平均利润方面遥遥领先，但就单笔交易利润方面来看，CCR公寓交易数量依然较多。从十大单笔交易毛利排名来看，榜上多数为 CCR 公寓单位，买卖禁令中所显示的毛利润数额介于S$208 万到 S$550 万不等。 这些单位大多是面积超过 1,500sqft的大型公寓单位。榜上的二手公寓单位持有期长短不一，最短 11 年，最长则将近25年。

2022年8月公寓转售交易毛利龙虎榜前十名
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

7 月份利润最高的交易是旺家园（REGENCY PARK）一间24楼的四房式单位，利润超过 S$550 万。据市建局房地产资讯系统上的买卖禁令，这个单位于 1998 年4月以近 S$550 万的价格购得，随后于 2022 年 8 月以 S$1,410万脱售，持有期为 24 年。将持有期纳入计算，屋主所得的年化利润为每年3.9%。这个永久地契公寓项目于1990年完成，位于市区边缘采士华园（Chatsworth Park）有地住宅集中区的附近。

与此同时，8 月份利润榜上第二和第三名的交易，其地点就在榜首附近，即里峇峇利（River Valley）和乌节（Orchard）规划区。一套位于永安苑（Yong An Park）的24 楼四房式单位，及另一套位于 Tomlinson Heights 的36 楼五房式顶层公寓单位，售出后所得利润分别是 S$486万和 S$470万。

排行榜上十笔交易所带来的惊人利润，对那些有意购入这些项目的买家来说，或许足以让他们着迷。但我们应该时刻注意的是，利润只针对当中的特定单位。换句话说，同一个项目中的另一个单位，不一定能换来相近的利润数额，因为房子的特征、入场价格和卖房时的市场条件，都有所不同。