博纳精选

August 31, 2022

解谜:SERS 替代组屋真的能带来较高的转售价格吗?

选择性整体重建计划(Selective En bloc Redevelopment Scheme),简称SERS,是政府翻新老旧市镇的举措之一。组屋获选进入SERS 名单的屋主,将在特定替代地点获得新的替代单位,一般会在旧组屋的同个市镇内。

这些特定SERS 替代单位中,有一部分似乎随后在公开市场上,以可观的价格转售。但一般情况真的是这样吗?可观的转售价的背后,究竟有多少是因它们最低居住年限(MOP)条件有所不同,进而让它们 “赢在起跑点” ?
 

关于 SERS 计划
SERS替代组屋单位一般具备全新的99年屋契,但建屋发展局也有为部分 SERS组屋屋主提供较短的 50 年屋契。在SERS计划下,符合条件的组屋屋主在购买替代组屋时,将获得高达 S$30,000 的 SERS津贴、转售抽润(resale levy)或回扣津贴,以及由建屋局提供的房屋贷款。

首次 SERS活动于 1995 年 8 月拉开序幕,地点在中峇鲁(Tiong Bahru)。人们普遍认为,自己的组屋单位能获选进入 SERS 计划等同于“中奖”,因为受影响的屋主将能以楼市价格“以旧换新”,将现有旧单位脱售,并以津贴后的价格从建屋局手中购买全新单位,且附带安置福利。

毋庸置疑,成为 SERS 受益人的愿望,成了部分买家为老旧转售组屋支付高额房价的动力,他们或许还假设这些组屋最终会被选入SERS计划。这样的观念持续了一段时间,直至现实打破一切。 2017 年 3 月,当时的国家发展部部长黄循财,否定了政府将对所有组屋单位进行 SERS 计划的想法,并坚持只有少数单位会进行 SERS。事实上,SERS 活动的数量已从 1995 年至 2000 年期间的近 40 次,锐减到了 2010 年至 2021 年期间的 7 次。

转售市场上的 SERS 替代组屋
对于过去所有的 SERS 项目,屋主可以在选择替代单位之日起的七年,或从领取钥匙之日起的五年内,将新单位出售,以较早的时间点为准。这意味着屋主可以在房子年满五年最低居住年限(MOP)前,在转售市场上出售替代组屋。

许多人认为,在这项政策下,这些单位可以更早出售,同时具备更长的剩余屋契,并且能以更高的价格出售,从而使屋主获得与其他年满五年 MOP 的单位相比,更大的一笔意外收益。这个问题进一步成为人们关注的焦点,因为在近期落成的 SERS 替代项目之一 City Vue @ Henderson中,出现了几笔创纪录的百万转售交易。 [编注:建屋发展局于 2022 年 6 月修订了 SERS 替代组屋屋主的 MOP条例,他们将受相同的五年 MOP所限制。]



表1:近期SERS项目
 


来源:博纳研究、建屋发展局、Data.gov.sg(数据于 2022 年 8 月 12 日取得)** 自选择替代单位之日后的七年,或自领取钥匙之日后的五年 - 以较早日期为准

本文对2015 年至 2019 年间落成的七个新 SERS 替代项目,即City Vue、Clementi Cascadia、Kampung Green、Jurong West Blossom、Ping Yi Greens、Tiong Bahru View 和 Commonwealth 10中的转售交易进行分析。分析目的是为了了解这些 SERS 替代组屋,与市镇中的其他组屋相比,所得的价格有多少,及卖家将获得的利润近似值。
 

SERS单位转售价
纵观这七个项目于2022年完成的四房式单位转售交易数据,它们的成交价普遍高于所在市镇中的其他四房式单位。例如,City Vue 四房式单位以 S$916,000 平均价格转售,比红山(Bukit Merah)四房式组屋的平均价格高出了28.7%。为了尽量减少老旧转售组屋影响平均价格,博纳分析了一小批屋龄少于10 年的组屋,且距离 SERS 替代地段的距离不到两公里。即便如此,City Vue 四房式SERS替代组屋的平均转售价仍高出 13.1%(见表 2)。这个趋势在此次研究中的多数项目都相当明显。

表2:SERS 项目单位(四房式组屋单位)相对于同个市镇中临近单位的差价 
 


来源:博纳研究、建屋发展局、Data.gov.sg(数据于 2022 年 8 月 12 日取得)^非成熟组屋区

七个项目中的所有四房式转售单位,平均转售价皆高于同个市镇内,同个单位类型的整体平均转售价。与屋龄10 年以下的较新组屋相比,五个项目(City Vue、Clementi Cascadia、Kampung Green、Jurong West Blossom 和 Tiong Bahru View)的房价较高。勿洛Ping Yi Greens 和女皇镇 Commonwealth 10 的平均价格,则分别比同区屋龄少于10年的组屋平均价格,低了 8.7% 和 2.6%。Ping Yi Greens 平均价格会低于周围附近四房式组屋的平均价格,可能是因为 DBSS 项目 Belvia 和 Bedok Central 的交易,均以坚挺的价格转售。 与此同时,Commonwealth 10 的平均价格较低,可能是由于附近杜生路(Dawson Road)、锦茂连路(Ghim Moh Link)和荷兰通道(Holland Drive)较新组屋的转售价格较高。

SERS 单位的估计资本收益

表3:SERS项目平均估计资本收益增长(四房式转售组屋)
 


来源:博纳研究、建屋发展局、Data.gov.sg(数据于 2022 年 8 月 12 日取得)^非成熟组屋区

此外,特定替代组屋项目或预购组屋(BTO)代表项目于SERS公布年份的推出价格,与转售交易价格相比后,得出了这些SERS替代组屋单位的粗略利润收益分析。

据分析(见表 3),成熟市镇项目中的 SERS替代组屋屋主,在组屋推出之时购买替代单位并于 2022 年出售,估计平均资本收益介于S$226,000 至 S$485,000。 (注意:这个数字为粗略估算,将津贴纳入考量后,实际收益可能会更高;也会因单位个别属性的不同而有所差异。)

研究中,与代表项目 SkyVille 和 SkyTerrace at Dawson 的 BTO 启动价格相比,Tiong Bahru View 四房式转售组屋获得了今年最大的平均资本收益,达105%。与此同时,Ping Yi Greens的平均转售资本收益最低,为 52%——但这样的收益其实相当不错。


统整以上分析后,能得出以下要点:
1. 误区:SERS 替代单位的转售价永远高于其他转售组屋。条件优越且地点好的转售组屋(比如,高楼层的 DBSS组屋单位)与SERS组屋相比,可能会卖出更高的价格。

2. 误区:成熟市镇 SERS替代组屋会换来更高的资本收益。非成熟市镇组屋项目,即兀兰的Kampung Green和Jurong West Blossom,两者的估计收益分别约为 99% 和 95%,并在这项研究中排名第二和第三,仅次于 Tiong Bahru View。兀兰区域中心(Woodlands Regional Centre)和裕廊湖区(Jurong Lake District)精彩绝伦的转型计划,或将有助于支持这两个市镇的组屋需求和转售价格。

3. 事实:不论是不是SERS替换组屋,最关键的还是位置。本文截稿前,在评估的七个项目中,Ping Yi Greens在 2022 年四房式组屋转售交易中的估计平均资本收益最低。这可能与位置有关,Ping Yi Greens与其他项目相比,离地铁站稍远(距离勿洛地铁站 820m)且周围的设施较少(见表 4)。

表4:项目与地铁站之间的预估距离  
 


来源:博纳研究、One Map

先发优势?
另一个人们常提出的观点,SERS替代单位“较早MOP”意味着,这些屋主的单位能比其他组屋单位更早地进入转售市场。比如,今年在 City Vue 转售的二手组屋的剩余屋契超过 96 年,状态近乎全新,进而导致此类单位的转售价格更高。这或许也是个误区

在表 5 中,每个项目四房式祖屋单位平均转售价格是按年份列出。据观察,所有项目在完成后的一至四年内都有转售交易。在一般情况下,新组屋在竣工五年后才有资格转售,但如前所述,在 2022 年 6 月修改条例前,SERS 替代单位屋主确实有不同的MOP时间。


按数据来看,显然SERS 替代组屋中,较早出售(因此具备更长的屋契)的单位,比起较晚出售的单位会有更高的价格。以 Commonwealth 10 为例,2017 年即落成后的两年,四房式单位的平均转售价为 S$775,000 ,但随着时间的流逝,价格继续攀升,今年已达到 S$838,000 。这种趋势在 Clementi Cascadia、Kampung Green 和 Jurong West Blossom 也很明显。

表5:各个项目每年的平均四房式单位转售价
 


来源:博纳研究、建屋发展局、Data.gov.sg(数据于 2022 年 8 月 12 日取得,黑色数值是项目落成五年后才脱售的组屋之平均转售价格,这五年可视为一般组屋的五年最低居住年限,而绿色数值为建成后少于五年内就脱售的组屋之平均转售价格)

可想而知,房价走势取决于当前的市场状况,而过去两年来活跃的组屋转售市场,受被压抑的需求、低利率和疫情复苏乐观情绪的刺激下,无疑帮助推高了组屋转售价格。


 

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