2022 年 7月份十大私人公寓转售利润龙虎榜：勿洛、东海岸OCR项目利润突破S$920,000

据博纳研究所分析的数据，OCR和CCR的二手公寓因受良好住房需求带动，而在2022 年 7 月份带来了相当可观的收益。

在此需事先说明博纳研究所采用的研究方法。每间单位所赚取的利润，是将2022年 7月份的转售成交价与其上一次的购买价格进行比对而得出；随后再为个别公寓项目计算它们的平均利润。为了尽一切可能去减低抽样失误的可能性，本次分析排除了当月交易量少于五笔的转售公寓项目。

郊区公寓项目称霸十大最高转售利项目润排行榜
按平均利润进行排名，7月份转售利润最高的十大项目以OCR 项目为主。唯一的RCR项目是位居榜首的佳丽比园公寓（CARIBBEAN AT KEPPEL BAY），7月份共有五笔交易，每笔交易平均利润超过S$130万。紧随其后的是中央外区（OCR）位于勿洛的旭日湾（COSTA DEL SOL），每笔交易的平均利润超过S$924,000 。

 

十大私人公寓^最高转售利润龙虎榜（按平均毛利* 排行的十大转售公寓项目）
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

^当月交易量少于 5 笔的项目皆不被纳入本次分析内

*每个单位的利润取自本次转售交易与上一笔交易之间的比对；平均利润是按一个项目中，当月成交的所有转售交易利润来计算。 这里计算出的利润是总额——并不包含卖方印花税、需支付的利息、税金和其他相关的撤资成本。

#年化利润是年复合年均增长率，所显示的是转售时间点至物业上一次交易时间点期间的回报率，以年百分比的形式表示。计算公式为：【（当前转售价）/（购买价格）】^年数-1

鉴于过去六个月来，RCR和OCR房屋在二手和新盘市场中皆有强劲的表现，这一趋势并不令人意外。 OCR待售私宅单位供应减少，再加上新盘价格正在上涨，将部分买家引导至转售市场，而房价在这个过程中得以保持坚挺。十大私人公寓最高转售利润龙虎榜中，有六个是近几年来新落成的项目，建于 2015 年至 2020 年之间，而其他项目则于 2000 年代初和90 年代末竣工。 值得注意的是，第 16 区的东海岸和勿洛地区（旭日湾Costa Del Sol、翠湾园The Bayshore、豪佳苑Grandeur Park Residences）以及第19区的榜鹅和实龙岗地区的项目（星河湾River Isles、宝家轩A Treasure Trove、绿盛邨Botanique at Bartley）皆榜上有名。

以下是2022年7月份上十大公寓项目的相关细节：

佳丽比园公寓 CARIBBEAN AT KEPPEL BAY 
 

项目细节 
地点：吉宝湾通道（Keppel Bay Drive）
邮区：4
地契时长：99年
最近地铁站：港湾（Harbourfront）（720 米）
完工年份：2004年

项目简介
佳丽比园公寓是位于第 4 区吉宝湾的海滨私宅项目，坐落在港湾地铁转换站与直落布兰雅地铁站（Telok Blangah MRT）之间。 除了坐享风景秀丽的吉宝湾美景外，居民还能享尽各种生活便利，附近有许多购物好去处，如怡丰城（Vivocity） 和港湾中心（Harbourfront Centre），且距离圣淘沙岛只需五分钟车程。项目于2004年落成，约969个住宅单位分布在各个住宅大楼内，并设有户外健身区、游戏室、按摩池、小型健身泳池、多用途礼堂、游乐场、大型游泳池、居民会所、多功能活动厅、健身房、户外跑道、休息室、凉亭、桑拿房和浅水池。
 

2022年7月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统


旭日湾 COSTA DEL SOL 
 

项目细节 
地点：碧湾路（Bayshore Road）
邮区：16
地契时长：99年
最近地铁站：勿洛（Bedok）（1,800米）/ 碧湾（Bayshore）（建造中，125米）
完工年份：2003年

项目简介
旭日湾是位于东海岸一个拥有 906 个单位的私宅项目。居民可欣赏东海岸最纯粹且无边无际的海天景色。虽然离项目最近的勿洛地铁站需15 分钟步行，但在不久的将来碧湾地铁站通车后，居民的通勤便利将有明显的提升。项目靠近百汇广场（Parkway Parade）和东海岸公园（East Coast Park）等便利设施。东海岸公园大道（ECP）和泛岛快速公路（PIE）等主要快速公路也为项目提供出行的便利。通过ECP前往樟宜机场（Changi Airport）和中央商业区（CBD）只需 15 分钟车程即可。 居民还能充分享用各种公寓设施，包括小型健身游池、水疗池、儿童戏水池、网球场、健身房和烧烤区。

2022年7月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

 

丽敦豪邸 D'LEEDON
 

项目细节 
地点：1-19礼敦岭（Leedon Heights）
邮区：10
地契时长：99年
最近地铁站：花拉路（Farrer Road）（600米）
完工年份：2014年

项目简介
丽敦豪邸是位于黄金地段第 10区的大型公寓项目。于2014 年竣工，这个含1,715 个单位的霸级开发项目，由凯德集团（CapitaLand）从前花拉阁（Farrer Court）重新发展而成。项目以其由国际知名建筑师扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）设计的现代波浪形轮廓而闻名。丽敦豪邸楼高超过 36 层，是周边低层住宅区中最高的开发项目之一，居民可享附近植物园和武吉知马自然保护区无与伦比的景色。公寓设施包括两个大型游泳池、儿童游泳池、两个会所和户外健身设施。它距离登布西山（Dempsey Hill）和荷兰村（Holland Village）等休闲商业区也只有很短的车程，那里有无数个餐饮选择和夜生活场所。丽敦豪邸离环线花拉路地铁站只需步行五分钟，居民可轻松前往中央商业区和纬壹科技城（one-north）。项目周围也有多个主要道路和快速公路（如 PIE 和 AYE），能轻松通往全岛各地。

2022年7月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

翠湾园 THE BAYSHORE
 

项目细节
地点：碧湾路（Bayshore Road）
邮区：16
地契时长：99年
最近地铁站：勿洛（Bedok）（1,800米）/ 碧湾（Bayshore）（建造中，125米）
完工年份：1996年

项目简介
翠湾园是坐落在东海岸、由远东机构（Far East Organisation）于 1996 年建造的霸级私宅项目，拥有 1,038 个单位。离项目最近的勿洛地铁站需步行 15 分钟才能抵达，但在不久的将来碧湾地铁站开放时，居民通勤便利将大大提升。项目靠近百汇广场和东海岸公园等便利设施。东海岸公园大道和泛岛快速公路等主要快速公路也为项目提供出行的便利。通过ECP前往樟宜机场和中央商业区只需 15 分钟车程即可。 居民还能充分享用全套的公寓设施，包括烧烤区、高尔夫球练习场、游戏室、按摩池、游乐场、桑拿房、游泳池、台球室、居民会所、多功能活动厅、健身房。

2022年7月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

美馨园 MAYSPRINGS
 

项目细节 
地点：柏提路（Petir Road）
邮区：23
地契时长：永久地契
最近地铁站：武吉班让（Bukit Panjang）（150 米）
完工年份：1998年

项目简介
美馨园是一个永久地契双塔公寓，位于第23区武吉班让的柏提路。项目就在武吉班让地铁站、轻轨站和巴士转换站对面，交通便利，距离山乐坊（Hillion Mall）、武吉班让大厦（Bukit Panjang Plaza）、Junction 10的商业零售设施仅一箭之遥。这座 24 层高的公寓大楼共有 636 个单位，户型类型分为两房式和三房式公寓以及少数五房以上的单位。美馨园于1998年竣工，由著名开发商国浩房地产有限公司（GuocoLand Limited）设计建造。

2022年7月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

星河湾 RIVER ISLES
 

项目细节 
地点：榜鹅中路（Punggol Central）
邮区：19
地契时长：99年
最近地铁站：珊瑚轻轨列车站（Coral Edge LRT）（350 米）/ 榜鹅（Punggol）（1,400米）
完工年份：2016年

项目简介
星河湾，拥有610 个单位的99 年地契私人公寓，位于第 19 区榜鹅的中心地带。星河湾于2016年落成，一切设施都近在咫尺 ，例如水滨坊（Punggol Waterway Point）和榜鹅生活聚场（Punggol Plaza），居民无需出远门即可满足基本的生活必需。 此外，居民可以使用公寓中的各种设施如居民会所，冥想湾，阳光甲板，水泉按摩池，水力健身区，吊床区，烧烤亭，网球场，水疗床，按摩小屋， 健身场。

2022年7月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统 

 

豪佳苑 GRANDEUR PARK RESIDENCES 
 

项目细节 
地点：勿洛南3道（Bedok South Avenue 3）
邮区：16
地契时长：99年
最近地铁站：丹那美拉（Tanah Merah）（300米）
完工年份：2014年
 

项目简介
豪佳苑是位于勿洛市镇边缘的私宅项目，由分布在 六个住宅大楼的 720 个单位组成，有两家商店和一间托儿中心。 单位户型的种类非常多样，温馨的一房式单位至宽敞的五房式顶层公寓都有。豪佳苑位于东西线丹那美拉地铁站对面。 通勤者可以在短短几站之内抵达樟宜机场和新加坡博览中心（Singapore Expo），而中央商业区则需 20 分钟的地铁路程。

2022年7月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

宝家轩 A TREASURE TROVE 
 

项目细节 
位置：榜鹅径（Punggol Walk）
邮区：19
地契时长：99年
最近地铁站：榜鹅（Punggol）（260米）
完工年份：2015年

项目简介
宝家轩是位于榜鹅镇中心的私宅项目，由分布在12栋住宅大楼的 882 个单位组成。宝家轩拥有多种单位户型，两房式单位到宽敞的七房式单位都有。 此外，居民可以享受多种公寓设施，如烧烤区、户外健身区、健身房、小型健身游泳池、桑拿室、网球场、居民会所。宝家轩位于东北线榜鹅地铁站和水滨坊购物中心的正对面，那里为居民提供众多零售和餐饮选择，包括电影院。

2022年7月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统 
 

丽湖景 LAKEVILLE 
 

项目细节 
位置：裕廊湖连路（Jurong Lake Link）
邮区：22
地契时长：99年
最近地铁站：湖畔（Lakeside）（560米）
完工年份：2017年

项目简介
丽湖景是位于第 22 区裕廊湖区附近的私宅项目，而此时的裕廊湖区正进行规模庞大的重建计划，准备成为一个精彩好玩的濒水目的地。丽湖景的另一强大优势在于，这里的居民无需踏出家门就可欣赏裕廊湖全景。丽湖景拥有 696 个住宅单位，单位户型组合包括一房式单位、到四房式和五房式顶层豪华公寓，及四房式双钥匙单位。丽湖景距离东西线湖畔地铁站只需步行五分钟，通勤者可在五分钟内抵达裕廊商业区（Jurong Gateway）的各种商业设施，如 JEM、西城（Westgate）和 IMM 购物中心。通勤者也可在 30 分钟内直达市中心的中央商业区。

2022年7月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统 
 

绿盛邨 BOTANIQUE AT BARTLEY 
 

项目细节 
地点：巴耶利巴路上段（Upper Paya Lebar Road）
邮区：19
地契时长：99年
最近地铁站：巴特礼（Bartley）（340 米）
完工年份：2019年

项目简介
绿盛邨是位于第 19 区繁华的实龙岗市镇边缘的一个大型私宅项目。其797 个单位分布在九栋17 层高的大楼，单位户型组合包括一房式、两房式和三房式单位。绿盛邨距离环线巴特礼地铁站只需三分钟步行，半小时内即可抵达中央商业区。 居民可乘搭地铁前往实龙岗或大成（Tai Seng），只需短短几分钟路程即可轻松满足一切生活所需。项目位于城市边缘，公共交通非常方便且与主要快速公路相连，通勤者只需开车15 分钟即可到达中央商业区和乌节路购物带，因此广受不少年轻专业人士和外籍人士的欢迎。

2022年7月交易数据
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

单笔交易利润最高的项目都在市区中心
虽然 OCR私人公寓在项目总体平均利润方面遥遥领先，但就单笔交易利润方面来看，CCR公寓交易数量依然较多。从十大单笔交易毛利排名来看，榜上多数为 CCR 公寓单位，毛利润数额介于S$500 万到 S$222 万不等。 这些单位大多是面积超过 1,500sqft的大型公寓单位。榜上的二手公寓单位持有期长短不一，最短 6 年，最长则将近23 年。

 

2022年7月公寓转售交易毛利龙虎榜前十名
 

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

7 月份利润最高的交易是雅茂园（Ardmore Park）一间17楼的四房式单位，利润超过 S$500 万。这个单位于 2010 年 10 月以近 S$908 万的价格购得，随后于 2022 年 7 月以 S$1,408 万脱售，持有期为 12 年。将持有期纳入计算，屋主所得的年化利润为每年3.8%。这个永久地契公寓项目于 2001 年完成，位于乌节路边缘。7 月份利润榜上第二和第三名的交易也来自阿摩园，第二名是一间二楼的四房式单位，第三名则是17楼的四房式单位，它们售出后所得利润分别是S$420 万和 S$350 万。

排行榜上十笔交易所带来的惊人利润，对那些有意购入这些项目的买家来说，或许足以让他们着迷。但我们应该时刻注意的是，利润只针对当中的特定单位。换句话说，同一个项目中的另一个单位，不一定能换来相近的利润数额，因为房子的特征、入场价格和卖房时的市场条件，都有所不同。