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August 17, 2022

关于选购权书 OTP 的一切必知事项

如果此时的你正在新加坡找房子,选购权书(Option to Purchase,简称OTP)的相关内容会是你不可或缺的重要信息。简而言之,OTP 是房地产买卖双方之间的法律协议,卖方给予买方选购的权力,以双方共同商定好的价格买下协议中房产。


选购权书OTP究竟是什么?

买卖双方在进行房地产交易时,一般会签订房产买卖合同。 OTP 由卖方签发给买方,授予买方以商定好的价格购买房子的选择权。当买卖双方就价格和其他重要条款达成协议后,买方需向卖方支付选购权费(option fee)。然后,卖方将授予买方在 OTP起始日后接下来的几天内(私宅通常为 14 天;转售组屋则为 21 天),去执行买房选购权的绝对权利。

重要的一点:卖方不能在选购权书期限(option period)期间向他人授予另一份 OTP。 购房者通常会在选购权期限,花时间寻找理想的房贷配套。

OTP 通常包含几项重要信息,包括买卖各方的详细资料(姓名、身份证号码、联系方式和住址)、房子的详细资料(地址和购买价格)、选购权费和选购权期限及任何特殊条件或条款。

为了确保交易的完整性,部分房地产交易以收购献议(Offer to Purchase)为第一步,但法律上没有这一方面的要求。

简述:选购权书OTP(二手私人公寓及转售组屋)
 

 
二手私宅
转售组屋
授予OTP

买卖双方就重要条款和购买价格达成共识后,OTP 将由卖方授予买方。

经营多年的房地产中介公司一般会有现成的 OTP 表格文档,可供交易的各方使用。

卖方必须在向买方发出选购权书 前的至少七天内,到建屋局组屋转售平台(HDB Resale Portal)上注册表明卖屋意愿(Intent to Sell)。

*买方必须通过建屋局组屋转售平台去注册表明买屋意愿;组屋贷款申请者,还必须拥有建屋局贷款资格通知书(HDB Loan Eligibility Letter),才能获得选购权书。

选购权费

通常为房产交易价格的 1%(可协商)——由买方支付

 

不超过 S$1,000——由买方支付

 

选购权书期限

一般情况为14天(可协商)

 

21 天

 

卖家在选购权期限期间不能向其他人发出另一份选购权书
买家决定在选购权书期限内执行选购权书

支付余额押金,通常为购买价格的 5% 或 10%,减去选购权费。

- 买方需在执行 OTP 后的 14 天内支付买方印花税(及额外买方印花税ABSD,如果有)

申请银行房屋贷款的买家,需出示银行的房贷献议书(Letter of Offer)才能执行OTP。买方必须向卖方支付选购权执行费(Option Exercise Fee)。支付给卖方的定金由选购权费和选购权执行费组成,一般不超过S$5,000。

 


以新推出的私宅项目来说,开发商会在买家支付定金后发行 OTP。 务必要注意的是,政府于2020 年 9 月份起,禁止将同一单位的 OTP 重新发行给同一位买家,这个做法在过去大大延长了选购权书的期限。

简述:选购权书OTP(新盘项目/预售屋)
 

 
新盘项目
发行OTP

买方支付订金(通常为购价的5 %)时,项目开发商将向买方发出OTP。到了这个阶段,买方已确定要将单位买下。 

 

执行OTP

开发商会将买卖协议(Sale and Purchase Agreement,简称S&PA)发给买方,随后卖方将有三个星期的时间签下协议执行 OTP。

-买方印花税(及额外买方印花税,如果有)需在签订S&PA 后 14 天内支付

- 剩余的 15% 首付款需在签署 S&PA 后的八个星期内支付

*如果买方需要更多时间去协调并完成必要安排(比如出售名下现有房产)才能执行OTP,他们可以向建筑管制处(Controller of Housing)申请延长 OTP 有效期(OTP 起始日起的最多12个星期)

 

如果买方在选购权书期限内没有执行 OTP 会有什么后果?

如果买方在选购权书期限内没有执行 OTP,OTP 将逾期作废并且买方将失去选购权费(卖方保留选购权费)。卖方就可以在现有 OTP 到期时,随自己意愿发出另一份OTP。

以新推出私宅项目来说,如果买家未能在截止日期内执行 OTP,他们将失去 25% 的定金。

OTP 是否具备法律约束力?如果卖家或买家发出OTP后想退出交易怎么办?如果卖家拒绝发出 OTP 该怎么办?

OTP 是具有法律约束力的合同。一般在正常情况下发出OTP,即在就价格和其他重要销售条款进行协商并达成协议后,想退出买卖的一方不太可能成功。如果卖方拒绝出售,他/她必须将选购权费退还给买方。同样,如果买方退出交易,选购权费将由卖方没收。更重要的是,买方可以向法院申请实际履行(specific performance),强制对方完成交易。近期就有一起个案,法院勒令一名卖房临时反悔的屋主完成售房交易,因为买方已经执行了OTP。

签署 OTP 之前需要注意的其他重要事项

签订选购权书绝非儿戏,买卖双方只能在自己非常确定要进行这场交易时才能签字。建议在发行选购权书或支付选购权费前,先聘请一位经验丰富的房地产中介。

此外,买家还应确保必要的资金等相关财务事宜已处理妥当,可能还需根据公民身份和名下房产数量去支付相应的额外买家印花税(ABSD)。例如,购买第二套住宅的新加坡公民需在执行OTP 后的14天内缴纳(购买价格)17% ABSD。

再次强调,经验丰富的房地产中介将能够协助计算相关费用,并为交易的财务方面进行相关的预测。

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