买方执行数码版选购权书，卖方欲反悔但获勒令完成房屋销售

博纳助理副总裁李兴炎（Lee Heng Eam）

设想以下情形：卖了组屋的你，买了套私人公寓准备入住，然而此时卖家却突然反悔不想卖房，让你顿时面临无家可归的风险！

这样的事情绝对是场噩梦，而这样的噩梦却是血淋淋的真实事件：一对夫妇卖掉了他们的组屋，并为一套二手私人公寓执行了选购权书（option to purchase，简称OTP），然而卖家却在此时反悔，尝试退出这笔买卖。

买卖双方为此对簿公堂，最终裁定卖方需将公寓出售给执行了 WhatsApp 选购权书副本的夫妇。受法律培训的博纳助理副总裁李兴炎将解析事发经过，并分享了此事件中房地产买卖双方必须注意的事项。

事发经过

买方夫妇出价 S$105.8 万想买下卖方公寓，卖方于 2022 年 3 月 10 日同意卖房。卖方中介（Lee）大约在2022 年 3 月 11 日前后，将选购权书发给卖方。当时人在缅甸的卖方签下选购权书，并于2022 年 3 月 18 日，通过通信应用程序 WhatsApp 把签好的OTP发给Lee。

2022 年 3 月 19 日，夫妇于通过转账系统PayNow将 1% 选购权费转给了卖方，以作选购权书的交换。

2022 年 3 月 22 日，Lee 通知买方中介（Swan），称卖方已将选购权书的正本寄出。买方夫妇并没有收到选购权书正本，于是就让律师执行选购权书的 WhatsApp 副本。

2022 年 4 月 6 日前后，买方律师将选购权书和执行费交付给卖方律师。但卖方律师却告知，自己并未受到卖方聘雇去执行这项交易。

2022年4月11日，买方律师向卖方发出索偿信（Letter of Demand），要求其律师接受并遵循选购权书，完成交易。

卖方随后试图阻止买方夫妇执行选购权书，来刻意让这项交易落空（frustration of sale）。
 

高等法庭怎么说？

双方未能私下解决纠纷，导致买方夫妇向法院申请裁令实际履行（specific performance），强制要求卖方按选购权书执行买卖。
 

合同确定性

法院认为，选购权书含一切必要条款和关键信息：
(a) 买方姓名；
(b) 公寓具体描述；
(c) 选购权费数额；
(d) 选购权执行费用及执行日期；
(e) 执行费的付款对象；及
(f) 完成日期。

因此，合同明确标识所有当事人姓名及所涉及的房产，因此合同确定性足以成立。

出售意向明确

卖方声称，Lee不断死缠烂打要求他签下选购权书，并且他是为了“摆脱纠缠”才在合同上签字。法官并不接受卖方说辞，因为根据卖方与 Lee 之间的 WhatsApp对话内容，事实并非如此。卖方甚至因第一份选购权书清晰度不足，而签了第二次。在 2022 年 3 月 18 日发出选购权书前，卖方也有足够的时间去考虑是否要接受买方的价格。
 

卖方声称，他并没有同意通过PayNow收取选购权费，自己要的是张支票，且他对买方夫妇单方面将选购权费转给他之事完全不知情。这一说法也遭驳回。书面证据所呈现的事实，与卖方说辞截然不同；卖方当时甚至还主动将个人身份证链接至自己的POSB 账户，好让买方能通过 PayNow 把选购权费转给他。

对房屋中介未尽职守的指控不足以让交易落空

The seller further alleged that Lee failed to do his due diligence before advising the seller to sell the 卖方继续称，Lee在代表卖方出售公寓前，并未尽其所能守其职责，因为卖方发现同个开发项目中的另一套公寓以更高的价格出售。法官认为，这不会对交易构成任何影响，卖方若要寻求任何补偿，应该找Lee解决问题。
 

卖家深知儿子患有自闭症

卖方尝试借由儿子的自闭症来取消买卖，进而让法院改判向买方夫妇给予赔偿，这个做法也并未成功。这是因为卖方是在完全知情的情况下，决定并同意卖房。
 

事件所带来的教训

一般情况下，正式发出选购权书时，即当买卖双方就价格和其他基本销售条款进行谈判并达成协议后，任何一方想退出买卖都不会成功。更重要的是，无辜的一方有权向法院申请实际履行，以迫使对方完成交易（如同事件中的夫妇申请实际履行并成功让卖方完成交易）。

此外，只要买方愿意、已做好准备并有能力去执行选购权书（如事件中的情况），那么任何试图通过 (i) 不提供执行选购权书的卖方律师事务所名称； (ii) 指示卖方律师事务所回绝已执行的选购权书和费用； (iii) 撤回/取消来卖方律师指示，来让交易落空的做法都无效。法律不允许任何人去将自己的违约行为用作个人利益。

值得一提的是，本案并未直接提及，通过 WhatsApp 交付给卖方中介 Lee、再由Lee 发送Swan的OTP“电子副本”之有效性。本次诉讼中，没有聘请代表律师的卖方很可能没有质疑或挑战此事。但即使提出挑战，以案件中的事实及上诉庭（Court of Appeal）Joseph Mathew and another v Singh Chiranjeev and another [2010] 1 SLR 338的裁决来看，挑战未必能成立。

务必遵从并履行有效合同

法院往往会倾向于批准土地权益相关合同的实际履行申请。任何想刻意阻挠交易促使买卖合同落空的人，就需承担以下后果：当事人可能会被勒令履行交易，同时受责令支付无辜方一切费用 ，并偿还个人费用。

总而言之，卖方必须在完全确定卖房意愿后，才能发出选购权书，因为法院有权强迫卖房。 同样，当买方确定要买房时，就必须支付选购权费，如若决定退出交易，就需面对选购权费遭充公的风险。 若有任何疑虑，请务必咨询一位可靠且持房地产代理理事会（Council for Estate Agencies）合法证照的房地产中介。