优质洋房GCB需求依旧，但供不应求

2021年优质洋房（Good Class Bungalow，简称GCB）销售异常火热，而今年的销售势头已大大放缓，2022年销量似乎将比去年的大丰年来得低。

博纳研究（PropNex Research）分析的市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）买卖禁令数据显示，截至 2022 年 5 月 22 日，今年目前一共有约21套GCB成交，总交易值为 S$5.506 亿。2021年共有88套总值超过S$25亿的优质洋房易手，2022年销售额逼近 2021 年销售高峰的可能性不大。博纳研究统整出的 GCB 数据，为优质洋房区（GCBA）内的已售洋房交易。

强劲的GCB销售势头于今年冷却并不令人惊讶。经历2021 年的卓越业绩后，待售GCB的供应量已趋紧。 继去年价格上涨和强劲的需求后，潜在买家和 GCB 屋主也正在观察市场动向。
 

图表1: 2019年至2022年5月*GCB交易量与总交易值

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（*数据截至2022年6月1日）
 

前景依然乐观
尽管不确定因素和经济逆风加剧，博纳优质洋房与高级豪宅（PropNex GCB and Prestige Landed）团队指出，GCB 买气依旧旺盛，或将超过市场上挂牌待售的GCB供应。新加坡共有 2,800 套GCB住宅分布在 39 个特定GCB区，属于最高档豪华的私宅房地产，且往往被其屋主紧握不放。

尽管 2022 年前五个月的销量有所减少，但土地面积平均单位成交价（average transacted price on land area）继续呈上升趋势，从2021年S$1,685psf升至S$1,967psf（见插图1）。优质洋房与高级豪宅总监（Head of GCB and Prestige Landed） Henry Benjamin Lim 表示，在需求稳定和待售存量有限的情况下，未来GCB房价有望保持坚挺。

插图1：历年平均单位价格对比

根据买卖禁令数据，今年 1 月至 5 月GCB 交易中的榜首，是以约 S$6,610 万出售的彰思礼巷（Chancery Lane）豪宅（见表 1），房价相当于土地面积单位价格S$1,931psf。据报道，这个占地 34,216sqft的永久地契房产卖给了菲律宾大亨之子 Kester Tan 的妻子 Kelsey Cheng Tan。

榜上第二名的已售 GCB 是位于加利谷（Caldecott）GCB区的奥立夫路（Olive Road）一栋豪宅，于今年 4 月份以 S$5020 万的价格易手。27,909 sqft土地面积所换算出的价格为S$1,800psf。据媒体报道称，买家是已故房地产兼酒店大亨黄添寿（Wee Thiam Siew）的孙子。

迄今为止，2022 年土地面积单位价格最高的 GCB 交易是一栋位于奥里欧弯（Oriole Crescent）的洋房。10,481sqft的土地面积换算出的单位价格为S$2,767psf，售价为 S$2,900 万。这栋永久地契洋房位于高端的武吉知马住宅区。

表 1: 2022年1月至5月GCB 交易龙虎榜*

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（*数据截至2022年6月1日）
 

GCB 需求的驱动因素
大多数 GCB 买家都是超高净值人士和企业大亨，包括科技初创企业人士。对许多新加坡 GCB 买家，尤其新公民以及富二代和富三代，这通常是他们的第一套房产，因此不受2021年12月额外买家印花税（ABSD）上调所影响。

与此同时，新加坡即将上调的房地产税（Property Tax）预计也不会影响 GCB 的销售。GCB买家往往非常富裕，且有能力承担更高的税收。此外，未来资本价值出现增长可能，或许在他们的预期之内，进而缓解房地产税的上涨。

事实上，随着潜在买家寻找更多“防御性资产”来存放资金，有地住宅的需求或将居高不下。新加坡土地稀缺，有地住宅尤其GCB，供应极其有限，使它们成为长期保存资本价值的一个好选择。为此，GCB屋主也将拥有永久地契 GCB，视为一种保存并增加个人财富、规划传承的方法，房子能传承给子女和后代。随着通胀上升，住宅房地产也可以对冲通胀风险，因为它们往往会随着时间增值。
 

图表2: 市区重建局非有地与有地私宅房地产价格指数 
 

来源：博纳研究、市区重建局

根据市建局非有地私宅和有地私宅的房地产价格指数，有地私宅价值的增长速度已超越了非有地私宅（见图表 2）。

2022 年第一季，有地私宅价格环比上涨 4.2%，但非有地私宅的价格则比上一季小幅下滑了0.3%。 有地私宅指数为 205.3，而非有地私宅指数为 167.9，这两个指数都在 2022 年第一季达到了新的高峰。

2021 年全年，有地住宅价格上涨了 13.3%（截至 2021 年第四季的指数为 197），表现强劲 GCB 市场是驱动增长的部分原因。非有地私宅房价则上涨了 9.8%（截至 2021 年第四季的指数为 168.4）。

购房兴致重燃
随着多数冠病防疫措施的解除，新加坡经济重新开放，预计会有更多投资者重返市场。疫情封城，外加俄乌战争所产生的全球增长不确定因素，新加坡房地产很可能成为避险资本流动的受益者。

此外，预计 2022 年 GDP 增长 3% 至 5% 的新加坡，将凭借稳定的政治环境和货币、亲商政策、良好治安和建设完善的基础设施，而继续成为极具吸引力的投资目的地。

博纳优质洋房与高级豪宅部门，正有各种不同的待售GCB和有地住宅，任您挑选。充满热带风情、宛如度假屋的布里赛园（Brizay Park）GCB 正在销售中，绝对值得您考虑。即刻联系Henry 预约看房。