地区之战：价格增长和资本收益

博纳研究与编辑部

随着全球各地与冠病疫情对抗，住宅房地产市场在 2021 年表现出色，与经济同步复苏。去年的楼市亮点非常多，其中最亮眼的就是私宅转售市场。2021年全年，转售市场已售出 19,962 套私宅，这是自 2010 年成交19,196 套以来，这11 年来的新高。
 

私宅转售市场的繁盛有几个要素，例如充裕的市场流动性、低利率和受压抑的购买需求，当中包括想趁火热的组屋转售市场，出售组屋以回收资金购买私宅的组屋提升者。经济复苏和对新项目建设延误的担忧等因素也促成了 2021 年的热销。

受强劲交易量的推动，2021年的房价风生水起，录得 10.6% 的增长，而这是自 2010 年房价上涨 17.6% 以来的最大同比增幅。不断上涨的土地成本也支撑了房屋价值的坚挺，新盘项目设下了市场的基准价格。

然而，由于地理位置的差异，全岛房屋价格上涨并不均衡，部分地区涨幅较大，而部分地区则落后。令人惊讶的是，2021 年表现良好的地区并不在核心中央区（CCR）。

图表 1：2021 年对比 2020 年：过去一年价格增长速度最快的地区
 

根据各个地区转售交易的平均成交价，博纳研究确认了 2020 年至 2021 年价格上涨最快的五个高速增长地区。
 

过去一年来价格涨幅最高的地区是第4、6、7、10、14、15和21区（见图表1）。根据买卖禁令记录，第 6 区（谐街High Street、美芝路Beach Road）是涨幅最大的地区，2021 年非有地住宅的平均转售价格同比增长 23.9%。虽然增长率相当惊人，2021 年只有五个买卖禁令记录，2020 年则只有一个——交易量稀少意味着价格增长可能不足以代表全区。

除了第 6 区外，其他排名第二至第六位的地区在 2021 年的同比增长率落在 8% 至 20% 之间。有趣的是，除了第 10 区，名单上的大多数地区都位于市区边缘即其他中央区（RCR）。这并不奇怪，因为与 CCR 房屋相比，RCR 靠近市区的位置和相对有吸引力的入门价格，受到许多自住业主和投资者的青睐。

若以10年作为评估周期的范围，平均转售价格增长速度最快的地区排名变化相当大（见图表2）。

图表 2：2021 年对比 2011 年：过去10年价格增长速度最快的地区

第6 区再次位居榜首，从 2011 年到 2021 年价格上涨了 1004%。然而，稀少的交易量可能在无形中扭曲了定价。排名第二的是第 7 区（再次），10 年来平均价格增长了 103%。紧随其后的其他地区为第 21、2、20 和 26 区，从 2011 年到 2021 年，平均转售价值增长了 27% 至 36%。

郊区或中央区外（OCR），即第 20 区和第 26 区，击败了如第 10 区和第 11 区（未上榜）等热门地区，增长率分别为 29.4% 和 27%。虽然基础设施和交通网络的改善，可能协助支撑了这些地区的房屋价值，但土地成本的上涨和较高的新盘价格也推高了转售价格。
 

过去 10 年来利润最高的地区
然而，作为数值变化百分比的价格增长率，可能无法准确反映实际资本收益。为此，博纳研究在绝对价值的基础上评估了平均转售价格，以得出过去 10 年来资本利润最高的地区（见图表 3）。

图表 3：2021 年对比 2011 年：过去10年价格增长速度最快的地区

除了之前被确定为异常值的第 6 区外，2011 年至 2021 年利润最高的地区包括第 2、7、10、9 和 21 区。所有地区要么位于市中心，要么位于市区边缘。

根据分析，在第7区自 2011 年以来一直持有房产并于 2021 年卖房子的屋主，他们的平均资本收益接近S$120 万。紧随其后的是第10 区、9 区和 2 区的市区住宅，同期平均资本收益分别是超过 S$735,000、S$635,000和S$468,000。

关键要点有哪些？屋主在 2022 年能有什么期待？ 
从本次研究来看，市区边缘的转售房屋，例如第 7 区和21 区，似乎在价格增长和资本收益方面的前景往往较明朗，因为它们在博纳研究所统整出的三项分析中都有出现（图表 1-3）。最近在第 7 区和 21 区推出的新楼盘可能协助支持了转售价值。在这些地区投放市场的一些新盘包括 The M、滨海名汇（Midtown Bay）、名汇庭苑（Midtown Modern）、The Linq @ Beauty World、福瑞轩（Forett At Bukit Timah）和翠宁苑（Ki Residences At Brookvale）。

RCR及OCR 中的房屋预计将继续受到新加坡购房者的欢迎，尤其是组屋提升者。随着 2021 年 12 月的降温措施对外籍人士和投资者施加压力，新加坡买家可能会在以往吸引较多外籍买家的CCR 找到良好的购买机会。为此，预算较紧的买家或许可以考虑转售房屋，因为基于土地价格和建筑成本的上涨，新楼盘的价格预计将保持在相当高的水平。展望未来，博纳预计 2022 年全年，整体私宅价格将上涨 3% 至 5%，远低于 2021 年 10.6% 的涨幅。

注册成为 PropNex Friends 会员，获取有关房地产趋势的及时信息、研究报告，并享受独家会员优惠。