房地产税上调将如何影响房地产市场？

博纳研究与编辑部

新加坡政府将提高房地产税，作为进一步加强其税收制度举措的一部分，以确保税收制度更公平、更进步，让那些有能力支付更多费用的人，为协助资助公共支出做出更大的贡献。这是财政部长黄循财（Finance Minister Lawrence Wong）于 2022 年 2 月 18 日发表新加坡 2022 年财政预算案中所宣布的。

如果错过了相关新闻，以下为预算案内容的简略回顾。从 2023 年开始，住宅房产的税率将分两步上调，而高端房产的税率增幅更大。
 

• 住房年值超过S$30,000 的自住房屋，房地产税税率将从目前的4% 至16%，调高到6% 至32%。
   
• 同时，非自住住宅房产（包括投资房产）的房产税税率也将从目前的 10% 至 20%上调到12% 至 36%。

对自住房产的影响

自住房屋方面，房地产税的增加会影响住房年值超过 S$30,000 的部分。根据财政部（MOF）的数据，这只会影响新加坡所有自住房屋中最顶端的 7%。因此，许多居住在市郊的组屋或私人房产的家庭（住房年值为 S$30,000 或以下）不会受到此次修订的影响。

自住型住宅房地产（Owner-occupied Residential Properties）
 

来源：博纳研究、财政部

例如，位于市区边缘、住房年值（Annual Value，简称AV） 为 S$11,040 的 4 房式组屋单位，将继续缴纳 S$121.60 的房地产税，与现有税收待遇下应缴付的税款维持不变（见图解例证 A）。 另外，位于中央区、住房年值S$40,000 的自住私人公寓最终税收将在 2024 年增加 S$200，需缴纳的房地产税将从目前的 S$1,280 增加到 S$1,480（见图解例证 B）。

同时，在修订后，居住在大型有地房产的屋主将不得不支付更多的房地产税，需缴纳的税款从目前的S$2,780 增加到 2023 年的 S$3,930 和 2024 年的 S$5,080 （见图解例证 C）。

 

图解例证A: 位于市区边缘RCR住房年值S$11,040 的4房式自住型政府组
当前需付的房地产税：S$121.60
 

图解例证B: 位于中央区CCR住房年值S$40,000的自住型私人公寓
当前需付的房地产税：S$1,280
 

图解例证 C: 住房年值S$70,000的自住型大型有地住宅
当前需付的房地产税：S$2,780
 

总的来说，大多数家庭应该有足够能力承担自住房屋房地产税的增加。 然而，部分群体，例如居住在大型有地住宅且没有大量储蓄可动用的退休人士，可能会难以负担房地产税的上涨。

对非自住房产（包括投资房）的影响
非自住房屋方面，住房年值较高的房产，受房地产税款增加的影响将会较大。 从 2023 年开始，修订后的税率将分两个阶段生效。

非自住型住宅房地产（Non-owner-occupied Residential Properties）
 

来源：博纳研究、财政部

举例来说，一个住房年值为 S$10,000 的非自住型组屋单位所需支付的房地产税将逐步增加，于2023 年增加 S$100 至 S$1,100 ，并将于 2024 年上升至 S$1,200 （见图解例证D）。 与此同时，从 2024 年起，住房年值S$30,000 的市郊区非自住型私人公寓，最终应缴纳的房地产税将增加S$600 至 S$3,600 （见图解例证 E）。

至于许多投资者倾向于购买投资房产的中央区，那里住房年值S$40,000的非自住型私人公寓，其房地产税将从现有的 S$4,200 攀升至 2023 年的 S$4,900 和 2024 年的 S$5,600（见图解例证F）。

 

图解例证D：住房年值S$10,000的非自住型政府组屋
当前需付的房地产税：S$1,000
 

图解例证E：位于市郊OCR 住房年值S$30,000的非自住型私人公寓
当前需付的房地产税：S$3,000

图解例证F: 位于中央区CCR 住房年值S$40,000的非自住型私人公寓
当前需付的房地产税：S$4,200
 

博纳认为，即将调整的房地产税率严重削弱买气的可能性不大，也不会对住宅市场带来显著的影响。一般来说，大多数购买新加坡房产的投资者对买房眼光放得较长远，主要关注在长期回报、资本增长潜力以及财富保值，而不是关注以房地产税为形式的房屋持有成本。

新加坡住宅房地产市场在长期增长和通货膨胀对冲方面有着相当良好的记录。例如，去年私宅价格上涨了 10.6%。放眼观察较长时段（比如 2011 年第一季到 2021 年第四季），市区重建局的房地产价格指数显示，私宅价值上涨了 22%。此外，新加坡凭借其稳定的货币和政治环境，依旧是一个极具吸引力的投资目的地。

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