绝对限量：排屋式组屋

建屋发展局（HDB）自1960 年成立以来，成功化解了新加坡的住房危机，成功安置了一个国家与她的子民，建造了一栋又一栋与时俱进的公共组屋。几十年来，建屋局提供了多种组屋户型以满足不同的需求。

在这个博客系列中，博纳将着重介绍一些目前已停止建造的组屋房型，如公寓式组屋（executive apartment）、排屋式组屋（HDB terrace house）、双层公寓式组屋（maisonette）和设计、兴建和销售计划（Design, Build and Sell Scheme，DBSS）私人组屋，及它们至今仍受欢迎并在转售市场市场上占据房价主导地位的原因。

第 2 部：排屋式组屋

1. 什么是排屋式组屋？

排屋式组屋由殖民时期的新加坡改良信托局（Singapore Improvement Trust，SIT）所建造，SIT为建屋发展局的前身。它们在新加坡非常罕见，基本可被定义为有地组屋。

除了大多数排屋式组屋没有私人停车位或通往住宅的车道，且几个单位如高楼组屋一样共享同个的街区号外，这些排屋式组屋的外观基本和私人排屋无异。排屋式组屋通常比一般的组屋单位大，居住空间跨越两个楼层和一个小型私人庭院。

与所有组屋单位一样，这些排屋式组屋由建屋发展局设立了99 年的屋契，迄今为止已成交的排屋屋契始于 1968 年或 1972 年。

2. 排屋式组屋上哪找？

根据新加坡国家文物局（National Heritage Board）提供的网路资源，新加坡有 285 个有地排屋式组屋。新加坡目前有超过 100 万个组屋单位，因此排屋式组屋非常小的数量使它们变得非常独特。

排屋式组屋仅分布在加冷/黄埔和女皇镇这两个成熟组屋区，即史德林路（Stirling Road）、惹兰马摩（Jalan Ma'mor）、惹兰登德兰（Jalan Tenteram）以及惹兰巴合宜亚（Jalan Bahagia）。自 1990 年至今，排屋式组屋的转售交易有 67 笔，建筑面积从 78sqm到 307sqm（840sqft到 3,305sqft）不等。这些单位通常是三房或 四房式单位。

3. 排屋式组屋在转售市场的表现如何？

一套排屋式组屋最近因打破了房价纪录而备受关注，成为有史以来最昂贵的组屋转售房地产。位于惹兰巴合宜亚第39座排屋式组屋，面积为210sqm（2,260sqft），并于 2021 年 6 月以 S$126.8 万的价格成交，超越了达士岭摩天组屋（The Pinnacle @Duxton）五房式组屋先前所创下的高点，后者以 S$125.8 万的高价于2020 年 9 月易手。

在 2021 年前 9 个月售出的 18 套排屋式组屋中，有 5 笔交易突破了 S$100 万大关。除了惹兰巴合宜亚第39座排屋式组屋的破纪录交易外，另外四套售价超过 S$100 万的单位分别位于惹兰巴合宜亚第46、50、51座，以及惹兰登德兰第61座。

2021年1月至9月排屋式组屋交易
 

来源：博纳研究、Data.gov.sg（截至2021年10月1日）

由于供应非常有限，排屋式组屋的转售交易量往往较低，自 2011 年以来每年交易量为 10 至 18 套。尽管交易数量单薄且屋契所剩无几，但这些年来排屋式组屋的平均单价似乎一直保持了相对较好的水平。

根据所追踪到的2005 年到 2020 年数据，排屋式组屋的平均单价除了几次的下跌，总体呈上涨趋势。 2005 年的平均成交价为 S$358psf，但在 2020 年，成交价已升至S$732psf，比 2005 年的数目上涨了 104%。

虽然排屋式组屋的价格于老旧公共组屋来说似乎偏高，但它们比 99 年地契的私人排屋便宜得多。排屋式组屋同样具备“有地”的性质，做出此比较合乎情理。

评估房地产资讯系统上的买卖禁令后发现，2005 年至 2020 年期间，99 年地契私人排屋的平均单价，高于排屋式组屋的平均单价。在此期间，最大的平均单价差距是2013 年的34%，当时私人排屋平均单价为S$901psf，而排屋式组屋平均单价则为S$675psf。截至 2021 年前 9 个月，价格差距仍然庞大，为 35%。

来源：博纳研究、Data.gov.sg（截至2021年10月1日）、市区重建局房地产资讯系统（截至2021年9月26日，2021年9月数据不完整）

4. 排屋式组屋为何受欢迎？值不值得买？

排屋式组屋的魅力不容忽视，因为它们本质上就像有地房产，拥有充足的生活空间以及私人后院或花园。它们将吸引那些重视在排屋式组屋社区更轻松的氛围中拥有宽敞房屋的自住业主，以及正追求某种生活方式的业主。比如，室外的私人后院能让屋主接待家人和朋友来场小型烧烤聚会，而这样的活动在高楼组屋区的组屋单位中几乎无法实现。

对于那些渴望住在有地住宅但缺乏购买私人排屋的预算的人来说，排屋式组屋或能满足这项要求。 2020 年，排屋式组屋的平均交易价格约为 S$830,000，远低于 99 年地契私人排屋的S$187 万。

鉴于排屋式组屋的独特特征和位于成熟市镇的位置，一些买家如退休人士、空巢老人或那些从更大的私人住宅降级的人，或许不会介意排屋式组屋逐年减少的屋契。

但是，希望买下单位并在完成五年最低居住年限（MOP）后转售的准买家应三思而行。排屋式组屋逐年锐减的屋契，可能更适合居住，而不是用作投资地产。

立即联系博纳销售员，以获取更多排屋式组屋列表的相关信息