绝对限量：公寓式组屋

建屋发展局（HDB）自1960 年成立以来，成功化解了新加坡的住房危机，成功安置了一个国家与她的子民，建造了一栋又一栋与时俱进的公共组屋。几十年来，建屋局提供了多种组屋户型以满足不同的需求。

在这个博客系列中，博纳将着重介绍一些目前已停止建造的组屋房型，如公寓式组屋（executive apartment）、排屋式组屋（HDB terrace house）、双层公寓式组屋（maisonette）和设计、兴建和销售计划（Design, Build and Sell Scheme，DBSS）私人组屋，及它们至今仍受欢迎并在转售市场市场上占据房价主导地位的原因。

第 1 部：公寓式组屋

1. 什么是公寓式组屋？

建屋局于 1984 年首次推出公寓式组屋，并于 2000 年代初逐步停止建造这一户型。这些 99 年地契单位以公共组屋来说相当宽敞，面积可从 125sqm到 221sqm（1,346sqft到 2,379sqft）。比起平均低于 120sqm（1,290sqft）的五房式组屋，公寓式组屋可谓相当稀有。

与双层公寓式组屋不同，公寓式组屋只有一个楼层。除了其宽敞的特点，公寓式组屋的另一个独特之处就是单位的户型格局，当中包含一个书房和一个阳台。

2. 公寓式组屋上哪找？

全岛不同地点的成熟和非成熟组屋市镇都能找到公寓式组屋的踪影。 180sqm及以上的较大型单位位于义顺和兀兰。建于 1980 年代至 2000 年代初，许多公寓式组屋如今坐落在建设完善的社区，前往熟食中心等一系列设施非常方便。

一部分市场上最昂贵、成交价经常突破S$90万的公寓式组屋位于女皇镇的美岭街（Mei Ling Street）。这些市区边缘组屋的屋契始于 1995 年，步行即可到达女皇镇地铁站。
 
 

3. 公寓式组屋在转售市场的表现如何？

根据交易数据，2020 年有 941 套公寓式组屋易手，约占当时组屋转售总量的 4%。 2020 年售出的前三名最昂贵公寓式组屋都在女皇镇。位于美岭街 149 号（149 Mei Ling Street）的 1,615sqft单位的价格最高，成交价为 S$108 万或约 S$668psf。紧随其后的是美岭街 148 号（148 Mei Ling Street）的另外两笔交易，成交价为 S$106 万和 S$103 万（分别为S$658psf 和 S$660psf）。

2020 年，中央区外市镇的销量符合预期，销售势头强劲，因为这些市镇的价格更实惠且待售单位较多。巴西立以 155 笔公寓式组屋交易位居榜首，均价为 S$615,988 ，其次是兀兰的 147 笔交易，均价为 S$633,896。

相比之下，市区边缘的一些热门地区成交量较少，价格较高。例如，碧山有七笔公寓式组屋交易，平均价格为 S$850,071，而加冷/黄埔和女皇镇各有六笔交易，平均价格分别为 S$838,333和略高于S$100 万。

 

买家似乎愿意为更大的房屋支付可观的房价。与2020年同个市镇内转售的五房式组屋相比，除了武吉知马，公寓式组屋的平均价格均远高于五房式组屋。
 

2020 年第三季，公寓式组屋的销量激增，共有 313 套组屋完成交易，比上一季的 119 套增长了 163%。自 2020 年第三季以来，公寓式组屋销售一直保持活跃，季度数字普遍超过 2019 年的所有季度。

2020 年全年，941 套公寓式组屋易手，比 2019 年售出的 816 套增加了 15%。 2020 年第三季的需求增长恰逢疫情阻断措施（新加坡进入半封锁状态以对抗冠病传播）的终结，这意味着冠病疫情已将部分购买兴趣转移到更大的房屋。随着远程办公和居家办公的兴起，一些买家可能更喜欢较宽敞的房屋来容纳工作区或书房。

 

公寓式组屋的需求不断增长，推高了价格。 2020 年第三季平均单位价环比上涨近 4% 至S$396psf，自此仍在继续攀升。根据 2021 年第三季的交易数据，公寓式组屋的平均价格已达到S$444psf，较 2020 年第二季上涨约 16.5%。

4. 公寓式组屋为何受欢迎？值不值得买？

空间是种奢侈，而这正是公寓式组屋的主要卖点。较大的单位面积结合相对好负担的价格，这对需要更大居住空间的家庭非常有吸引力。公寓式组屋也能受到那些从私人房地产（包括有地住宅）降级的人的青睐。此外，与该地区更昂贵的私人公寓相比，在女皇镇以约 S$100 万的价格购买相当大（比如 1,600sqft）的家庭住宅对许多买家来说会是一个难以抗拒的选择。

此外，由于建屋局已停止建造这类型的组屋，这也意味着它们的供应是有限的，使它们更受欢迎。

然而，公寓式组屋的潜在买家应该留意这些单位不断缩减的屋契。许多公寓式组屋是在 1980 年代和 1990 年代建造的；即使是 2000 年代初推出的最后一批公寓式组屋，到 2021 年也已有大约 18 年的屋龄。除了屋契衰减的问题外，那些希望购买公寓式组屋的人应做好心理准备，为优质单位支付高额房价，即现金溢价（COV）。

立即联系博纳销售员，以获取更多公寓式组屋列表的相关信息