为什么越来越多组屋以百万价格出售？

为什么越来越多组屋以百万价格出售？

文/博纳研究

公共政府组屋可以说是新加坡最实惠的住房选择。因此，当一些转售单位以百万新元或更高的价格售出时，就会在市场上引起兴奋的情绪，并时不时成为头条新闻。

最近，有更多此类“百万转售组屋”成交。 2021 年的头四个月，有 74 间转售组屋以S$100万新元或以上的价格易手。这已经是整个 2020 年售出的 82 间类似单位的 90%。2020 年创下售出82 间单位的记录，极有可能将在今年被打破。

然而，在这一切喧嚣的背后，百万转售组屋仍然是例外而不是常态，仅占整体组屋转售交易的一小部分。例如，去年售出的 82 套“百万转售组屋”仅占 2020 年转售交易的 24,748 间组屋单位的 0.33%。尽管此类交易在 2021 年头四个月有所攀升，但仍然只占同时期预计售出的9,925间当中的0.74%。话虽如此，为何转售市场上出售的此类单位会越来越多？

除了强劲的交易量可能会增加此类单位的销售数量外，其他几个因素也可能导致售价更高的黄金地段转售组屋的需求上升，“百万转售组屋”当中就有不少都来自于这些黄金地段。一个关键驱动因素可能是于2019年9月发放、为符合条件的首次购房者提供高达S$160,000元的这笔相当丰厚的组屋购房津贴。这笔津贴将帮助许多家庭，为他们购买转售组屋提供资金来源。

此外，坚挺的私人住宅价格以及对更宽敞居住环境的潜在需求，也可能鼓励一些买家留意组屋转售单位，包括位于具吸引力地点的精选单位。2021 年第一季度，市区重建局房地产价格指数所追踪的私人住宅价格环比上涨 3.3%，这是连续第四个季度的上涨。

同时，随着冠病疫情的爆发，远程工作安排变得更加普遍，一些家庭也可能会寻找更大的住宅，以便家庭成员能拥有更多的个人空间，并能够更舒适地在家工作。组屋转售单位价格更实惠且单位面积更宽敞，因此成为了许多预算较小的买家一个合乎逻辑的选择。

考虑以下这点：买家可以以S$100万元购买一间位于市区边缘的家庭式5房室转售组屋，但这笔金额不足以购买类似大小的私人公寓，即使该公寓位于市区以外也如此。据市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）警告，2021 年第一季度，中央区外 (OCR) 99 年地契非有地新住宅的平均交易绝对数量为S$139 万元，而OCR 99 年地契转售私人公寓的平均交易绝对数量为S$112 万元。

除了单位面积和可负担性之外，从交易细节来看，这些“百万转售组屋”具有非常独特的特点，会吸引特定的买家群体。以下是一些买家愿意为此类转售组屋支付高价的几个原因。

• 地点：其中许多位于中央区，那里的预购组屋（BTO）较少，尤其是中央商业区（CBD）附近。
• 通行便利：方便前往地铁站和其他便利设施（例如，达士岭The Pinnacle@Duxton 距离欧南园地铁站约350米，距离丹戎巴葛地铁站约 500米）。
•有无限景致的高楼层； 2020 年，大约 66% 的“百万转售组屋”单位位于 22 楼或更高的楼层。
• 独特的销售主张：许多价格较高的组屋单位包括像 DBSS（设计、兴建和销售计划）、高级公寓（premium apartment）、双层组屋（maisonette）和排屋（terrace house）这几种非常独特且供应有限的房型。就达士岭而言，它是世界上最高的公共住房发展项目，拥有最长的空中花园——与新加坡的其他组屋相比，这无疑是一个与众不同的特征。
• 剩余租期相对较长：剩余租期较长的房产往往比租期较短的房产更受欢迎。以 S$100 万元或以上转售的 82 间组屋单位中，约有 49% 在出售时的剩余租期为 90 年及以上。

从市场观察来看，许多购买此类单位的买家可能更看重生活方式以及房产所能提供的相对无形的方面。例如，享受达士岭靠近中央商业区的便利，或者从DBSS 单位的宽敞阳台上欣赏周边地区的全景，或者中峇鲁（Tiong Bahru）的无电梯公寓和惹兰巴合宜亚（Jalan Bahagia）的有地排屋它们那古色古香的魅力。

这些具有独特属性的转售组屋单位很可能会继续受到特定买家群体的青睐。然而，“百万转售组屋”的交易是异常值，只占总转售量的一小部分。

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