11 月份的组屋转售市场活动与上个月明显走软的交易量相比稍有起色。值得注意的是，今年 10 月和 11 月份的组屋转售量是自2020 年 4 月和 5 月份冠病疫情防疫措施影响销售以来的最低月销量。

11 月份的组屋转售量共计 1,671 个单位，转售量从 10 月份的 1,341 个单位环比增长了 24.6% （见图1）。与 2024 年 11 月相比，今年 11 月的销量减少了 13.4%。与此同时，在交易量回升的带动下，11 月的组屋平均转售价环比小幅上涨 0.2%，从 10 月的S$647,324 增加至 S$648,699。11月最受欢迎的组屋市镇是淡滨尼（Tampines）、义顺（Yishun）以及兀兰（Woodlands）。
 

图 1：组屋转售量和平均转售价

影响组屋转售量的多个因素包括充裕的预购组屋（Build-To-Order，简称 BTO）供应量。建屋发展局（HDB）于 10 月份推出 9,144 个全新预购组屋单位。截至目前，2025 年推出的新组屋单位共计 29,975 个，当中包括 19,723 个预购组屋以及剩余组屋销售活动（Sale of Balance Flats，简称 SBF）中的 10,252 个单位。

这些新组屋，包括一些等待时间短至三年以内的项目，可能吸引部分潜在购房者申购新组屋，而不买转售组屋。此外，学校假期和佳节庆祝活动构成的年底季节性淡季，也可能抑制了销售活动。

建屋局表示，今年首九个月内成交的转售组屋单位共计 20,913 个。将 10 月和 11 月份售出的 3,012 个转售组屋纳入计算后，今年 1 月至 11 月期间转售的组屋估计约 23,925 个单位。预计，2025年全年组屋转售量可能会低于 2024 年全年转售的 28,986 个单位。

交易数据显示，11 月份成交价低于S$50 万的转售组屋占比为24.5%，略高于上个月的 23.8%。11 月份的交易中，约 42.7% 转售组屋售价在 S$50 万至 S$70 万之间，与 10 月份 42.4% 的比例基本持平。同时，11 月份转售价在 S$70 万至 S$100 万以下的组屋交易占比为 25.6%，低于上月的 27.4%。值得一提的是，转售价 S$100 万及以上的组屋交易占比，从 10 月份的 6.5% 上升至 11 月份的 7.2%（见图 2）。
 

图 2：组屋转售交易的价格区间分布比例

从市镇和单位户型的角度分析销售数据，成熟市镇 4-房式组屋的转售价环比增幅最大，于 11 月份增长 2.6% 至大约 S$787,000（见表 1）。公寓式组屋（executive flats）的价格涨幅紧随其后，环比增长 1.5% 至约 S$105万。非成熟市镇方面，公寓式组屋的转售价格增长幅度最为强势，环比增长 2.5% 至约 S$896,000。

表 1：成熟与非成熟市镇的不同组屋户型平均组屋转售价格

来源：博纳研究、data.gov.sg（数据于2025年12月3日取得）

百万转售组屋交易量在 9 月至 10 月份大幅下滑后，于 11 月份重拾增长势头。11 月，转售价至少 S$100 万的组屋单位共有 120 个，比 10 月分售出的 87 个百万组屋高出近 38%（见图 3）。这 120 个百万转售组屋包括一间 3-房式排屋、50 个4-房式组屋、45 个5-房式组屋和 24 个公寓式组屋。

11 月成交的百万转售组屋中，其中 13 个单位来自非成熟市镇：来自后港（Hougang）的单位有六个、盛港（Sengkang）和义顺（Yishun）各两个单位，而武吉巴督（Bukit Batok）、裕廊东（Jurong East）和兀兰（Woodlands）则各有一个单位。其余百万转售组屋均位于成熟市镇，其中红山（Bukit Merah）的交易量最高，达 20 笔；大巴窑（Toa Payoh）和女皇镇（Queenstown）紧随其后，百万组屋交易量分别为 17 个和 16 个单位。

2025 年首 11 个月内售出的百万转售组屋销量共计 1,450 个单位，比 2024 年全年售出的 1,035 个百万组屋高出了 40%。
 

图 3：每月成交价至少 S$100 万的转售组屋交易量

11 月份成交价最高的转售组屋交易是碧山（Bishan）怡然阁（Natura Loft）的一个 5-房式组屋单位，转售价为 S$163 万（见表2）。这个私人组屋（Design, Build and Sell Scheme, 简称DBSS）单位面积为 120 平方米，位于 34 至 36 楼之间，转售时的剩余地契年限为 84 年 10 个月。此外，11 月份碧山 12 街（Bishan St. 12）一个公寓式组屋也以 S$160 万成交；这个双层（maisonette）单位位于高楼层，面积宽敞达 163 平方米。这两笔交易是迄今为止碧山市镇成交价最高的转售组屋。

表 2：2025 年 11 月成交价最高的转售组屋龙虎榜前十名

来源：博纳研究、data.gov.sg（数据于 2025 年 12 月 3 日取得）

碧山是备受购房者青睐的公共组屋区之一，这得益于周围多所知名学府，包括莱佛士书院（Raffles Institution）、莱佛士女子中学（Raffles Girls’ School Secondary）、爱同学校（Ai Tong School）、公教中学（Catholic High School）和国专长老会小学（Kuo Chuan Presbyterian Primary School）。此外，政府近期公布的2025年发展总蓝图中，有计划将碧山市镇中心打造成商业与生活中心，也可能进一步提升了碧山的吸引力。

考虑到年末假期和节庆活动的影响，博纳产业预料 12月份组屋转售市场表现将保持相对低迷。展望2026年，由于新组屋供应充足且现有政策监管到位，组屋转售市场有望进一步趋向稳定，价格增势温和。

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