2025年 1月 24 日，新加坡——2024 年第四季，活跃的新私宅销售活动、政府组屋需求坚如磐石，整体私宅价格和组屋转售价格都出现环比增长。

2024 年第四季市区重建局私宅房地产指数

2024 年第四季私宅价格环比上扬 2.3%，扭转了上一季 0.7% 的环比跌幅（见表 1）。这是自 2023 年第四季环比增长 2.8% 以来，最快的季度价格增度。由此一来，2024 年全年累计价格涨幅达到 3.9%，延续自 2022 年以来价格增长放缓的趋势。最终数据与本月较早时候公布的初步估计完全一致。

表 1：市区重建局私宅价格指数（PPI） 

来源：博纳研究、市区重建局

非有地私宅领域引领本季价格增长，非有地房价上涨了3.0%。增幅得益于所有子市场的环比增长，因为新房源开盘推高了价格。2024 年第四季，核心中央区 （CCR）、其他中央区（RCR）和中央区外（OCR） 的环比价格增幅分别为 2.6%、3.0% 和3.3%。

2024 年全年，RCR 非有地私宅价格增速最快，累计增长为 5.8%。CCR增速为 4.5%，OCR的则为 3.7%。值得注意的是，OCR 价格增长已从 2023 年的 13.7% 大幅放缓。这对大众市场有利，因为以双位数百分比速度不断增长的价格是不可持续的。

与此同时，2024 年第四季有地私宅价格连续第二个季度下跌，环比跌幅为 0.1%。2024 年有地私宅价格累计上涨 0.9%，创下自2018 年这七年来，最缓慢的年度价格涨幅。买卖禁令数据显示，2024 年第四季共完成 485 笔有地私宅交易，而第三季交易量则有 521 笔。总体而言，有地住宅价格的放缓，部分原因是交易量低迷、新有地私宅发售数量有限，以及高利率对有地私宅需求造成压力。

2024 年第四季，开发商售出了 3,420 套新私宅（不包括 EC），促使全年销量达 6,469 套（见图 1）。这比15 年来最低销量的2023 年所卖出的 6,421 个单位稍微高出0.7%。私宅转售市场方面，2024 年第四季私宅转售量共计 3,702 套，使 2024 年全年整体转售量达到 14,053 套（见图 2）。2024年全年转售量比 2023 年转售的 11,329 个二手私宅高出 24%，创三年来最高年度转售量。由于新私宅销量激增，二手私宅交易占第四季总销售的 49.8%，是 17 个季度以来的最低比例。

图 1：新私宅销量（不包括EC） 

图2：二手私宅转售量（不包括EC）

与此同时，私宅租金在 2024 年第四季持平，2024 年全年私宅租金则下跌 1.9%。这是自 2020 年 0.6% 的跌幅以来，年度租金首次下滑。2024 年新落成的私宅单位（不包括 EC）为 8,460 个。预计，2025 年完工的新私宅将减少至 5,846 套（不包括 EC），这或将协助支撑今年的私宅租金。

博纳产业首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）：

“2024 年第四季销售表现强劲，2025 年 1 月新开盘的艺景峰（The Orie）和 Bagnall Haus 也得以延续好表现。由此，我们预料 2025 年的私宅销售将有相当不错的表现，除非有任何无法预料的事件或新降温措施出现。贸易及工业部（MTI）预先估计，国内生产总值（GDP）增长为4%，而2024 年的市建局房地产价格指数上扬3.9%，与 GDP 增长同步。

价格增速也从 2023 年 6.8%、2022 年8.6% 和 2021 年10.6% 三年来的增长中放缓。我们将继续关注价格走势，就目前情况来看我们认为现有措施仍然足以维持稳定的房地产市场。我们相信政府在采取进一步措施前，会持续密切观察市场形势，原因是市场一旦出现过度调整，就可能会产生意想不到的负面影响。这些负面影响包括，需求急剧下降导致供应过剩、真正购房者可能受影响、房屋价值大跌可能影响家庭净资产，以及在房地产业界引发其他连锁反应。

今年将有各种各样的新盘遍布全岛不同市镇，包括新 EC、私人公寓项目和混合用途开发项目。据博纳产业观察，新盘主要的销售驱动因素将包括，项目特色和地点、楼盘区域潜在的被压抑需求，以及组屋提升者浓厚的买房兴趣。部分即将开盘的新项目，预料可能会因地点而收获首次购房者和组屋提升者等潜在买家的良好反应。比如，分别位于金文泰（Clementi）、淡滨尼（Tampines）以及宏茂桥（Ang Mo Kio）规划区的逸泰·雅居（ELTA）、Parktown Residence 和 Lentor Central Residences。我们认为这些市镇和附近的住宅区，可能有大量的组屋提升者需求。

此外，这三个项目地点相当优越。逸泰·雅居靠近金文泰地铁站及多所学校，而Parktown Residence 是综合发展项目的一部分，将与未来的淡滨尼北地铁站（Tampines North MRT）相接。伦多山（Lentor Hills）新住宅区的 Lentor Central Residences 距离伦多地铁站只需短程步行。这些项目具有吸引买家和投资者的特征。值得一提的是，逸泰·雅居和 Parktown Residence 可能会出现被压抑需求。我们发现，逸泰·雅居附近地区的上一个新盘是 2020 年上市的悦文荟（Clavon），而淡滨尼上一个新项目是 2019 年开盘的聚宝园（Treasure at Tampines）。

另一个即将推出的项目是晶莹轩（Aurelle of Tampines）EC，紧邻2022年12月开盘的景丽轩（Tenet）EC。建有618 个单位的景丽轩EC 在开盘当天售出了 72%。买卖禁令记录显示，景丽轩所有单位几乎已全部售出（截至 2024 年 12 月 18 日已售出 617 个单位）。鉴于景丽轩的强劲销售和市场上未售新EC单位数量有限，我们一样认为晶莹轩会有很好的表现。

我们大致估算，认为OCR新房的平均价格可能在每平方英尺S$2,200 至S$2,500，RCR 均价可能在每平方英尺S$2,600 至S$2,800，CCR 均价范围大概在每平方英尺S$3,000以上，而 EC 均价在 2025 年可能会趋于每平方英尺S$1,650以上。就价格而言，我们认为大量交易的价格可能低于S$300万。话虽如此，决定新房定价的几个因素包括，土地价格、项目地点、单位需求的强度、地段是否受统一GFA 规定的影响以及当下的市场条件。

到 2025 年，我们目前预测整体私宅价格将增长 3% 至 4%，而新房销量可能达8,000 至 9,000 套（不包括 EC）。转售市场方面，2025 年私宅转售量可能介于 14,000 至 15,000 套之间。我们预计，新房和转售私宅之间的大价差将继续成为转售市场的主要驱动。2024 年非有地新私宅的中位数成交价为S$210 万，而非有地转售私宅的中位数成交价为S$160 万，价差约为 31%。”

2024 年第四季组屋转售价格指数

建屋发展局（HDB）统计数据显示，2024 年第四季组屋转售价格环比上涨 2.6%，低于上一季 2.7% 的环比增长。最终数据略高于初步估计的2.5% 环比增长。至此，组屋转售价格连续第 19 个季度增长。纵观全年，组屋转售价格指数在 2024 年累计增加了 9.7%，高于 2023 年 4.9% 的价格涨幅（见表 2）。

建屋局表示，2024 年第四季组屋转售量共计6,424 个单位（见图 3），较 2024 年第三季成交的 8,142 套转售组屋少了 21.1%。2024 年全年组屋转售量达 28,986 个单位，比 2023 年转售的 26,735 个单位高出8.4%。

表2：组屋转售价格指数

来源：博纳研究、建屋发展局

图 3：组屋转售交易量

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：

“2024 年第四季组屋转售价格涨幅，与第一季至第三季的较强增势相比略有放缓。因此，组屋转售价格指数在 2024 年走高，增幅为9.7%，超过了去年 4.9% 的增长。组屋转售市场由此成为 2024 年房地产市场表现最出众的板块。

价格上涨幅度更大，促使政府于 2024 年 8 月实施新一轮降温措施，将建屋发展局房贷的贷款与估值比率（LTV）顶限从 80% 下调至 75%。与此同时，2022 年 9 月，政府推出暂时性措施，已将私宅脱售的前私宅屋主需经过15 个月等待期，才能购买非津贴（non-subsidised）转售组屋。这些措施很可能仍在市场中发挥作用，但我们留意到，措施在出台后的同一季内，价格增速确实稍有减缓。

鉴于降温措施的存在、持续注入市场的大量新房以及买家群中的价格阻力，我们认为今年的组屋转售价格增速，与2024年9.7%的增长率相比可能会放缓，预计2025 年将增长 5% 至 7%。与此同时，今年组屋转售量可能介于 29,000 至 30,000 个单位左右，受转售需求支撑。需求来源包括急需房子的人、未能成功申请组屋的买家，以及预算有限寻求更实惠住房的家庭。已经结束 15 个月等待期的前私宅屋主和永久居民也可能会对转售组屋有需求。

预计 2025 年年满五年最低居住年限（MOP）的转售组屋数量会减少（以建筑完工状况为判断依据，2025年数量约为 7,400 套，而 2024 年则为 13,000 套）。有鉴于此，转售组屋可售供应可能会出现紧张，进而为转售价提供支撑。2025 年将有更多私人公寓项目开盘，部分组屋提升者也可能会选择先卖组屋，再买私宅，以避免预先支付高昂的额外买房印花税（ABSD）。将替代房屋的成本及实际财务状况纳入考量，组屋屋主可能会倾向于坚持他们的要价。”