新盘缺席市场及 11 月较高销售记录导致 2024 年 12 月新私宅销量环比暴跌 92%

继 11 月 “热辣滚烫” 的销售活动后，新私宅销售迎来冰冷的寒冬，11 月至 12 月销量从 2,560 个单位骤降92% 至 203 个单位（不包括执行共管公寓EC）。开发商销售额的锐减是意料之中的现象，因为 11 月开盘上市的新盘数量空前之多，而 12 月没有任何新项目推出。12 月售出的 203 个新单位是近10 个月以来的最低月销量，2024 年 2 月的交易量为 153 个。与去年同期相比，开发商的销量比 2023 年 12 月的 135 套高出约 53%。

开发商在 12 月推出的新房只有20套（不包括 EC），全部来自2023年7月开盘的秘林嘉园（The Myst）。这大大低于11 月投放市场的 2,871 套新单位。根据博纳产业自 2009 年以来追踪的月销售数据，2024 年 12 月推出的 20 套新单位是有记录以来的最低数量。

来源: 博纳研究、市区重建局（2025年1月15日）

12月楼市缺乏新房源，三个子市场的销量与11月相比全面下滑。中央区外（OCR）在12月新私宅销售中排名第一，销量共计 111 套新单位（不包括 EC），较上个月售出的 893 套锐减约 88%。12 月最畅销的 三个 OCR 项目包括：以中位数价格每平方英尺S$2,278售出19个单位的Hillock Green（见表 2）、中位价每平方英尺S$2,080卖出17个单位的秘林嘉园，以及中位价每平方英尺 S$2,657卖出11个单位的鑫丰瑞府（Chuan Park）。OCR 新房销售到了1月预计会变得比较活跃，建有113个单位的永久地契项目 Bagnall Haus（位于即将建成的双溪勿洛Sungei Bedok 地铁转换站旁）定于 1 月 18 日开盘。

其他中央区（RCR）12月新房销量共计 73 套，同样明显低于 11 月售出的 1,569 套。嘉乐轩（Emerald of Katong）和宁芳苑（Nava Grove）等项目推动了11月的销量。12 月最受欢迎的 RCR 项目是双悦园（The Continuum）和松岩轩（Pinetree Hill）。双悦园以每平方英尺S$2,864中位数尺价卖出 15 个单位，松岩轩则以每平方英尺S$2,543中位数尺价售出11个单位。RCR开发商销售预计也会在1月份回暖，建有777个单位的大巴窑（Toa Payoh）项目艺景峰（The Orie）届时将进入市场。

开发商在 12 月售出 19 套核心中央区（CCR）新房，较上个月 98 套的销量有所减少。12月销量最高的 CCR 项目是首福（The Collective at One Sophia），销量共计 9 个单位，中位数价格为每平方英尺S$2,758。自 2023 年 4 月额外买家印花税（ABSD） 收紧以来，CCR 新私宅销售表现大多不温不火，因为推出市场的CCR 新盘有限。话虽如此，CCR 销量可能会在 1 月份回升，据悉柏南华庭（One Bernam） 已售单位有所增加。

EC 领域方面，销量从 11 月的 334 个单位减少49% 至12月的170 套。最畅销的 EC 项目是登加（Tengah）的翠怡园（Novo Place）。项目在开盘的一个月后，于12月开放第二次买家选购，并以每平方英尺S$1,647的中位价售出了158 个单位。总体而言，自 2024 年 11 月开盘以来，翠怡园已卖出 504 个单位中的 445 个（或 88%）。市建局数据显示，截至 12 月底未售出的新EC单位数量共计 160 套。有限的单位供应对即将开盘的 EC 项目晶莹轩（Aurelle of Tampines）来说是一个好兆头，该项目将提供 760 个新 EC 单位。

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：

 “开发商 12 月的销售势头因新盘的缺席而减弱。包括 12 月售出的 203个单位（不包括 EC）在内，开发商在 2024 年第四季的新私宅销量共计约 3,501 个。2024年全年新私宅销量达到约 6,550 个（不包括 EC），比 2023 年售出的 6,421 个单位高出 2%。

市区重建局房地产资讯系统买卖禁令数据显示，12 月售出的新私宅中约 82% 的价格低于 S$300 万，与 11 月的 84% 基本持平（见表 1）。12 月，以适中价位S$150 万至 S$250万成交的新私宅比例为51%，略低于 11 月的56%。尽管最近市场情绪已回暖，买家依旧对价格敏感，我们预计售价低于 S$300 万的房屋大致能符合自住屋主的预算。

与此同时，面积为 1,000 至 1,200 平方英尺的新房单位占12 月已售单位的24%，占比较大（见表 1），因为买家从秘林嘉园、Hillock Green、双悦园和景乐苑（Sceneca Residence）等已开盘项目中购买新单位。相比之下，11 月近 40% 的交易是 600 至 800 平方英尺之间的小面积单位，它们主要来自当时新开盘的鑫丰瑞府、嘉乐轩和宁芳苑。

表1：新私宅销售（不包括EC）不同单位面积和成交价位的占比

来源: 博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

买卖禁令记录显示，12 月售出的非有地新私宅（不包括 EC）的成交价中位数为 S$227 万，略低于上个月的S$229 万。与此同时，11 月售出的新 EC 单位中位数价格为S$156 万，而 12 月则为S$147 万。

到了 2025 年，房屋定价仍将是开发商的重要销售策略，因为购房者和投资者在评估自身融资能力、最终需支付的印花税以及计算潜在租金收益时，房价对他们来说最重要。此外，建筑楼面（GFA）统一定义，要直接对比不同时间开盘的项目的$PSF尺价比较困难。受GFA 统一定义规则影响的项目可能会有更高的 $PSF 尺价，但整体定价不一定高于不受 GFA 统一规定影响的其他项目。这是潜在买家在对比不同选项时需要注意的一点。

博纳产业估计，不包括 EC在内，2025 年可能会推出的新单位数量共计超过 11,000个（来自 30 个项目）。相比之下，2024 年开盘的 22 个项目推出的新单位约 6,300 个（不包括 EC）。2025 年预料将有更多单位推出，博纳产业预计今年的开发商销量可能会上升到 8,000 至 9,000 套单位（不包括 EC）。除了新盘供应外，乐观积极的经济前景和已放宽的利率也可能成为提振房地产市场信心的催化剂。

为2025 年新私宅销售拉开序幕的新盘是建有777间单位的RCR项目艺景峰，和建有113间单位的OCR项目Bagnall Haus，两者将同在  1 月 18 日开盘。据报道，艺景峰在开放预览的首三天就吸引了 8,000 名访客，而 Bagnall Haus 在开放预览的首个周末就吸引了1,500 名访客。与此同时，Lentor Central Residences（477 个单位）、逸泰雅居（ELTA）（501 个单位）、Parktown Residence（1,193 个单位）和晶莹轩EC（760 个 EC 单位）等几个新项目可能会在未来几个月陆续推出。即将开盘的新项目种类繁多，因此我们预计房地产开发商2025 年的开年销售将比 2024 年更强劲。”

表2：2024年12月畅销私宅项目龙虎榜（不包括EC）

来源: 博纳研究、市区重建局（2025年1月15日）