2025年 1月 2 日，新加坡——初步估计显示，整体私宅价格在 2024 年第四季创下新高，大量新项目开盘和强劲销售业绩推高了价格。与此同时，2024 年第四季组屋转售价格继续上涨，但增速较缓，这是近年来组屋转售量最疲软的季度之一。

2024 年第四季市区重建局私宅房地产指数（初步预估）

2024 年第四季，私宅价格环比增长 2.3%，扭转了上一季 0.7% 的环比跌幅（见表 1）。这是自 2023 年第四季环比增长 2.8% 以来，价格增长最快的一季。由此，2024 年全年累计价格涨幅达到 3.9%，延续了2022 年以来价格增长放缓的趋势。初步估计显示，市区重建局私宅房地产指数在 2024 年第四季创新高，指数为 209.4 点。初步预估的交易数据截至 12 月中旬，最终数据将于 1 月 24 日公布。由于 12 月最后几周没有新房源上市且销售活动疲软，预计最终数据与初步预估数据之间的不会有太大的差距。

表 1: 市区重建局私宅房地产价格指数（PPI）

来源：博纳研究、市区重建局

非有地私宅市场价格增长最大，2024 年第三季至第四季环比上涨 3.2%。这是自 2022 年第三季价格环比增长4.4%以来，非有地住宅价格最强劲的季度增长。房价增幅较高并非意料之外的现象，因为所有子市场在本季都实现了价格增长，不少新盘项目都受到买家的青睐。

中央区外（OCR）和其他中央区（RCR）涨幅最大，2024 年第四季两者的环比价格增长皆为 3.4%。OCR 在过去三个季度中，OCR价格波动表现平缓。价格上涨的部分原因是鑫丰瑞府（Chuan Park）的推出。鑫丰瑞府于 2024 年 11 月以每平方英尺S$2,579的平均价格售出了 696 套单位，刷新了 OCR 新项目的基准开盘价。鑫丰瑞府创下的新基准开盘价，打破了聚鼎（J'den）开盘时的记录。聚鼎于2023年11月开盘时以平均价格每平方英尺S$2,451卖出 368 个单位。买卖禁令记录显示，截至 12 月 22 日，鑫丰瑞府共售出 724 套私人公寓（整体平均价格为每平方英尺S$2,587）。另一处助OCR支撑价格的新楼盘是兀兰（Woodlands）的景林嘉园（Norwood Grand）。自 2024 年 10 月开盘截至 12 月 22 日，景林嘉园共成交 291 套公寓，平均价格为每平方英尺S$2,080。

同样，RCR 非有地住宅价格也再次走强，2024 年第四季环比上涨 3.4%，而上一季的环比增长则为 0.8%。这是自 2023 年第一季价格环比增长 4.4% 以来，最大的季度增长。第四季的价格增长得益于 RCR 的四个新盘：Meyer Blue、宁芳苑（Nava Grove）、誉岭峰（Union Square Residences）和嘉乐轩（Emerald of Katong）。截至 12 月 22 日的买卖禁令记录显示，Meyer Blue 以平均价每平方英尺S$3,243售出 132 个单位，而誉岭峰销量为 106 个单位，平均价格为每平方英尺S$3,166。与此同时，2024 年第四季（截至 12 月 22 日），宁芳苑以平均价格每平方英尺S$2,452卖出386 个单位，嘉乐轩则售出 840 个单位，平均价格为每平方英尺S$2,637。这些新盘交易对拉高 RCR 价格起到了作用。

相似的销售情况也在核心中央区（CCR）出现。买卖禁令数据（截至 12 月 22 日）显示，首福（The Collective at One Sophia）于 11 月开放私下预览，平均以每平方英尺S$2,740的价格售出 64 个单位，为 CCR 价格提供支撑。初步估计显示，CCR 非有地住宅价格终结了过去两个季度的连续跌幅，于2024 年第四季环比增长了 2.4%。由此，2024年全年CCR 累计价格增长为 4.3%，超越了 2023 年 1.9% 的涨幅。自 2023 年 4 月额外买家印花税（ABSD）收紧后，CCR市场的房价一直受打压。

与此同时，有地住宅价格在上一季环比下跌3.4%后，于2024年第四季环比下滑0.9%，价格跌幅持续了两个季度。市建局房地产资讯系统买卖禁令数据显示，第四季（截至 12 月 23 日）共有 425 笔有地住宅交易，比上一季的 520 笔交易少了约 18%。按房产类型来看，2024 年第四季独立式洋房销量环比增加约 8%，而半独立式洋房和排屋销量分别环比减少约 22% 和 19%。就土地面积平均价格而言，买卖禁令记录显示，排屋价格于2024 年第四季环比上涨约 7.4%（至每平方英尺S$1,959），半独立式洋房环比增长 3.7%（至每平方英尺S$1,760），而独立式洋房则环比下滑 4.6%（至每平方英尺S$1,630）。

博纳产业估计，开发商 2024 年第四季（截至 12 月 22 日）的新房销量共计 3,453 套（不包括 EC），使 2024 年总销量达 6,502 套（不包括 EC），打破了2023 年全年售出的 6,421 套。2024年第四季有望成为 2021 年第三季售出 3,550 套新房以来，开发商销量最高的一季。二手私宅市场方面，今年最后一季转售的私宅数量估计为 3,084 个，可能使2024 年（截至 12 月 24 日）整体转售量达 13,435 套。2024年私宅转售量同样也打破了 2023 年转售11,329 套私宅的记录。

博纳产业首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）：

“我们认为 2024 年第四季的表现非常出彩，在市场情绪偏向低迷的一年里，它几乎凭一己之力撑起了新房销售市场。然而，必须意识到的是，这个现象在很大程度上由以下因素驱动：11 月份前所未有的大量新盘、今年数量有限的新盘所致的被压抑需求，以及美联储从 9 月起降息带来的乐观情绪。

2024 年第四季整体价格环比上扬 2.3%，扭转了上一季价格的些许跌幅，也是自 2023 年第四季以来最强劲的季度价格增速。2024 年第四季价格增长加上强劲的房屋销售，可能引发市场担忧，认为房地产降温措施也许正在酝酿中。我们认为，现有措施在很大程度上仍然足够，能抑制投资需求，也能支持我国家庭拥有私宅的心愿。此外，仅凭一个季度的表现就推出更多措施可能为时过早。

我们认为第四季的价格增长主要由新房销售驱动，几个新盘都有较高的平均单位尺价。价格较高的因素有几个，可能是项目地点优越靠近地铁站和便利设施（如：鑫丰瑞府）；也可能是建筑楼面（GFA）定义统一后的结果（如：景林嘉园、嘉乐轩和宁芳苑）。此外，开发商必须应对高昂的建筑成本，并根据市场对项目的需求来为单位定价。

建筑楼面采取统一的定义和测量方式，能助房屋格局与空间发挥最大的可用性和使用效率，这也意味着买家花钱购买的是他们实际能用的宜居空间。然而，这可能会推高S$PSF尺价，因为在计算尺价时，整个单位的价格能除以的分层面积较少（比方说，扣除空调架等不能使用的空间）。从买卖禁令记录来看，与不受统一建筑楼面影响的附近项目相比，受影响的项目一般会有较高的平均尺价（见表 2）。随着更多项目在建筑楼面统一后陆续推出，我们预料任何S$PSF尺价上的差异最终都会趋于平衡。

表2：建筑楼面定义统一后推出的项目（粗体字）与周围统一前推出的项目在价格上的差异

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（数据截至2024年12月22日）；景林嘉园（Norwood Grand）排除在外，因为周围没有能做比较的近期新盘

我们认为，除非发生任何无法预料的事件，2025 年整体私宅价格可能会增长 3% 至 4%，而新私宅销量可能会达8,000 至 9,000 套（不包括 EC）。我们估计，开发商可能会在 2025 年推出约 13,000 套新单位（包括 EC），几乎是 2024 年的两倍。鉴于推出的单位数量充足，我们认为开发商可能会确保定价合理，将项目的地点属性和市场需求考虑在内。

与此同时，转售私宅市场仍然相当坚挺，2024 年的总销量超过了 2023 年。我们预计 2025 年转售市场将继续保持活跃，转售量可能介于在 14,000 至 15,000 个单位。二手私宅市场的需求驱动因素包括，非有地转售私宅和新盘单位之间相当大的平均价格差距、买家对大房子的偏好以及那些需要现成能马上入住的房子的人。2024 年第四季（截至 12 月 24 日），非有地新私宅和转售私宅之间的平均单位尺价差距接近 48%（新私宅：每平方英尺S$2,559 vs 转售私宅：每平方英尺S$1,733），而平均房价的价差约为 23%（新私宅：S$232 万vs 转售私宅：S$189 万）。我们认为，2025 年预计将完工的新私宅供应数量较低，可能会限制市场上的转售单位数量，进而帮助支撑私宅转售价。”

2024 年第四季组屋转售价格指数（初步预估）

建屋发展局（HDB）公布的初步预估显示，2024 年第四季组屋转售价格环比增长2.5%，低于上一季 2.7% 的环比增长。这是组屋转售价格连续第 19 个季度上涨。初步预估显示，组屋转售价格在 2024 年累计上扬9.6%，高于 2023 年 4.9% 的增幅（见表 3）。

建屋局表示，2024 年第四季（截至 2024 年 12 月 30 日）组屋转售量共计6,314 个单位，远低于 2024 年第三季成交的 8,142 个转售组屋单位。包括 2024 年首九个月转售的 22,562 个组屋，全年（截至 12 月 30 日）组屋转售量共计 28,876 个单位，超过了 2023 年全年转售的 26,735 个单位。

表3：组屋转售价格指数

来源：博纳研究、建屋发展局

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：

“初步预估显示，2024 年第四季组屋转售价格环比增长 2.5%，涨势略有放缓。第四季价格增长放缓前，组屋转售价格自 2024 年第一季以来已连续三个季度上涨。组屋转售价格走强促使政府在 2024 年 8 月采取干预措施，将建屋局贷款的贷款与估值比率（LTV）顶限下调五个百分点至 75%，为转售市场降温。从第四季组屋转售价格指数疲软的销售和减缓的增速来看，2024 年 8 月措施依旧在市场中发挥作用。同时，本季转售量减少也可能拖累价格。

2024 年第四季的组屋转售价可能是自 2020 年第二季以来交易量最弱的一季，在冠病疫情限制措施下，2020 年第二季在冠病防疫措施影响下转售了 3,426 个组屋单位。我们认为2024 年第四季销售放缓的部分原因可能包括，年底季节性淡季一般偏低的交易量，以及 10 月份推大量预购组屋（BTO）单位推出吸引部分潜在买家离开转售组屋市场。尽管如此，2024 年的组屋转售量已超越了2022 年和 2023 年。2024 年（截至 12 月 30 日）转售量达 28,876 个单位，而整个 2023 年全年转售量为26,735 个单位，2022 年转售量则有 27,896 个。

销售数据显示，2024 年第四季（截至 12 月 31 日）成交价至少S$100万的转售组屋共计 285个单位，比上一季售出的 331 个百万组屋少了 13.9%。由此，2024年全年转售的百万组屋总数达 1,035 个单位（见图 1），2023 年售出的469 个百万组屋单位的两倍多。第四季成交的285 个百万组屋中，有127 间4房式单位、105 间5房式单位、52 间公寓式组屋，还有一间多代同堂（multi-gen）组屋。

2024 年第四季，百万转售组屋交易量最高的市镇是大巴窑，共有 58 笔交易。其中，20 笔是位于碧黛丽园通道（Bidadari Park Drive）Alkaff Vista 的4房式和5房式单位，近期刚满五年最低居住年限（MOP）。

图 1：成交价至少S$100万的转售组屋交易量 

2024 年第四季转售的百单位数量减少，也可能是建屋局房贷的贷款与估值比率顶限下调的结果。顶限下调的目的在于控制转售组屋高端市场的强劲需求。这1,035 个百万组屋占整体转售量的约 3.7%，依旧是小部分。展望 2025 年，我们预计百万转售单位交易量或将保持高位，可能会再次突破 1,000 个单位，因为这些单位具备不少买家所喜爱的特色（如：靠近市区、靠近地铁站和/或便利设施、风景宜人视野好、位于高楼层、空间宽敞等）。

除非发生任何预料之外的事件，博纳产业预计 组屋转售市场将在 2025 年有良好的表现。稳健的住房需求，以及将满五年最低居住年限（MOP）的单位数量较少可能会使转售价格保持坚挺，进而为2025年拿下好表现铺路。住房需求比较紧迫的人、无法成功申购预购组屋的群体以及住房预算较紧的家庭，依旧会对转售组屋怀抱强烈的购买兴趣。我们预测，2025 年组屋转售价可能上涨 5% 至 7%，转售量预计为 29,000 至 30,000 个单位。”