媒体新闻稿

August 20, 2024

调整降温措施缓和组屋转售市场并提高首次购房者的购屋能力

新加坡,2024 年 8 月 20 日——政府推出更多措施为组屋转售市场降温,并提高首次购房者(尤其是中低收入家庭)购买公共住房的津贴。

为了鼓励购房者谨慎借贷,政府已将建屋局房贷的贷款与估值比率(Loan-To-Value,简称LTV)顶限从 80% 修订为 75%,这将减少借款人可得的贷款金额。这是自 2021 年 12 月以来的第四轮房地产降温措施,也是直接影响公共组屋市场的第三次降温(见表 1)。值得注意的是,自 2021 年 12 月,建屋发展局发放的贷款 LTV 已从 90% 收紧至 75%。
 

表 1:近几轮房地产降温措施

日期

降温措施

2021年12月16日

建屋局组屋贷款 LTV 顶限从90%下调至85%

额外买家印花税(ABSD)税率收紧

总偿债率(TDSR)顶限从60%减至55%

2022年9月30日

建屋局组屋贷款LTV 顶限从85%下调至80%

私宅屋主和前私宅屋主购买非津贴转售组屋时需等待15个月 

计算TDSR和每月偿还贷款比率(MSR)的中期利率下限上调0.5%百分点

首次采用每年3% 利率下限来计算组屋房贷合法贷款额 

2023年4月27日

额外买家印花税(ABSD)税率收紧

2024年8月20日

建屋局组屋贷款LTV 顶限从80%下调至75%,与金融机构发放贷款的顶限一致

来源:博纳研究、国家发展部

博纳产业首席执行官伊斯迈(Ismail Gafoor)表示:“降温措施的出现并不令人意外,因为转售组屋需求旺盛,导致价格在最近几个季度的增速更快。与此同时,百万转售组屋数量也成了各大媒体头条,这可能引发了人们对公共住房可负担程度的担忧。总体而言,我们认为将 LTV 降至 75% 也许能对转售市场最顶端降温有帮助,因为获得建屋局贷款的买家能借的钱会比之前的少。

伊斯迈指出:“然而,最新LTV 限制不会影响通过银行融资(LTV 为 75%)来购房的部分买家,因为他们的每月家庭收入超过 S$14,000 ,不符合申请建屋局贷款的资格。我们虽然没有具体数据,但这群高收入买家可能是导致转售市场组屋价格水涨船高的因素。因此,我们怀疑新降温措施或许不会影响这些买家,他们可能继续以更高的价格购买他们心仪的组屋。”

LTV顶限下调,贷款金额减少,组屋买家需支付的首期付款会更高。例如,当LTV降至 75%,一套售价 S$300,000 的组屋,首期付款达 S$15,000 (见表 2)。8月19日宣布的措施也包括增加公积金额外安居津贴(Enhanced CPF Housing Grant,简称EHG)。对许多中低收入家庭来说,上调后的EHG将能抵消首付款方面的差额。

表 2: LTV下调如何影响首付款差额 

 

组屋价值

贷款额

首期付款差额

80% LTV

75% LTV

$300,000

$240,000

$225,000

$15,000

$400,000

$320,000

$300,000

$20,000

$500,000

$400,000

$375,000

$25,000

$600,000

$480,000

$450,000

$30,000

$700,000

$560,000

$525,000

$35,000

$800,000

$640,000

$600,000

$40,000

$900,000

$720,000

$675,000

$45,000

$1,000,000

$800,000

$750,000

$50,000

$1,100,000

$880,000

$825,000

$55,000

$1,200,000

$960,000

$900,000

$60,000

$1,300,000

$1,040,000

$975,000

$65,000

$1,400,000

$1,120,000

$1,050,000

$70,000

$1,500,000

$1,200,000

$1,125,000

$75,000

来源:博纳研究

EHG 上调将为预购组屋(BTO)和转售组屋的首次购房者提供帮助。符合条件的首次购屋家庭可获得的最高EHG数额,从之前的S$80,000增加到S$120,000。符合条件的首次购房单身人士可获得的最高EHG则从修订前的S$40,000上调至 S$60,000。购买转售组屋的津贴总额可能更高,因为还有近居购屋津贴(Proximity Housing Grant,简称PHG)(最高 S$30,000 )和公积金购屋津贴(CPF Housing Grant)(最高 S$80,000 )。首次购房家庭购买转售组屋最高可获得 S$230,000,首次购房单身人士则可获得最高 S$115,000 (PHG 和公积金购屋津贴分别为单身人士提供最高 S$15,000 和 S$40,000的津贴)。

EHG 修订经过设计,让收入较低的家庭获得较高的津贴额,即公平也有助于提高可负担性。总体而言,所有收入群体都将享不同程度的 EHG 增幅,但平均月收入S$8,000 至S$9,000的家庭(单身人士则为 S$4,000 至S$4,500 )除外。月收入超过S$9,000 (单身人士为 S$4,500 以上)的家庭无法获得 EHG。

博纳产业研究和内容主管黄秀瑩(Wong Siew Ying)表示:“EHG 增加对首次购房者有帮助,但我们还是会留意措施对组屋转售市场可能产生的意想不到的影响。例如,EHG增加可能会刺激转售组屋的需求,因为加上近居购屋津贴和公积金购屋津贴,购房者能申请的津贴数额相当可观。此外,一些转售组屋卖家可能会坚定维持他们的组屋要价,因为他们认为买家如今能拿到更高的津贴。”

整体来说,最新的降温措施可能会抑制高端市场的部分需求,但博纳预料这些变化不会对整个组屋转售市场产生重大影响。

For Enquiries

黄秀瑩(Wong Siew Ying)

市场研究与产业内容主管

siewying.wong@propnex.com

(65) 6820 8000

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