媒体新闻稿
August 20, 2024
调整降温措施缓和组屋转售市场并提高首次购房者的购屋能力
新加坡，2024 年 8 月 20 日——政府推出更多措施为组屋转售市场降温，并提高首次购房者（尤其是中低收入家庭）购买公共住房的津贴。
为了鼓励购房者谨慎借贷，政府已将建屋局房贷的贷款与估值比率（Loan-To-Value，简称LTV）顶限从 80% 修订为 75%，这将减少借款人可得的贷款金额。这是自 2021 年 12 月以来的第四轮房地产降温措施，也是直接影响公共组屋市场的第三次降温（见表 1）。值得注意的是，自 2021 年 12 月，建屋发展局发放的贷款 LTV 已从 90% 收紧至 75%。
表 1：近几轮房地产降温措施
日期 | 降温措施 |
2021年12月16日 | 建屋局组屋贷款 LTV 顶限从90%下调至85% 额外买家印花税（ABSD）税率收紧 总偿债率（TDSR）顶限从60%减至55% |
2022年9月30日 | 建屋局组屋贷款LTV 顶限从85%下调至80% 私宅屋主和前私宅屋主购买非津贴转售组屋时需等待15个月 计算TDSR和每月偿还贷款比率（MSR）的中期利率下限上调0.5%百分点 首次采用每年3% 利率下限来计算组屋房贷合法贷款额 |
2023年4月27日 | 额外买家印花税（ABSD）税率收紧 |
2024年8月20日 | 建屋局组屋贷款LTV 顶限从80%下调至75%，与金融机构发放贷款的顶限一致 |
来源：博纳研究、国家发展部
博纳产业首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）表示：“降温措施的出现并不令人意外，因为转售组屋需求旺盛，导致价格在最近几个季度的增速更快。与此同时，百万转售组屋数量也成了各大媒体头条，这可能引发了人们对公共住房可负担程度的担忧。总体而言，我们认为将 LTV 降至 75% 也许能对转售市场最顶端降温有帮助，因为获得建屋局贷款的买家能借的钱会比之前的少。
伊斯迈指出：“然而，最新LTV 限制不会影响通过银行融资（LTV 为 75%）来购房的部分买家，因为他们的每月家庭收入超过 S$14,000 ，不符合申请建屋局贷款的资格。我们虽然没有具体数据，但这群高收入买家可能是导致转售市场组屋价格水涨船高的因素。因此，我们怀疑新降温措施或许不会影响这些买家，他们可能继续以更高的价格购买他们心仪的组屋。”
LTV顶限下调，贷款金额减少，组屋买家需支付的首期付款会更高。例如，当LTV降至 75%，一套售价 S$300,000 的组屋，首期付款达 S$15,000 （见表 2）。8月19日宣布的措施也包括增加公积金额外安居津贴（Enhanced CPF Housing Grant，简称EHG）。对许多中低收入家庭来说，上调后的EHG将能抵消首付款方面的差额。
表 2: LTV下调如何影响首付款差额
组屋价值 | 贷款额 | 首期付款差额 | |
80% LTV | 75% LTV | ||
$300,000 | $240,000 | $225,000 | $15,000 |
$400,000 | $320,000 | $300,000 | $20,000 |
$500,000 | $400,000 | $375,000 | $25,000 |
$600,000 | $480,000 | $450,000 | $30,000 |
$700,000 | $560,000 | $525,000 | $35,000 |
$800,000 | $640,000 | $600,000 | $40,000 |
$900,000 | $720,000 | $675,000 | $45,000 |
$1,000,000 | $800,000 | $750,000 | $50,000 |
$1,100,000 | $880,000 | $825,000 | $55,000 |
$1,200,000 | $960,000 | $900,000 | $60,000 |
$1,300,000 | $1,040,000 | $975,000 | $65,000 |
$1,400,000 | $1,120,000 | $1,050,000 | $70,000 |
$1,500,000 | $1,200,000 | $1,125,000 | $75,000 |
来源：博纳研究
EHG 上调将为预购组屋（BTO）和转售组屋的首次购房者提供帮助。符合条件的首次购屋家庭可获得的最高EHG数额，从之前的S$80,000增加到S$120,000。符合条件的首次购房单身人士可获得的最高EHG则从修订前的S$40,000上调至 S$60,000。购买转售组屋的津贴总额可能更高，因为还有近居购屋津贴（Proximity Housing Grant，简称PHG）（最高 S$30,000 ）和公积金购屋津贴（CPF Housing Grant）（最高 S$80,000 ）。首次购房家庭购买转售组屋最高可获得 S$230,000，首次购房单身人士则可获得最高 S$115,000 （PHG 和公积金购屋津贴分别为单身人士提供最高 S$15,000 和 S$40,000的津贴）。
EHG 修订经过设计，让收入较低的家庭获得较高的津贴额，即公平也有助于提高可负担性。总体而言，所有收入群体都将享不同程度的 EHG 增幅，但平均月收入S$8,000 至S$9,000的家庭（单身人士则为 S$4,000 至S$4,500 ）除外。月收入超过S$9,000 （单身人士为 S$4,500 以上）的家庭无法获得 EHG。
博纳产业研究和内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）表示：“EHG 增加对首次购房者有帮助，但我们还是会留意措施对组屋转售市场可能产生的意想不到的影响。例如，EHG增加可能会刺激转售组屋的需求，因为加上近居购屋津贴和公积金购屋津贴，购房者能申请的津贴数额相当可观。此外，一些转售组屋卖家可能会坚定维持他们的组屋要价，因为他们认为买家如今能拿到更高的津贴。”
整体来说，最新的降温措施可能会抑制高端市场的部分需求，但博纳预料这些变化不会对整个组屋转售市场产生重大影响。
