2023 年 6 月 21 日，新加坡—— 政府今天公布了 2023 年下半年（2H2023）的公共土地销售计划，正选名单（Confirmed List）上私宅供应量将进一步增加。这是每半年一次政府售地计划（GLS）中，连续第六次增加正选地段中将提供的住宅单位量。

即将展开的政府售地计划将包括八个正选地段，总共将提供 5,160 个住宅单位（包括 560 个执行共管公寓EC单位）以及总建筑楼面（GFA）达 4,900sqm的商用空间。本次正选地段住宅单位量比 2023 年上半年售地计划提供的 4,090 个单位增加了 26.2%，也比 2022 年下半年的3,505个增加了 47.2%（图 1）。
 

图1：政府售地计划正选名单/备售名单地段将提供的住宅单位数量

来源：博纳研究、国家发展部
 

八幅正选地段中的四幅为首次亮相的新地段，包括乌节林荫道（Orchard Boulevard）、汤申路上段（Upper Thomson Road）两个地段，以及最近重新划分土地用途位于锡安路（ Zion Road）的一个地段（A地段）。其余四个正选地段位于松林B地段（Pine Grove Parcel B）、大巴窑1巷（Lorong 1 Toa Payoh）、金文泰1道（Clementi Avenue 1）以及田园弄（Plantation Close）EC地段。大约一半的 正选地段住宅供应（即 2,595 个单位，包括 EC）位于中央区外（OCR）。

与此同时，由九个地段组成的备售名单（Reserve List）有机会提供另外 3,430 个住宅单位（包括 855 个 EC 单位）、530 个酒店客房和 93,350sqm的商业空间。备售名单其中四个地段为首次推出，即荷兰通道（Holland Drive）、狄苏莎道（De Souza Avenue）、淡滨尼95街（Tampines Street 95）EC和锡安路B地段（ Zion Road Parcel B）。其他备售地段位于伦多花园（Lentor Gardens）、信佳弄（Senja Close）EC、兀兰2道（Woodlands Avenue 2）（白色地段 white site）、榜鹅径（Punggol Walk）（商用地段）、里峇峇利路（River Valley Road）（酒店地段）。若有市场需求，开发商可将这些地段勾出销售。

整体而言，2023年下半年政府售地计划将提供 8,590 个住宅单位、530 个酒店客房，以及广泛分布在正选和备售地段中的 98,250sqm商用空间。这是自 2015 年上半年总供应量为8,765 个单位以来，单次政府售地计划中提供住宅单位数量最多的一次。
 

图2：政府售地计划正选名单/备售名单地段每年提供的住宅单位数量

来源：博纳研究、国家发展部
 

值得注意的是，与往年相比，2023 年正选地段单位占总单位供应的比例要高得多。正选地段住宅单位占 2023 年总供应量的 56.7%，高于 2022 年的 45.5%，这意味着政府决心增加住房供应，以满足需求并遏制房价上涨（图 2）。

博纳产业首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）：
“私宅供应的增加，说明了政府正紧跟着市场需求，并着重在确保待售新房供应足以满足需求，进而限制价格的进一步上涨。除了近期旨在抑制投资需求的降温措施外，我们认为向市场释放更多单位也将有助于防止房价的大幅上涨。

最近，莉丰嘉园（Tembusu Grand）、博盛苑（Blossoms by the Park）和青麓尚居（The Reserve Residences）等新盘项目的销售情况良好。这表明了尽管实施了两轮降温措施（2022 年 9 月和 2023 年 4 月）、外加高利率及经济增长放缓的前景，但新私宅需求依旧坚挺。新私宅需求仍主要由新加坡本地买家所驱动，他们大多对住宅房地产市场依旧充满信心； 我们还注意到，首次购房者和组屋提升者仍然渴望住在属于自己的私宅。

政府售地正选地段住宅供应比 2023 年上半年增加 了26.2%，新增供应将为潜在购房者提供更多选择，特别是在目前未售单位数量相当低的 OCR 地区。市区重建局每月新私宅销售数据显示，截至 5 月底，在 OCR 推出的大众市场项目中，项目总单位数量中的超过 90%（不包括 EC）已售出，购房者的现有房屋选项有限。

2023年下半年政府售地计划为所有的子市场提供了多种多样的地段。我们认为许多地段都很有吸引力，应该能引起开发商的兴趣。OCR地段中，夹在悦文荟（Clavon）和 The Clement Canopy 之间的金文泰1道极具吸引力，众多学校近在咫尺，包括南华中学（Nan Hua High School）、新加坡国立大学附属数理中学（NUS High School of Mathematics and Science）、新加坡国立大学（NUS）、新加坡理工学院（Singapore Polytechnic）和东南亚联合世界学院杜弗校区（United World College South East Asia Dover Campus）。The Clement Canopy 于 2017 年 2 月开盘销售，悦文荟则于 2020 年 12 月推出，这两个项目均已售罄。

与此同时，靠近汤申-东海岸线（TEL）春叶地铁站（Springleaf MRT）和中央集水区自然保护区（Central Catchment Nature Reserve）的汤申路上段地段将在一个以有地住宅为主的地区注入更多住宅单位。其中，将与春叶地铁站相结合的A地段可提供 595 套住宅和 2,000sqm的商业空间，这将协助巩固该地区未来的发展，因为周围仍有土地需要进行详细规划。 

中央区方面，乌节林荫道地段将连接至乌节大道地铁站（Orchard Boulevard MRT），而锡安路A地段将衔接合乐路（Havelock MRT），两个地铁站位于汤申-东海岸线。随着汤申-东海岸线局部通车，我们看到政府正逐步推出更多靠近或衔接地铁线的地段，以增加车站周围的居住人口。我们注意到，政府售地计划之前曾经在伦多、丹戎加东（Tanjong Katong）和滨海南（Marina South）等地区推出新地段。

乌节林荫道地段可提供 270 个住宅单位和 500sqm的商业空间，有望让居住在周围私宅项目的居民受益。2018 年 5 月，乌节林荫道地段附近，上一次进行招标的政府售地地段位于卡斯加登路（Cuscaden Road）（Cuscaden Reserve），当时吸引了九份投标书，最高标价接近 S$4.1 亿（即S$2,377psf）。乌节林荫道地段虽然相对优质，但我们认为开发商将持谨慎态度，因为最近额外买家印花税的上调，将抑制投资者和外国买家的需求，而这些人往往对此类核心中央区项目比较感兴趣。

至于锡安路A地段，近期出售的附近政府售地段位于若锦街（Jiak Kim Street）（瑞雅嘉苑Riviere），该地段于 2017 年 12 月获得 10 份投标书，并以 S$9.554 亿（S$1,733psf）的标价售出。锡安路A地段将提供 955 套住宅和约 2,400sqm商业空间，这将补足世界城（Great World City）的零售选择。地段将支持这个地区日益增长的人口，附近的 Havelock Hillside 预购组屋项目将提供新的公共住房。

大巴窑1巷地段应该也会成为热门地段，因为该区缺乏新的私宅项目。因此，这一区会有被压抑的需求，购房者包括组屋提升者或是那些想在成熟市镇大巴窑与家人住得近的人。这个地区上一次推出的地段是大巴窑6巷/大巴窑4巷（Lorong 6 Toa Payoh/Lorong 4 Toa Payoh）地段（现为 Gem Residences），以收到的14份投标书中最高土地标价S$3.4586 亿（S$755psf）于 2015 年 6 月售出。

总的来说，我们认为2023年下半年地段名单，将为开发商提供多种选项，来增加他们的土地库存和项目开发通道。提供相邻或在其他现有房屋供应旁的地段（如锡安路、汤申路上段、松林和田园弄），望能协助缓和开发商的土地标价，同时顾及周围现有房屋供应的竞争性。”