年末季节性淡季外加新盘缺席市场，12月份新私宅销售表现疲软

2023年1月16日，新加坡——开发商在12 月的新私宅销售表现低迷，仅有170 套单位（不包括执行共管公寓Executive Condominium，简称EC）成交，而这是自 2009 年 1 月售出 108 个单位以来的最低新住宅月销售记录。与上个月相比，12 月份的销量较 11 月份的 260 套环比下降了 34.6%。 与此同时，与 2021 年 12 月售出的 650 套单位相比，销售额同比下跌74%。

大型新盘缺席市场以及年末季节性淡季，是12月销售回落的主要原因。另一方面，位于淡滨尼（Tampines）的景丽轩（Tenet EC）于12 月开盘销售成功，大大提振了当月属于公私混合型住房的EC的销量。开发商在 12 月售出了 468 套新 EC单位，高于 11 月份的 186 套。建有 618 个单位的景丽轩以 S$1,381psf 的中位价售出了 451 个单位，约占 12 月 EC 销售额的 96%。

三个子市场的新私宅销量连续第三个月环比下滑。 核心中央区（CCR）占月销售额的 52% 左右，共有89套单位成交，低于上个月售出的149 套。绿墩雅苑（Leedon Green）是 12 月最畅销的 CCR 项目，有 11 笔交易，中位数尺价为 S$2,886psf。

其他中央区（RCR）方面，开发商在 12 月售出了 54 套新私宅，比上个月的 73 套下降了 26%。瑞雅嘉苑（Riviere）和鼎瑞苑（The Landmark）是本月最畅销的私宅项目，分别以 S$2,978psf 和 S$2,590psf 的中位价出售了 14 个单位。

与此同时，中央区外（OCR）的销售额（不包括 EC）在 12 月份仍然低迷。OCR未售新单位库存不断减少，购房者一共从八个项目中购买了 27 套新单位。根据市区重建局公布的新盘销售数据，目前已开盘的37 个 OCR 新盘中，有 25 个项目的单位已售罄或售出超过 90%。有限的未售出单位库存是近几个月拖累 OCR 销售表现的一个关键因素。

开发商在 12 月向市场投放了 45 个新单位（不包括 EC），低于上个月投放的 319 个单位。这或将是 10 多年来一个月内，投放市场的单位数量最少的一次。与此同时，随着景丽轩在12月开盘推出，EC 市场被注入了 618 个新单位。

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：
“包括12月的销量在内，开发商在 2022 年估计售出了约7,153 套新私宅（不包括 EC），大大低于 2021 年 13,027 套的强劲销量。交易数据显示，这将是自 2008 年以来最低的年度新私宅销量（ 见图表 3)。话虽如此，鉴于 2022 年面临的各种挑战，不论是经济衰退担忧到利率上升再到高通胀，及 9 月份推出的新一轮降温措施，我们认为超过 7,100 套的年度新私宅销量其实相当不错。

虽然 12 月新私宅销售 170 套（不包括 EC）的销量似乎相对低迷，但这主要是由新盘项目的缺席及待售单位库存耗尽所产生的现象。尤其，以自住屋主及组屋提升者的需求为主的RCR和OCR，未售出单位数量明显紧迫。同时，疫情后的报复性旅游潮也可能使一些买家退出市场。

9 月新降温措施以及高利率将影响买家购房的决定，但两者大幅抑制住房需求的可能性不大。许多买家仍在寻找新单位，最近周末推出的景乐苑（Sceneca Residence）销售反应相当积极，足以证明这一点。这个位于丹那美拉（Tanah Merah）的项目以 S$2,072psf 的平均价格售出了268 个单位中的 60%。

图1：2004年至2022年*每年新私宅单位（不包括EC）的交易量

销售活动不温不火且缺乏重大新盘推出，价格走势相对温和。市建局房地产资讯系统买卖禁令数据，从11月至12月份，CCR 和 OCR 的中位数成交单位尺价分别小幅下跌 1.4% 和 1.2%，而 RCR 的成交价则环比上涨了5.5%（见表 1）。

表1：各区域新私宅单位（不包括EC）的中位数成交尺价（2022年11月 vs 2022年12月）

EC 市场方面，12 月景丽轩的热销及现已售罄的登丰嘉园（Copen Grand EC），意味着新 EC 单位的未售出供应仍然有限。潜在EC 买家可以考虑单位供应相对充足的North Gaia EC，也可以选择等待武吉巴督西（Bukit Batok West）即将兴建的下一个新 EC项目，预计将在 2023 年下半年推出。

据我们观察，三个月期新元隔夜利率复利挂钩（3-Month Compounded SORA）的每日利率在过去几个星期出现放缓的迹象。与2022年12月27日3.1415% 的近期高点相比，利率于2023年1月9日降至每年2.9980%，并在2023年1月16日达每年3.0298%。虽然利率可能会在 2023 年保持高位，但利率增速放缓的期待及利率在 2024 年下降的可能性，或将鼓励部分买家在今年进入市场购买新房，不等到利率下降之时才买，因为到时候的住房需求可能会激增。”

表2：2022年12月畅销私宅项目龙虎榜（不包括EC）