新开盘项目数量有限及交易量滑落，限制了2022 年第四季房价的增长

新加坡，2022 年 1月 3 日—— 2022 年第四季，私宅及转售组屋的房价增长双双放缓，主要受大型新开盘项目的匮乏、有限的转售房屋供应以致销量下滑所拖累。 此外，自 2022 年 9 月 30 日起实施的新降温措施、住房贷款利率上升以及后冠病时代旅游度假活动激增也造成了本季低迷的市场活动。

2022 年第四季私宅房地产价格指数（初步预估）
市区重建局（URA）的初步估计显示，整体私宅价格在 2022 年第四季以较慢的速度增长，环比了上涨 0.2%，而上一季的增长则为 3.8%。2022 年的整体价格涨幅从 2021 年的 10.6% 下降到 2022 年的 8.4%。 2022年第四季初步预估数据是根据截至 12 月中旬的交易所得出，最终数据将于 1 月 27 日公布。

有地住宅市场在 2022 年第四季引领价格增长，环比上涨 0.5%。尽管销量滑落，但有地住宅的价格在第四季继续上涨，尤其是在独立式洋房和排屋市场。市区重建局房地产资讯系统买卖禁令数据显示，排屋的整体中位数成交价环比上涨了 6.1% 至S$1,734psf，而独立式洋房的整体中位数成交价则环比上涨了 2.3% 达S$1,637psf。第四季半独立式洋房的中位数成交价环比下跌 3.5% 至S$1,395。

与此同时，非有地私宅价格在本季环比小幅增长0.1%，低于 2022 年第三季 4.4% 的涨幅，本季缺乏大型新项目开盘活动拖累了价格的增长。2022 年第四季的价格上涨主要由其他中央区（RCR）带动。

- 核心中央区（CCR）：与 2022 年第三季 2.3% 的环比增幅相比，CCR 非有地住宅价格在第四季以较迟缓的速度环比上涨 0.5%。本季售出的 CCR 新私宅比例较大，或许协助维持了这个子市场的价格。根据市建局房地产资讯系统数据，开发商在第四季售出了 374 套CCR非有地新私宅，而在其他中央区和中央区外则分别售出了 170 套和 108 套新私宅单位。

- 其他中央区（RCR）：RCR 价格在第四季维持增长势头，继上一季上涨 2.8% 后，环比增长 2.6%。由于 RCR 缺乏新推出的项目，买家从先前已开盘的项目中购买单位。瑞雅嘉苑（Riviere）和万宝轩（One Pearl Bank）是第四季最畅销的 RCR 项目，分别以S$2,998psf 和 S$2,569psf 的中位价售出了 40 套和 25 套新单位。

- 中央区外（OCR）：与此同时，大众市场房价由第三季的较高基数，在第 4 季环比下降滑2.6%。当时，不少OCR新盘于第三季开盘，推动了该子市场的房价。由于第四季没有重大新项目（不包括EC）投放市场，OCR 的价格增长或许因此失去了些许动力。根据买卖禁令数据，第四季仅售出 108 套OCR 非有地新私宅（不包括 EC），远低于上一季的 1,200 多套。

博纳产业首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）：
“2021 年 12 月推出降温措施后，房地产市场在 2022 年的起步有些不稳当，我们似乎也以类似的方式结束了这一年，政府于2022年9 月底实施了另一轮降温措施。 在此过程中，其他不确定因素也陆续出现：地缘政治局势紧张、利率上升、通货膨胀居高不下。这些因素对房地产市场增长趋势构成了一定的威胁。

到目前为止，新加坡住宅房地产市场依旧相当坚挺，我们相信这将继续给购房者和投资者在今年购房的信心。尽管 2022 年的整体市场情绪不如 2021 年那么积极，但我们仍然见证了良好的购房兴趣。然而，数量有限的新开盘项目、未售出新私宅及转售单位的供应紧张，造成了房屋销量的下滑。市建局交易数据显示，2022 年第四季售出了约 700 套新私宅（不包括 EC），而转售市场则有 2,350 多套私宅成交，低于 2022 年第三季的 2,187 套新住宅和 3,719 套转售二手房。

市建局房地产价格指数（URA PPI）追踪的整体私宅价格数据显示，自 2017 年以来房价一直在上涨，2021 年出现强劲的10.6% 增长。 我们认为，2022 年第四季价格增长放缓对整体市场来说并不是件坏事，因为它能协助确保房价的可持续性。我们预料2022 年私宅价格增长将达到 9% 左右，并在 2023 年继续放缓，今年的增速将放缓至 5% 到 6%。

根据我们的估计，大约有 12,000 个私宅单位（包括 EC）正在筹备中，其中多数可能会在 2023 年推出。我们可能会在 2023 年第一季看到十个项目推出市场，包括景乐苑（Sceneca Residence）、TMW Maxwell、珊顿道8号（8 Shenton Way）、顶丽峰（Terra Hill）、Lentor Hills Residences、万景轩（The Botany @ Dairy Farm）以及 The Reserve Residences。 我们预料，之前因缺乏合适的选择而不愿买房的部分买家会以这些新项目为目标，这将在一定程度上满足被压抑的需求，尤其是针对 OCR 住宅。从交易数据来看，2022 年新私宅销量可能会落在 7,300 套左右（不包括 EC），回到了 2014/15 年的水平。

2023 年，我们预测新私宅销量将达 8,000 至 9,000 套左右（不包括 EC）。住房需求将主要受到新加坡买家的支持，当中包括组屋提升者。随着中国解除 “动态清零” 防疫政策并进一步重新开放，2023 年可能会有更多中国买家考虑到新加坡置办房产，尤其在 CCR 和 RCR 的新盘。总体而言，我们预计 2023 年新加坡的房屋需求将保持稳定，除非出现严重衰退。”

2022 年第四季建屋局组屋转售价格指数（初步预估）：
建屋发展局 (HDB) 发布的初步预估显示，2022 年第四季公共组屋单位转售价格环比上涨 2.1%，低于 2022 年第三季 2.6% 的涨幅。这是自 2020 年第二季以来，组屋转售价格指数连续第 11 次的环比增长。

交易数据显示，博纳估计 2022 年第四季已有约 6,340 套转售组屋成交，低于 2022 年第三季售出的7,546 套转售组屋。2022 年全年的组屋转售量预料将达到约27,640 套。

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：
“第四季初步预估是自 2020 年第三季以来最缓慢的组屋转售价格季度增长。有鉴于2022 年 9 月推出的大部分降温措施都是针对公共住房领域，增长速度放缓并不令人意外。将第四季价格增长纳入考量，组屋转售单位价格从2021年至 2022 年增长了 10.3%，大致符合博纳所预测的 9% 至 10% 的全年增长。鉴于降温措施、利率上升以及转售组屋价格稳健上涨两年后出现的买家价格阻力，展望 2023 年，我们预料组屋转售价格将以 6% 至 8% 的较慢速度增长。

转售组屋需求预计将在 2023 年保持稳定，我们预料今年将有约 27,000 至 28,000 套转售单位售出，与 2022 年持平。转售单位供应或将受到限制，因为与2022年（31,325 套组屋）相比，即将在2023年年满五年最低居住年限的组屋单位（15,748 套组屋）较少。然而，2023 年可能会推出约 12,000 套新私宅，许多组屋屋主可能会受到鼓励去提升自己的住房，先出售他们的组屋单位，并在换房子的期间租房，以避免支付高额的额外买方印花税（ABSD）。

2022 年打破了好几项记录——估计有 370 套转售组屋以至少 S$100 万的价格易手（超过 2021 年的 259 笔交易），而同时杜生阁（SkyTerrace@Dawson）一套五房式组屋单位以 S$141.8 万的成交价，成为最昂贵的转售组屋。15 个月的等待期，能暂时限制那些出售私宅的人购买转售组屋单位的能力。到了2023年，我们预料这一限制可能会减少百万转售组屋的销量，并控制成交价的顶端。

2022年，建屋局在预购组屋（BTO）计划下推出了 23,000 多套待售新组屋单位。预计在 2023 年，将有约 23,000 套预购组屋推出市场，以满足新加坡人的住房需求。这一举措或将让部分买家从转售单位转而选择预购组屋。话虽如此，但想要购买现成组屋的家庭还将继续选择转售组屋单位。”