2022年12月15日，新加坡——没有大型新盘开盘外加一级市场未售出单位供应紧张对销量造成压力，导致新私宅销售在11月的表现依旧不温不火。开发商在11月售出 259 套新私宅（不包括执行共管公寓Executive Condominium），比10月销量环比下跌了 17.3%，比 2021年11 月销量下降了 83%。

三个小型项目Hill House、誉璟府（Sophia Regency）和 Kovan Jewel于 11 月进入市场。拥有 72 个单位的 Hill House 以中位价S$3,028psf卖出12个单位，而建有 34 个单位的 Kovan Jewel 则以S$2,120psf的中位价出售了 4 个单位。

按各个细分市场来看，10月至11月的新私宅销量全线下滑。核心中央区（CCR）占11月销售榜首，销量为148 个单位，约占月销售额的 57%。本月最畅销的 CCR 项目包括，中位价S$2,851psf售出 16 个单位的绿墩雅苑（Leedon Green）、以中位价S$2,886psf售出15 个单位的 One Holland Village Residences，及以中位价S$3,154psf售出14个单位的 Perfect Ten。

与此同时，开发商 11 月份售出了73 个位于其他中央区（RCR）的新单位，比上个月81 个单位的销量下降了近 10%。瑞雅嘉苑（Riviere）是 11 月份最受欢迎的 RCR 项目，以S$3,024psf的中位价卖出19 个单位。 紧随其后的是鼎瑞苑（The Landmark），以S$2,459psf的中位价售出了 13 个单位。预计将于 2023 年第一季获得临时入伙证（TOP）的瑞雅嘉苑，在过去几个月来一直一稳定的速度出售单位；截至 11 月，瑞雅嘉苑现已售出了总单位数量的87%。

开发商在中央区外（OCR）的销售特别低迷，因为欠缺新楼盘开盘以及未售出单位数量的枯竭意味着购房者的选择较少。 11 月份的OCR 共售出38 个新单位，比10 月份的销量下降了 37%。曲水伦庭（Lentor Modern）是 11 月表现最佳的 OCR 项目，以S$2,218psf中位价售出了 9 个单位。

与此同时，继上个月售出 498 个单位的强劲销量后，11 月EC销量为 186 套。EC 销量由登丰嘉园（Copen Grand）推动，于11 月份售出了176 套EC，中位价为S$1,323psf。自 2022 年10 月 22 日开盘一个月后，位于崭新登加（Tengah）新镇的登丰嘉园现已全部售罄。

开发商于11月向市场投放了 319 个新单位（不包括 EC），高于上个月投放的 102 个单位。11月无新EC推出。

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：
开发商 11 月的销售相当低迷，尤其在 OCR，因为11月份没有大型新项目开盘并且市场中未售新单位库存正不断减少。根据市建局数据，大多数已开盘的现有OCR 项目已售出其总单位数量的80% 至 100% ，买家能选的单位数量有限。同样，随着市区边缘项目以稳定的速度卖出剩余单位，RCR 未售新单位出库存也正在减少。这个供需失衡的情况预料将在12月份持续发酵。

由于待售单位数量非常少，我们预料2023 年上半年即将开盘的项目，例如景乐苑（Sceneca Residence）、Lentor Hills Residences、万景轩（The Botany@Dairy Farm）和雅诗轩（The Arden ），将因市场上被压抑的需求而收获良好的购买兴致。

在 2022 年前 11 个月里，开发商售出了约 6,980 套新私宅（不包括 EC）。 鉴于新开盘项目数量稀缺、待售单位供应紧张以及年末季节性淡季，预计2022 年全年的新私宅销量将落在约 7,300 套左右，由去年13,027 套的销量相比逐渐正常化。销量下降主要是因今年推出市场的楼盘数量回落。开发商在 2022 年前11 个月里推出了 4,400 多套待售新私宅（不包括 EC），远低于 2021 年同个时段的 10,000 多套。

与此同时，EC 市场在 11 月依然活跃，主要由登丰嘉园所带动，项目在推出一个月后现已售罄。EC市场销售势头将在 2022 年 12 月和 2023 年 1 月得以持续，淡滨尼的景丽轩（Tenet EC）在12 月 3 日开盘的周末就售出了总单位数量的 72%。我们预料，当第二次购买者的销售配额被取消后，景丽轩同样将在开盘的一个月后售罄。 在私宅价格居高不下及利率上升的情况下，位置优越的 EC依旧会是新加坡家庭的最爱，因为其价值主张相当强大。平均而言，今年新 EC 和 OCR新盘之间的价格差距高于S$700psf。

我们认为，今年的新私宅销售市场将在较安静的氛围中落幕，但2023年应该会随着更多新项目的推出而为潜在买家带来更多选择。此外，2023 年存在加息步伐减缓的可能性，这将为购房者增加进入楼市的信心。

表1：2022年11月畅销私宅项目龙虎榜前十名（不包括EC）