2022 年 12 月 8 日，新加坡——政府今天宣布了 2023 年上半年（1H2023）的公共土地销售计划，正选名单（Confirmed List）中的私宅供应进一步增加。这是每半年一次的政府售地计划（GLS）活动中，连续第五次增加正选名单的住宅单位数量。

即将展开的政府售地计划将包含七个正选地段，这些地段将提供 4,090 个住宅单位（包括 700 个执行共管公寓EC单位）以及总建筑楼面（GFA）达106,400 sqm的商业空间。 值得注意的是，这是自 2014 年上半年，正选地段住宅单位数量最多的一次，当时的正选名单共推出了4,630 个单位（见图 1）。 即将进入市场的正选地段住宅供应量，比 2022 年下半年提供的 3,505 套高出了 16.7%，同时也比 2022 年上半年的 2,785 套高出 46.9%。
 

图表1：政府售地计划下正选/备售名单地段将能提供的单位数量

2023 年上半年政府售地计划的正选地段和备售名单中都有好几个新地段。七个正选地段中就有四个首次亮相，即冠军大道（Champions Way）和媒体圈（Media Circle）的住宅用地，以及滨海花园弯（Marina Gardens Crescent）和裕廊湖区（Jurong Lake District）的两个白色地段（white site）。 其他 三个正选地段则是惹兰登布树（Jalan Tembusu）、伦多中路（Lentor Central），以及淡滨尼62街B地段（Tampines Street 62 Parcel B）。淡滨尼62街B地段EC用地，就在最近推出的景丽轩（Tenet EC）旁边。2023 年上半年土地供应中，中央区外的住宅单位（包括EC）占单位总数的略多过一半（见表 1）。

表1：各区域2023年上半年正选名单地段估计能提供的单位数量

来源：博纳研究、国家发展部（*为首次公布的地段）

同时，包含九幅地段的备售名单（Reserve List）将能提供3,625个住宅单位（包括855个EC单位）、530间酒店客房，和总建筑楼面达93,350sqm的商业空间。其中四幅地段首次推出，分别是伦多花园（Lentor Gardens）、大巴窑1巷（Lorong 1 Toa Payoh）、田园弄（Plantation Close）（EC），以及榜鹅径（Punggol Walk）的一个30年地契的短期租赁商业用地。其余备售名单地段包括，松林B地段（Pine Grove Parcel B）、金文泰1道（Clementi Avenue 1）、信佳弄（Senja Close）EC地段、兀兰2道（Woodlands Avenue 2）白色地段以及里峇峇利路（River Valley Road）酒店地段。

整体来说，2023 年上半年政府售地计划的正选地段和备售名单，将在全岛各个地区提供 7,715 个住宅单位、530 个酒店客房和总建筑楼面199,750 sqm的商业空间。即将提供的商业空间面积是自2016 年下半年以来最大的。

2023 年上半年政府售地计划的一大亮点是占地 6.8 公顷的巨型白色地段，由三幅地段组成，连接裕廊东地铁转换站和跨岛线（CRL）上未来的裕廊湖区地铁站。这幅地段将启动裕廊湖区（JLD）下一阶段的开发，并将按照主要发展商（master developer）模式进行开发。拟议的白色地段综合发展项目，将在未来五到十年内展开工程，以满足市场需求。 政府表示，作为第一阶段发展的一部分，得标者将被要求建造总建筑楼面至少 70,000 sqm的办公楼和 600 个私宅单位，但将有一定的灵活性，可根据市场需求逐步淘汰剩余供应。

博纳产业首席执行官伊斯迈：

“本次政府售地计划，是自 2014 年上半年以来，最多的正选地段单位数量。增加政府售地计划住宅供应的举措符合市场需求，因为过去一年来，私宅的需求超过了未售单位数量。 然而，我们希望正选名单能提供更多 OCR 地段，因为OCR市场所面临的供需失衡更为严重。 截至 2022 年第三季，OCR 中只剩 3,417 个未售未完工单位（不包括 EC），数量远低于 2011 年至 2021年约 6,600 个 OCR 单位的年平均新私宅销量。OCR非有地新私宅（不包括 EC）的平均交易单价，在2022 年第三季突破了S$2,000psf大关。我们认为在 OCR 注入更多的住房供应可能会帮助维持房价的稳定。

由于今年开盘的新项目有限，我们预计 2023 年新推出项目会出现些许被压抑的需求，而这些新政府售地地段能让开发商补充他们的土地库存。2023年上半年将推出的地段，体现了政府为注入更多活力和增加 伦多（Lentor）、媒体城（Mediapolis）以及全新滨海南区（Marina South）等地区的人口密集度和活跃度所做出的努力。

我们也相当期待JLD白色地段，它将成为裕廊区下一阶段转型的催化剂。实际上对新加坡来说也会起相同的作用，因为它能刺激新的经济活动，并为裕廊区增加更多的就业机会和住房。政府选择以主要发展商模式来发展地段，因此我们认为招标过程可能会采用双信封投标制（two-envelope tender system），即项目设计和概念以及投标价格将被纳入销售考量内。

鉴于政府的规划和开发目标是将 JLD 转变为新加坡市中心以外最大的商业区，我们认为采用主要发展商模式是恰当的。这将为成功得标的开发商提供一定的灵活性，可以根据市场需求逐步规划地段的开发，获得规模经济（考虑到项目需批量采购供应品和服务）并促进大规模城市再生项目的生产力提高。JLD 地段将吸引在项目开发、财务信誉和长期愿景方面拥有良好记录的大型房地产公司。

2023年上半年政府售地计划，让开发商有了很好的地段选项，不论是滨海花园弯和裕廊湖区的两幅白色地段，到较小的地段媒体圈和冠军大道。两幅白色地段的规模庞大，土地价格与风险也会更高。备售名单中的地段，还为开发商提供把有需求的地段 “勾出” 销售的机会。我们注意到，政府已在榜鹅径置了一个30 年地契的短期租赁商业用地，可建造约 8,400 sqm办公空间，以支持办公楼去中央化（decentralisation）和离家较近工作空间的需求。尽管地契较短，但榜鹅径周围缺乏商业办公空间，我们预料榜鹅径地段应该会引起浓厚的兴趣。”