新加坡房价于2022 年第二季持续上涨，反映出良好的终端用户需求

新加坡，2022 年 7 月 1 日——根据市区重建局（URA）和建屋发展局（HDB）发布的初步预估，私宅价格和组屋转售价格在 2022 年第二季继续上涨。与第一季相比，这两个价格指数的增速较快。私宅和组屋转售单位价格，仍然受到新加坡自住屋主的需求所支撑。

2022 年第二季私宅房地产指数（初步预估）
市建局初步估计显示，整体私宅价格在 2022 年第二季连续第九个季度上涨，环比增长 3.2%，高于上一季的 0.7%。 2022 年第二季的价格上涨由非有地私宅市场引领，其价值在 2022 年第二季上涨了 3.3%，大幅扭转了 2022 年第一季 0.3% 的跌幅。
 

非有地私宅的价格增长，主要由其他中央区（RCR） 带动。RCR房价于2022 年第二季环比回弹 6%，扭转了 2022 年第一季 2.7% 的跌幅。2022 年 5 月投放市场的新盘鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）和丽福苑（Liv @ MB）销售强劲，平均价格分别为S$2,182psf 和 S$2,409psf，协助支撑了RCR市场的价格。此外，之前推出的几个项目，在本季中也以坚挺房价，实现了稳定的销售额；这些项目包括鑫悦府（Normanton Park）、瑞雅嘉苑（Rivière）、南峰雅苑（Avenue South Residence）、万宝轩（One Pearl Bank）、美雅豪苑（Meyer Mansion）和维雅轩（Verticus）。

中央区外（OCR）市场方面，2022 年第二季的价格环比上涨了 1.7%，低于上一季 2.2% 的环比增幅。OCR新盘的缺席继续对 OCR 房价施加一定的上行压力。第二季 ，OCR 最畅销的私宅项目包括，悦湖苑（The Florence Residences）、沁水轩（The Watergardens at Canberra）以及迎昕园（The Gazania）。

核心中央区（CCR）房价在 2022 年第二季，环比小幅增长 1.6%。CCR中有大量未售出的新单位。此外，旨在控制投资需求的2021 年 12 月降温措施，成功抑制了 2022 年第一季的价格增长。但尽管如此，CCR房价依旧出现小幅增长。2022年第一季的价格修正，可能吸引了部分买家趁此机会购买 CCR私宅。从第一季到第二季，好几个项目的销售额得以回温，包括 Haus on Handy、隽峰（Irwell Hill Residences）、The Avenir、Hyll on Holland、Perfect Ten、One Holland Village Residences，以及柏南华庭（One Bernam）。

与此同时，继上一季4.2%的增长后，2022 年第二季有地住宅价值环比增长了 2.9%。利率上升、股市波动，以及潜在经济衰退的担忧情绪，或许为买房需求降了温，导致本季有地住宅销售更加低迷，增长速度放缓。

根据截至 2022 年 6 月 21 日的买卖禁令数据，开发商在 2022 年第二季售出了约 2,258 套新私宅（不包括 EC），而转售私宅交易则超过 3,380 笔。

“2022 年第二季，私宅市场表现相当不错。市场中仍有许多我们不得不面对的不确定因素，即通胀上升、股市动荡、全球多家央行提高利率促使货币政策收紧等问题。有鉴于此，本季公布的 3.2% 增长令人意外。这或许能证明，主要由新加坡买家所构成的住房需求依旧坚挺。

2022 年第一季销售放缓后，新盘匮乏所致的被压抑需求，刺激了 2022 年第二季的私宅销售，而当中的鑫丽嘉园和丽福苑等新盘，广受买家好评。至于今年的新私宅销售，我们抱持着谨慎乐观的态度。因为， 2022 年 5 月的强劲表现（EC除外的1,356 间单位，环比增长 105.5%），将有助于提振市场情绪。此外，新加坡对外国投资者来说，仍然是一个有吸引力且安全的投资目的地，而国际边境重新开放，能让外国买家重返市场交易。

待售新私宅单位存量创历史新低（截至 2022 年第一季为 14,087 套 ，不包括EC），也应能协助促进新盘的销售。我们预计，2022 年第三季即将推出的新盘（包括 AMO Residence、曲水伦庭（Lentor Modern）和 Sceneca Residence）会有良好的回响。这将在随后几个季度内，帮助维持房屋价值的坚挺。

然而，房屋销售可能存有些许下行风险，最主要为利率上升的问题。随着房屋贷款利率攀升，这将导致住房融资成本上升。此时利率正常化（normalisation），是买家经历十年的低利率环境后，必须仔细考虑并适应的情况。一般来说，真正有住房需求的人仍然会进场买房，尤其当即将推出的新盘越来越多。我们建议买家务必要算准资金，并留意今年和 2023 年利率继续上涨的可能性。部分买家或许会变得更加谨慎，进而重新审视房子的位置和大小，来选择房价较好负担的单位。

由于利率或将进一步上升，预料这可能会触发重审3.5%中期“压力测试”利率的举措。目前，申请房贷的总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）是按此3.5%的利率计算。中期利率可能上调4.5%至5%。若此修订得以生效，这可能会影响买家按现有收入所能贷款的数额，进而影响房屋销售。

2022 年全年，我们预计整体私宅价格可能上涨 5% 至 6%，低于 2021 年 10.6% 的增长率。同时，新私宅销量可能介于 8,000 至 9,000 套之间（不包括 EC）。”

2022 年第二季组屋转售价格指数（初步预估）
建屋局发布的初步估计显示，2022 年第二季公共组屋单位转售价格环比上涨了 2.6%，较 2022 年第一季公布的 2.4% 涨幅略有上升。根据交易数据，超过 6,400个转售组屋单位于 2022 年第二季售出，略低于上一季售出的 6,934 套单位。

“尽管 2022 年第二季的转售量略有下降，组屋转售价格依旧继续攀升，环比上涨了 2.6%。造成这一现象的各种可能性包括，数量有限的转售单位、买卖双方价格预期不相配等。此外，经去年的强劲销售，购买需求在一定程度上已获得满足。

今年5月，建屋局预购组屋（BTO）活动带走转售市场需求的可能性也是其中因素。 5 月份 BTO 销售活动中的项目皆在极具吸引力的市镇：义顺，靠近义顺地铁站；裕廊西，毗邻裕廊湖区；以及成熟市镇如大巴窑、红山和女皇镇。红山和女皇镇BTO属于黄金地段组屋（Prime Location Public Housing）。

我们预计，2022年组屋转售市场将继续有良好的表现，但价格可能会以 7% 至 9% 的较慢速度攀升，去年的涨幅则为 12.7%。买家偏好空间较宽敞、能随时入住、价格又相对好负担的房子，这些将会是转售组屋需求的部分驱动因素。他们将能避免预购组屋往往会面临的工程延误。此外，转售组屋的房价，依然在许多新加坡家庭能负担的范围内。根据交易数据，2022年第二季已售转售组屋中，约68%的房价低于S$600,000。”