新加坡，2020 年 10 月 23 日——尽管冠病疫情肆虐和经济的不确定性，新加坡房地产市场在 2020 年第三季蓬勃发展。房地产业从 2020 年第二季的低迷表现中得以拨云见日，并在 2020 年第三季呈现出值得称许的表现，因为本地终端用户对房屋的强劲需求巩固了销售并支撑了私人住宅和公共组屋市场的价格。

虽然购买兴趣依旧浓厚，但当局最近对重新发行选购权书（Options to Purchase，简称OTP）的限制，可能会抑制 2020 年最后一个季度的新私宅销售量。 尽管如此，预计2020年全年交易量将会是强劲的，在备受冠病疫情打击的这一年里，这是一个相当出色的成果。

私人住宅房地产

新加坡的整体私人住宅价格在 2020 年第三季上涨了0.8%，与本月早些时候发布的初步估计持平。根据市区重建局（URA）公布的最新私宅房地产统计数据，这标志着继上一季 0.3% 增长之后，价格连续第二个季度上涨。综合而言，市区重建局房地产价格指数在自 2019 年底至2020 年前九个月里上涨了 0.1%。

有地房地产市场在 2020 年第三季（见图 1）中引领价格上涨，房价从2020 年第二季到第三季上涨了 3.7%，这是由于本季对有地房屋的需求强劲。根据房地产资讯系统（Realis）数据，第三季有 599 笔有地住宅交易，比 2020 年第二季的 211 笔交易增长了 183.9%。
 

与此同时，在其他中央区（RCR）和中央区外（OCR）价格走强的支持下，2020 年第三季非有地房地产价格环比上涨 0.1%。 RCR 的房价在 2020 年第三季环比上涨 2.5%，因为该子市场有好几个新推出项目协助支撑了价值，这些项目包括福瑞轩（Forett At Bukit Timah）、Penrose、蔚庭·轩（Verdale）、Noma 和 Myra。OCR 方面，由于本地最终用户和组屋提升者对房屋的良好需求继续推了动该细分市场的销售，非有地住宅价格环比上涨 1.7%。值得注意的是，OCR 私宅房地产指数在 2020 年第三季的读数为 180.4，在上个季度创下新高。

与上涨趋势相反，核心中央区（CCR）的房价在 2020年第三季环比下跌 3.8%，房价有可能因转售市场房价疲软以及持续的旅游限制抑制了外籍人士的购买活动使走势更加低迷。

博纳首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）：“值得注意的是，在一级市场，新加坡人和组屋提升者继续支撑新私宅销售，占 2020 年第三季购买量的 81% 左右。这可能意味着许多新加坡人仍然对他们的工作保障充满信心（部分得益于各种政府的援助计划），又或者说许多家庭仍然充斥着流动性，并在他们看到良好的价值时决定进入房地产市场。 房地产资讯系统的数据显示，今年前 9 个月，新加坡人购买了近 80%（见图 2）的新私宅——这是自 2010 年以来的最高比例。

销售强劲的其他原因可能是，随着我国逐步寻找通往新常态的道路，买家对新加坡经济逐步复苏和经济重新开放充满了信心。我们对今年的私宅销售保持乐观。话虽如此，我们认为 2020 年最后一季的新私宅销售活动还是有可能会放缓。根据市场观察，尽管购房兴趣依然浓厚，但近期对重新发行 OTP 的限制可能会稍微抑制未来几个月的销售。

2020 年前 9 个月里共售出了13,980 间私宅单位。在转售市场健康需求的支持下，我们预计 2020 年的整体销售量可能达到 19,500 间，超过 2019 年成交的 19,150 间（见图 3） 。我们预料整体私宅价格将保持稳健，可能在整个 2020 年里上涨 1%。有利的利息环境、债务延期偿付令和维持就业的援助措施等几个因素，也加强了业主的持有力并帮助保持价格稳定。

到 2020 年第三季末，未售出库存量从 2019 年第一季的 36,839 间下降至 26,483 间。我们认为发展商有足够的跑道在规定的 5 年额外买方印花税（ABSD）时间内把单位卖出去。”

 

转售组屋

建屋发展局 （HDB）发布了其组屋转售价格指数，指数显示，在过去一年价格稳定的基础上，公共组屋单位的转售价格在 2020 年第三季上涨了 1.5%（见图 4）。 1.5% 也略高于 2020 年 10 月 1 日公布的初步估计中所显示的 1.4% 增长率。 2020 年前九个月，组屋转售价格指数比 2019 年底上涨了 1.8%。

根据博纳研究所追踪的数据，2020 年第三季有7,787间转售组屋单位转手，这是自 2010 年第三季转售8,205 间单位以来，所创下的 10 年来最高季度销售额。 2020 年前九个月，第三季的组屋总转售量达到 17,106 间（见图 5）。
 

博纳研究与内容主管黄秀瑩：“自 2013 年第一季所记录的 1.3% 增长以来，2020 年第三季组屋转售价格上涨了 1.5%，这是七年来转售组屋价值的最大季度增长。对转售组屋市场来说，这可以被视为迈向复苏之路的里程碑，自 2013 年实施了30% 偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio）以来，该市场的价格一直相对疲软。

2020 年组屋转售价格很可能超过 2019 年 0.1% 的涨幅。我们预计组屋转售价格将在 2020 年上涨 2.5% 至 3%，这可能是自 2012 年 6.5% 的增长以来最快的价格上涨速度。

2020 年第三季非常旺盛的销售，可能是由几个因素所推动，包括去年 9 月宣布的一项新的住房津贴，为首次购屋的家庭提供高达 S$160,000的转售组屋津贴，使转售组屋继续受到买家的青睐。此外，由于施工中断导致一些新单位的完工日延迟，可能会促使一些买家转向转售市场。在经济前景不明朗的情况下，一些买家也有可能在组屋转售市场上寻求更实惠的住房选择，而不是购买私宅。我们预计销售势头将在 2020年第四季得以延续，并有可能推动今年全年总体组屋转售量超越 23,000 间单位的大关。

我们注意到，预计有 24,163 间组屋单位将在 2020 年满足最低居住年限（MOP），而另外 25,530 间单位在2021 年将有转售资格。随着组屋转售市场的复苏，一些组屋业主可能会受到鼓舞而从公共组屋提升至私宅产业。我们认为这个潜在的提升者群体和更坚挺的组屋转售价格将作为基础，并有助于为私宅市场提供支持。”