2025年 3月 17日，新加坡——房地产发展商再创佳绩，2月推出的几个新盘销量大放光彩，促使新私宅销量达1,575个单位（不包括EC）。销量从1月售出的1,083个新单位跃升 45%。与2024年2月153个单位的销量相比，销量增长超过10倍。 

中央区外 (OCR) 大众市场以一己之力撑起2月新私宅销量，占整体交易量的 92%，销量共计1,452 个单位（不包括 EC）。这是自 2015 年 7 月售出 1,523 个单位的过去9年多来，OCR月销量表现最亮眼的一次。2 月份推出的两个新 OCR 楼盘 Parktown Residence 和逸泰·雅居（ELTA）共占同月新房销量的 87%。

开发商于2月份推出了1,694套新单位（不包括 EC）， 与1 月份推出的 896套单位相比激增89%。2月份新推出的单位都在OCR项目 Parktown Residence 和逸泰·雅居。

2月售出的中央区外（OCR）新单位共计1,452个（不包括EC），较上个月成交的 191 个新单位激增不少。淡滨尼（Tampines）综合发展项目 Parktown Residence 是 2 月份最畅销的项目，共售出 1,041 个单位，中位数价格为每平方英尺 S$2,363（见表 3）。同样于 2 月份开盘的金文泰（Clementi）项目逸泰·雅居则卖出 326 个新房，中位价为每平方英尺 S$2,538。到了3月，开发商的 OCR 销量似乎会减少，因为只有Lentor Central Residences一个新 OCR 项目（不包括 EC）开盘。Lentor Central Residences 在开盘周末就卖出 477 个单位中的93%。

其他中央区（RCR）2月新房销量共计 98套，从上个月艺景峰（The Orie）带动销售时所成交的771套减少了87%。2月份的热门RCR 项目包括，以中位价每平方英尺 S$2,613 售出22个单位大的松岩轩（Pinetree Hill）、中位价每平方英尺S$2,574售出18个单位的宁芳苑（Nava Grove），还有中位价每平方英尺S$2,906售出10个单位的双悦园（The Continuum）。3月份 RCR 没有新盘推出，因此RCR新房销售可能会继续保持相对低迷。

核心中央区（CCR）方面，开发商于 2月份售出 25套CCR新房，明显少于 1 月成交的121套。2月份销量最高的CCR项目是19 Nassim，交易量共计 5 笔，中位数价格为每平方英尺 S$3,372。柏南华庭（One Bernam）紧随其后，以每平方英尺 S$2,651的中位价卖出4个单位。如今，建有351个单位的柏南华庭于2021年5月开盘后，目前已全部售罄。整体而言，CCR开发商销售活动可能会持续比其他子市场显得较为疲敝，部分原因来自额外买方印花税（ABSD）措施的影响。3月初，建有188个单位的美芝路（Beach Road）崭新楼盘Aurea，已卖出首批推出78个单位中的23个。

与此同时，EC市场交易量共计29笔，而上个月的交易量则有21笔。2月的畅销EC项目是位于登加（Tengah）的翠怡园（Novo Place），以中位数尺价每平方英尺S$1,676卖出17间新房。新EC销量到了3月会出现大幅增长，因为月初上市的EC 项目晶莹轩（Aurelle of Tampines）一开盘就售出760个单位中的682个。晶莹轩销售火红，由此可见市场中待售新EC的供应量依旧紧张，这将推动开发商去竞标政府售地计划中的新EC土地。

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：

 “Parktown Residence 和逸泰·雅居的强劲表现推动了 2 月份新私宅销售，让2024年11月起多数新盘都能有良好吸纳率的市场趋势得以延续。这两个项目的好表现都在市场的预期内，因为 Parktown Residence 拥有属于综合发展项目的吸引力，而逸泰·雅居靠近多所学校和金文泰市镇中心。两个项目的表现没有令人失望。虽然分别在淡滨尼和金文泰规划区分刷新了各自所在区的平均S$PSF开盘尺价基准，但在这样的情况下依旧收获良好的交易量，这就表明终端用户对大众市场住宅的需求相当坚挺。

市区重建局房地产资讯系统的买卖禁令数据显示，2月份成交的Parktown Residence单位中，约65%的成交价介于每平方英尺 S$2,200 至 S$2,399 之间，而成交价低于S$250万的单位则占总销量的 82%（见表 2）。逸泰·雅居已售单位中，约 45% 的成交单位尺价介于每平方英尺 S$2,400 至S$2,599。逸泰·雅居于2 月份卖出的所有单位中，近 77% 的价格低于S$250 万（见表 1）。敏锐调整定价仍将是开发商的主要定价策略，S$150万至 S$250 万新元的价位似乎是许多自住屋主相对愿意接受的最佳定价点。

表1：2025年2月逸泰·雅居和Parktown Residence 成交价位和S$PSF尺价价位的销售占比

来源: 博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（数据于2025年3月17日截取）

有意思的是，最近一些新楼盘的平均尺价，似乎与它们所在的子市场脱轨。按照一般的等级顺序，CCR 价格往往高于 RCR，而 RCR 价格通常比 OCR 高一阶。然而，从近期推出的新盘中就能发现，这种定价标准似乎并非百分百的绝对。

表2: 2024年11月至2025年2月推出的部分新私宅项目的总单位销量和平均S$PSF尺价

来源: 博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（*数据截至2025年2月28日）

以 CCR 项目首福（The Collective at One Sophia）为例，自 11 月上市以来的销量共计 73 个单位，平均单位尺价为每平方英尺 S$2,743。这比 RCR项目 誉岭峰（Union Square Residences）的每平方英尺 S$3,175 平均成交价来得低，又只比同样位于 RCR 的艺景峰（每平方英尺 S$2,734）高一些些（见表 2）。同时，OCR部分新盘鑫丰瑞府（Chuan Park）、逸泰·雅居和 Bagnall Haus（永久地契）的平均尺价高于 RCR 项目宁芳苑。

新盘项目平均尺价似乎与所属区域脱节，部分的原因可能包括地段本身的特点及由生活设施驱动的定价，还有部分地区私宅需求的增加（包括组屋提升者需求）推高了价格，此外，在某种程度上，CCR 边缘项目（如：誉岭峰）的区域界限变得模糊也可能是原因之一。展望未来，有几个新RCR 项目就位于 CCR 的边界，如滨海南（Marina South）的滨海花园一号（One Marina Gardens）和锡安路（Zion Road）几个未来开发项目。随着开盘的RCR项目越来越接近 CCR边界，我们预计 RCR 价格可能会更接近 CCR的水平。两个子市场之间的价格差距，有可能会在这些项目开盘的特定月份缩小。

2025 年 2 月，外籍人士（非永久居民）占新私宅销量（不包括EC）中的0.7%，与1月1.1%的占比相比有所减少。从绝对数量来看，外籍人士（非永久居民）购买的单位共计11间：Meyer Blue、双悦园和嘉湖庭（The Lakegarden Residences）各一间；19 Nassim、32 Gilstead、逸泰·雅居和Orchard Sophia 各两间。与此同时，买卖禁令数据显示，新加坡公民购买新私宅（不包括EC）的占比为92.4%，永久居民则占6.9%。

一级市场今年得以打响开年的第一炮，延续了 2024 年底的乐观情绪。对开发商 2025 年的销售，我们仍持谨慎乐观态度。2025年剩余时间还很长。地缘政治紧张局势引发全球经济不确定因素，以及可能对经济增长构成威胁的贸易摩擦，都是潜在的下行风险。目前为止，博纳产业将维持预测， 2025 年新私宅销量预计将达 8,000 至 9,000 个单位（不包括 EC）。”

表3：2025年2月畅销私宅项目龙虎榜（不包括EC）

来源: 博纳研究、市区重建局（2025年3月17日）