博纳CEO：2023 年将为购房者提供更多确定因素及私宅选项

著：黄秀瑩，评论内容来自伊斯迈·加福

身为新加坡最大房地产代理公司首席执行官的伊斯迈·加福（Ismail Gafoor），对房地产投资极具热忱，房地产市场周期对他来说一点也不陌生。随着猛烈的加息预料将抑制经济增长，2023 年全球经济健康状况的担忧情绪日益加剧，而他却在这样的情况下看到了一丝曙光。博纳精选向伊斯迈了解，他对新加坡住宅房地产市场持乐观态度的原因，以及购房者在新的一年里能期待的有哪些。

博纳首席执行官 – 伊斯迈·加福
 

1. 您认为2022 年房地产市场最大的亮点是什么？为什么？
伊斯迈：2022 年对我来说最突出的是，为了追求私人公寓生活及能助他们保障未来的资产，新加坡买家愿意以S$2,000psf及更高的尺价，买下中央区外（OCR）的一套全新私宅。我们从 AMO Residence、Sky Eden@Bedok 和曲水伦庭（Lentor Modern）的销售中见证了这个现象。这些项目创下新的基准平均价格，并帮助提升了OCR整体房价。

如果有人在 3 年前告诉我，OCR 价格将在 2022 年突破S$2,000psf，我是不会相信的。目前的情形难以想象，因为 2019 年 OCR 平均价格大约在S$1,400psf 至S$1,500psf。再补充一句，就连2022年中央区外（RCR）的房价已逼近核心中央区（CCR）价格。

非有地新私宅（不包括EC）的平均成交单位价（S$PSF）

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

整体来说，买家对现下的土地情况了如指掌。人们普遍知道，建筑、人力及材料成本上升，地价的上涨，供应链中断，这些会对新盘价格构成上行压力。他们愿意以眼前的房价进入市场。此外，他们也知道新加坡房地产市场的坚挺。尽管冠病疫情爆发及各种挑战，但我国房价仍继续攀升至新高。

私宅价格在 2021 年增长了 10.6%，并有望在 2022 年再增长 9% 至 10%。增长是否可持续，这个问题我确实想过。我认为价格增长会放缓，但不太可能向下修正。如今的成交价可以说是已奠定了一个标记，我认为 OCR 新盘的平均价格不会回到我们在 2019 年所看到的水平，并且不太可能低于S$2,000psf的尺价。由于成本大幅上涨，房价将保持坚挺。

另一个引人注目的趋势，就是以至少 S$100 万售出的转售组屋的数量再创纪录。 截至 11 月底，2022 年成交的此类组屋单位已有340 多套，超越了 2021 年全年转售的 259 套。根据我们的观察，许多百万组屋买家正在从私宅降级。 为此，我们预料，作为2022 年 9 月降温措施的一部分所引入的新 15 个月等待期将有助于缓和人们对黄金地段中较大型组屋的强劲需求。
 

以至少S$1百万成交的转售组屋数量（2022年1月至11月）

来源：博纳研究、Data.gov.sg

整体组屋转售价格在 2021 年上涨了 12.7%，到了 2022 年依旧维持强劲的增长势头。我们预计组屋转售价格在 2022 年全年或将上涨 10%。

总而言之，2022 年的亮点确实是新加坡消费者的强而有力的购买力。我国家庭普遍财务状况良好，且市场流动性充裕，这将继续支持并带动新加坡楼市。

2. 周围的人都在讨论全球经济衰退的相关课题，您对 2023 年有多担忧？哪些因素将协助撑起住宅楼市？
伊斯迈：其实，我抱持着谨慎乐观的态度。尽管大家都担心 2023 年会出现全球经济衰退，但我对房地产市场的未来前景持乐观态度。 2022 年，我们看到以美国联邦储备局为首的各国中央银行纷纷收紧货币政策，以应对数十年来的高通货膨胀。美联储在 2022 年 11 月连续第四次大举加息75 个基点，但美联储主席鲍威尔（Jerome Powell）的言论表明，未来有可能会出现小幅加息。我相信这将在一定程度上，为那些想在 2023 年进入市场的购房者提供一些确定因素，因为他们知道最激烈的加息已经在 2022 年提前完成。

自全球金融危机以来，我们所目睹的低利率实属反常。目前正在发生的是利率的正常化。许多购房者也意识到了这一点，并调整了他们的财务规划。了解利率走向将有助于购房者和屋主做出明智的决定，并在机会出现时及时把握它，而不是等待利率降至往年的水平。

尽管全球逆风及不确定因素依然存在，但我认为许多新加坡家庭处于相对有利的位置能度过动荡，因为劳动力市场依旧紧张且我国家庭资产负债表状态良好。政府也依旧继续推动行业转型，并支持刺激新加坡经济前景的新增长领域。

与此同时，其他地方地缘政治局势紧张，新加坡作为举世闻名的财富管理和全球商业中心，将继续成为全球投资者的避风港。新加坡有效应对冠病疫情，并且成功与冠病共存回到正常生活，我国作为投资目的地的魅力更加闪耀。外国买家占 2022 年新私宅销售（截至 11 月底）的 6.8%，是近年来的最高水平，因为新加坡从 4 月份开始放宽大部分疫情管理限制。新加坡买家依旧构成新加坡房屋销售的基石，但外国投资者的兴趣将有助于提振我国豪华住宅项目的需求。

整体新私宅销售（不包括EC）的买家居民身份与国籍占比

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（数据截至2022年11月27日）

另一个能协助支撑住宅房地产市场的因素是 2023 年全新楼盘的推出。据我们的内部估计，开发商可能会向市场投放约 11,000 个新单位（包括 EC），是 2022 年推出的数量的两倍多。新供应将满足强烈的购房需求，我们应该会在 2023 年看到良好的新私宅销售活动。

因此，我们有保持乐观的理由。随着买家有更多选择，利率环境有望变得更加稳定，我们希望 2023 年能成为房地产市场又一个好的年头。

3. 您认为2023 年的私宅价格和组屋转售价格会有怎样的走向?
伊斯迈：由于楼市供需失衡，我们预料私宅价格和组屋转售价格将在 2023 年继续保持坚挺。房价应该会进一步增长，但与 2021 年和 2022 年相比，房价的增速将更缓慢且更可持续。

私宅方面，我们估计 2023 年的整体价格可能会上涨 5% 至 6%，基本上与通货膨胀保持同步。其中，CCR 非有地住宅价格可能上涨 5% 至 7%，RCR 价格可能上涨 6% 至 8%，而 OCR 价格可能上涨 4% 至 5%。 开发商销量可能介于 8,000 到 9,000 套左右（不包括 EC），略高于 2022 年。

转售组屋方面，2023 年价格增长可能大约在 6% 至 8%，因为这个细分市场将继续受到庞大需求来源的支持。 住房预算吃紧的屋主、正在考虑降级/大屋换小屋的人，以及不想等超过三年才能拿到预购组屋的买家将选择进入组屋转售市场。我们预计，2023 年组屋转售量将落在 27,000 至 28,000 套左右，与 2022 年持平。

4. 购房者（首次购房者/提升者）在2023年会有哪些购房选项？您有什么建议？
伊斯迈：2022 年，新开盘的私人公寓项目出现被压抑的需求，我们见证了一级市场对新项目有着强烈的吸纳率。 我们预料，购房者在 2023 年将有更多购房选择，更多新盘将投放市场。就新盘项目而言，买家具备先发优势，并且往往能够以最具吸引力的价格买下住宅单位，因为开发商通常会以极具竞争力的价格开盘，一旦达到一定的销售门槛就会提高价格。

买家和组屋提升者可以期待（项目总单位数量超过 500 个）的待推出新盘包括：

预计将在2023年推出市场的大型新盘

来源：博纳国际、市区重建局

至于那些住房需求较急迫或预算更有限的人，他们可以时时留意转售私宅市场。 总体而言，与全新楼盘相比，转售价格的上涨速度较慢。 截至 2022 年第三季，非有地新私宅与转售单位之间的中位数尺价差距约为 49%。

渴望了解更多信息或需要专业人士来协助进行买房/投资规划的买家，可以联系博纳旗下12,000 名房产中介的任何成员，获取及时的楼市分析和量身打造的解决方案。另外，注册成为我们的PropNex Friends 会员，就能获取我们的市场研究报告，及时掌握楼市动态。

各销售类别的非有地私宅（不包括EC）中位数成交单位价（S$PSF）

来源：博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

5. 您为对博纳产业设下的2023 年三大业务重点是什么？
伊斯迈：我们所做的一切，都以公司的使命为指导，那就是为我们的利益相关者，不论是我们的销售员、职员、业务合作伙伴还是普通消费者，增添更多价值。我们将在2023 年，继续提升 2022 年就已启动的一些举措。

其中一大重点，就是协助我们的销售员提高他们的生产力。这将包括开发和增强科技辅助工具，例如我们的PropNex Investment Suite 应用程序，即我们为旗下销售员提供的一种一站式科技解决方案，提供触手可及的最新房地产数据和分析。到目前为止，我们的销售员为这个应用程序给予相当热烈的好评，他们发现以清晰简洁的方式向客户展示房地产统计数据及趋势走向相当有效。销售员能在弹指间按户型类别提取相关交易数据，或按销量和平均单价对各个住宅区进行排名。他们还能切换到建筑大楼示意图，按建筑的楼层和门牌来分类找出每个单位的交易数据。这个数码平台极具互动性且动态无限，我们将继续开发新功能来进一步强化它。

第二大重点，就是扩大我们的消费者教育及赋权计划。这是博纳努力推动公众，尤其年轻人，增进金融知识技能的一部分。2022 年，我们举办了许多实体研讨会、线上网络研讨会、博纳房地产展、房地产财富密码Property Wealth System大师班，以及我们首届博纳大富翁锦标赛（Monopoly Championship）。 我们将在 2023 年继续为这些计划增进新的内容，规模更大、影响范围更广。 我们的目标是分享我们的市场见解和分析，及我们个人投资历程中的经验教训，希望这些信息能帮助消费者日后，不论在买房自住或是购买投资房日后，都能做出明智的决定。

第三个重点与可持续性有关。 这包括推动更环保的商业行为，例如减少能源使用、减少浪费、鼓励回收以及加强数码化程序以减少业务流程中纸张的使用量。 我们将审视我们对可持续发展的承诺，看看我们如何才能进一步将其融入到我们的业务决策中，并让整个集团参与其中。 可持续发展对于企业保持相关性和竞争力已得越来越重要，但更重要的是，它能让企业能够自我检视自己对社会和环境所带来的影响。

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