机会当前别拖延：这世上没有最佳入市时机的原因

 著：黄政瑒

 “好的东西值得等待”
- 但这不包括买房子

许多时候，生活中的美好事物确实值得我们去等待。但如果靠这个逻辑来买房子，那就绝对行不通。没看这篇文章的人也不难发现，本地房价不断飙升的新闻几乎填满了各大媒体版面。

市区重建局（URA）公布的最新数据显示，私宅价格在 2022 年第三季连续第十个季度上涨，比 2022 年第二季上涨了 3.8%。2022 年前九个月，私宅价格从 2021年终上涨了8.2%。

事实证明OCR 房价创下新高

同样显而易见的，中央区外（OCR）私宅在第三季表现最好，增长了 7.5%。这一显着增长首先是由今年 7 月初推出的 Amo Residences 所带动，项目中的98%单位（362 套）就在开盘当天售出，中位数价格价为 S$2,113psf 。第三季的惊人业绩少不了9 月份开盘的两个OCR新项目Sky Eden@Bedok 及曲水伦庭（Lentor Modern），前者以S$2,118psf中位数价格售出总单位量的76.6%或121个单位，后者则以S$2,108psf中位价卖出总单位量的84.6%或512个单位。

这三个一开盘就成功的项目，让所有人都看到这个现况：OCR新盘平均开盘价格已冲破S$2,000psf 大关。这意味着购房者能接受，以S$2,000psf及更高的价格买下 OCR 项目，为楼市新常态。

让我们来看看推高房价的因素有哪些。
 

造成房价攀升的主要罪魁祸首
 

自疫情爆发以来，建筑成本居高不下，甚至在2022年创下历史新高。随着建筑材料成本上升、人力紧缩和通货膨胀等情况，建筑行业正面临着前所未有的挑战。这些状况不可避免地将2019年以来的建设成本提高了至少 30%。

冠病疫情造成的供应链中断对建筑业造成了深远的影响，因为它们目前正努力完成先前累积起来的延误订单来满足需求。此外，俄乌冲突导致原材料价格飙升，全球原油价格大幅上涨，整体供应链情况雪上加霜。原油对建筑业来说至关重要，因为航海运输和建筑材料生产等领域的运作极度依靠原油。来看过去几年随着冠病疫情爆发和现在俄乌冲突中，成本上升的范围和程度。

政府售地成本
 

政府售地计划 (Government Land Sale，简称GLS) 在每年的 3 月份和 9 月份进行，政府会公布一份清单，列出可供开发的土地，来兴建新的建筑项目。有意收购这些地段的开发商，必须通过公开招标活动提交投标书。

这些地段将成为开发商之间土地竞标战的战利品，他们极力争取机会获得建造新项目的空间。项目的最终价格也可能取决于开发商拿下土地的价格。受欢迎的地段会收到更多竞标书，进而推高土地价格。

下面的三张图表显而易见的共同点就是地价都在上涨，而地价的上涨又会转化至购房者需承担的房价。

新增费用

先前名为发展费（development charge简称DC）的土地增值费（Land Betterment Charge，简称LBC），本质上是开发商必须向新加坡土地管理局  （SLA）支付的一笔税款，以获得建造能增加土地价值的项目之许可。本文的讨论以住宅项目为主，因此会产生LBC的房屋类型的最佳例子莫过于私人公寓项目。公寓项目一般会改变土地容积率来提高土地上能兴建的单位数量。

LBC 费率因开发的建筑项目类型及其位置地点而有所不同，后者能分为 118 个地理区域。与GLS地段公布时间类似，LBC 收费的变化也会在 3 月份和 9 月份公布。如以下图表所示，9 月份发布的最后一轮 LBC 利率已大幅上调，上调幅度最大的是非有地住宅项目。

别再犹豫不决

随着我们继续在后冠病时代的世界中生活，航运和建筑等部分行业依然努力赶上以往的进度并按照冠病前的方式运作。但随着这些行业领域努力回归常态，可以肯定的是，成本上升将是笼罩它们好些时候的一大因素。旷日持久的乌俄冲突也对原油等全球商品造成了影响，而原油是我们日常生活中不可或缺的一部分，加剧了现有的不利情况。更糟的是，在如今的国际局势下，通货膨胀正在悄悄上升。

不可否认，房价依然会在可预见的未来内继续上涨，所以买房子没有所谓最佳时机，因为最佳的时机其实就在昨天。实际情况可能不如大家想象的如此严峻，我们还可以找到解决成本上升、利率增长或通货膨胀的方法。Property Wealth System (PWS) 是个屡见成效的财富制造方针，不少参与课程的普通民众已经从中受益。PWS通过完整的的投资框架，让人们了解如何轻松有效地以房地产来保障自己的未来。

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