房产转让：每个屋主都必须知道的事

本文由 Anthony Law Corporation 提供

只要是曾经买过或卖过房子的人，往往会有与产权转让律师接洽合作的经验。本期专题中，博纳研究向法律专家Anthony Law Corporation了解更多有关房产权转让、财产赠与以及屋主去世后房产将如何分配的信息。

1. 产权转让律师的工作是什么？什么情况下需聘请产权转让律师？聘请他们真的有必要吗？
产权转让（Conveyancing）指的是房产/财产从一名持有者，合法转移至另一位持有者的名下。买卖房产时，在交易完成之前，有很多必须完成的法律和行政工作。尽管卖房子的交易过程看似简单，但只要一时大意，这其中的许多细节都有可能会出错。

产权转让律师也是与银行接洽的最佳人选，才能确保银行按时拨款，以及与相关各方打交道（中央公积金局 Central Provident Fund Board、新加坡土地管理局 Singapore Land Authority）。您需要一位彻底了解新加坡房地产法所有细节的人来帮您避开潜在的陷阱。

由于房产/财产性质从来大不相同，因此每笔交易或买卖都是独一无二的。经验丰富的产权转让律师就能看清每笔交易中的细微差别。

点击此处了解产权转让律师在代表房子买家/卖家时所负责的具体事项。

2. 我能将房产赠予他人吗？我该怎么做、需要支付的费用或税金是多少？
在新加坡，未获金钱补偿下转让房产属合法行为。您可以为转让人（transferor）和受让人（transferee）草拟并执行赠与合同（Deed of Gift）将房产无偿过户给他人。

如果您打算放弃私人财产，为求谨慎，请向银行和中央公积金局确认房产所有权上是否还有未还清的产权负担（encumbrances）。在某些情况下，由于房子购买时动用了银行贷款或公积金存款，因此您可能需要先赎回房贷，并清偿公积金款项。

同样必须注意的是，买家和卖家仍需支付他们应付的印花税。我们仍需缴付按所赠房产权份额市值换算出的印花税，因此有必要取得房子市值的估值报告，来计算各方需缴付的印花税数额。

3. 屋主去世后，房子（政府组屋和私人住宅）会如何？

a. 房子由单一屋主持有的情况下会怎么样？
b. 房子由多名屋主共同持有的情况下会怎么样？
c. 未偿还的房屋贷款、税款和其他未偿还费用（如杂费、维护费）会怎么样？这些费用会由谁来承担？
一般来说，如果房贷只由一人的名义承担，债务将由亡者的遗产所继承。

但是，如果房贷中有两名借贷人，共同贷款人将为未偿还的贷款负责。在这种情况下，接下来要看的就是房子类别是组屋还是私宅。

政府组屋
如果亡者使用他/她的公积金户头储蓄来支付他或她组屋房贷的每月分期付款，他/她就会在公积金家庭保障计划（Home Protection Scheme，简称HPS）受保。

在HPS计划下，倘若借贷人去世，中央公积金局将直接与建屋发展局（HDB）或提供房贷的银行结清未偿还的住房贷款，最高数额可达HPS投保金额。

所有使用公积金存款购买组屋的人需强制性加入HPS计划。

然而，HPS 计划不包括私人住宅，例如执行共管公寓（EC）或私有化中等入息公寓（HUDC）。

私人住宅 
未亡借贷人必须将遗嘱认证书（Grant of Probate）或遗产管理状（Letters of Administration）（如果没有遗嘱）带到银行，作为他或她有权承担抵押责任的证据。

在此基础上，未亡借贷人可以与银行商谈支付房贷的方式，尤其当他或她缺乏偿还贷款的能力。

d. 如果已故屋主在去世前没有立遗嘱，留下来的房产会如何处理？
如果已故屋主在去世前没有留下有效遗嘱，遗产将按照新加坡的无遗嘱遗产继承法（intestate succession），来分配给遗属。

4. 如果有人打算申请为未解除破产者（undischarged bankrupt），他/她的房产/多处房产将如何处置？
破产者的资产将归属法院指定的受托人（trustee），由其管理破产者的财务。破产者本人不能出售或处理他们的任何资产或有价值的物品，这些将由受托人全权负责。

这些资产包括破产者在破产之日及之后，所获得的任何有价值的物品，这也包括破产者收到的礼物。

某些类型的资产受保护，不受债权人（creditors）的影响，例如政府组屋或公积金户头资金。
 

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