“脱钩”策略到底是什么、这个策略适合你吗？

内容由 Anthony Law Corporation 提供。

长期关注房地产楼市新闻与动态的朋友们，相信对“脱钩”（decoupling）一词并不陌生。它时常被认定是种能回避我国向购入第二套房子的新加坡人征收的高额印花税，即额外买方印花税（ABSD）。博纳研究向法律专家了解这个策略的细节，以及进行脱钩前所需考虑的重要因素。
 

1. 什么是 “脱钩” 策略？
双方屋主能通过联名拥有权（joint tenancy）或分权拥有权（tenancy-in-common）共同拥有某一处住宅房产。而脱钩（part-purchase, fractional purchase or decoupling）是当其中一方屋主，将属于自己的房产拥有权转让给另一方屋主，完全放弃他/她对房子的拥有权。

2. 脱钩的作用和流程是什么？
以共同拥有一套房子的已婚夫妻为例，丈夫可将自己所持有的房子部分出售给妻子。在此之后，妻子将持有房子的100%。

完成脱钩的丈夫如今名下已不再拥有任何住宅，就可以继续以自己的名义购买另一处房子，作为他名下第一套房产，而无需缴纳额外买方印花税。

脱钩程序意味着，夫妻之间必须签订具有法律约束力的买卖合同，才能让其中一方买下房子的剩余房地产权。合同条款将由律师起草，并列入买卖协议（Sale and Purchase Agreement）中，由夫妻双方共同执行。买卖协议通常会明确列出以下四个要点：

1) 住宅地址；
2) 转让/出售的房产权；
3) 转让/出售房产权的相应价格；及
4) 当事人。

3. 脱钩费用究竟有多少？脱钩费用是不是一定就比 ABSD 数额低？
进行脱钩程序时，有机会省下来的税金可能会是笔可观的数目。在多数情况中，脱钩费用低于购房者可能需支付的ABSD数额（比如，新加坡公民购买第二套房子需付的 17% ABSD）。

但在决定进行脱钩程序前，购房者应注意并仔细考虑三个要点如下：

1) 如果购房者在买房时动用了公积金（CPF），把房产权转让出去的那一方，必须将这笔款项外加应计利息退回自己的公积金户头。虽然这笔回到公积金普通户头（CPF Ordinary Account）的钱，未来还可以用来买房，但他们仍然需有足够的现金来进行退款。

例如，夫妻共同拥有一处房产，妻子以自己公积金户头中的S$200,000持有房子1%产权。假设房产现在的价值是 S$100 万，而双方此时决定将联名屋主关系脱钩。

夫妻双方必须签订买卖合同，分别买下和卖出房产的 1%。妻子将以仅 S$10,000 出售名下 1% 产权。但是，她必须支付 S$200,000现金外加利息，才能将这笔钱退还至她的个人公积金普通户头。

2）此外，如果现有房产还有房贷未付清，保留名字的屋主必须能够自行承担这笔贷款。贷款必须重组，由剩余屋主成为唯一贷款人。

因此谨慎的财务规划至关重要，各方应考虑他们地个人收入，是否足以让他们真正单独拥有房产。按我国目前的融资制度来看，还需要留意其他因素，例如总偿债比率（TDSR）和贷款与估值比率（LTV）。

3）脱钩流程的法律费用也是一笔开销（尽管花费相对较小），因为买卖双方都必须拥有自己的代表律师，各方必将承担法律费用。买卖双方的总律师费大约在S$6,000左右。

4. 妻俩必知的脱钩风险有哪些？
了解脱钩相关风险前，凡是拥有房子的人，务必要谨慎处理好名下房产的传承规划，尤其当屋主选择以悬殊的 99% 对1%比列来分配房子产权，或是各方持50%产权。这是为了确保屋主的资产，能按照他们的具体意愿进行分配。即使夫妻已婚，产生纠纷的风险依然存在，即哪一方对房子的实际贡献较多（包括金钱贡献和非金钱贡献）。

夫妻在执行脱钩后可能会添购另一处房产，且两人之间往往很可能拥有两处价值不同的房产。在某些情况下，两个物业的价差非常大，并可能出现只有一方为维护两个物业的情况。值得注意的是，即使另一方配偶在买房和维护房子时有出钱，名下实际拥有这栋房子的人，拥有卖房及获取卖房收益的绝对权力。

5. 若夫妻不幸分居/离婚，并假设他们在投资房地产时采用了脱钩策略，他们会遇到哪些资产上的纠纷？

脱钩后，夫妻当中只有一人会成为房子的唯一屋主，把房产卖给另一方的配偶，他/她名下实际上已没有地产。若双方不幸离婚，出售房产的一方需要出示证据证明，他/她确实有权获得该房产的部分权益。

购房者需注意，新加坡法律规定夫妻婚后所获得的一切资产，在离婚时都会平分。

处理房地产相关事宜时，必须谨慎行事，三思而后行，才能做好相关的财务和资产传承规划。