屋主和购房者该如何应对正在攀升的利率？

谢诏全（Alfred Chia）
BSc、CFP、FChFP、ChFC、SAMP、Affliate of STEP、IBF Fellow
首席执行官，星融私人有限公司（SingCapital Pte Ltd）CEO

本文由星融私人有限公司提供。

低息贷款的时代似乎已走入历史。过去十年来，购房者和屋主一直享有低利率贷款。自2008 年全球金融危机后，发达经济体的中央银行，为了刺激经济增长，刻意维持很低甚至接近零的利率。当利率开始于2019年攀升之际，2020 年全球爆发冠病疫情，扰乱了当时持续加息的势头。

就目前情况而言，市场共识似乎认为，利率将进一步攀升。最近几周，就有不少银行重新修订了自家提供的固定利率配套，部分贷款利率在截稿时已逼近或超过3%。

博纳精选向财务规划公司星融的首席执行官谢诏全，进一步了解他对利率前景的看法，以及加息会对购房者和屋主所带来的借贷影响。

1. 为什么利率会在这个时候上调？
由于全球通胀居高不下，以美联储为首的多家央行正调高利率。在美国，通货膨胀率在 2022 年 5 月达到了 8.6%，这是自 1982 年以来的最高水平。

通胀加速的部分原因，是受供应推动与需求驱动的影响。中国冠病清零政策导致的周期性大规模封锁，及目前仍持续不断的俄乌冲突，进一步加剧了供应链担忧。同时，随着更多国家采取果断措施应对冠病疫情，多个经济体重新开放，刺激了商品和服务的需求。供应紧缩和需求复苏的交汇，加剧了全球通货膨胀。

为了控制过度通胀，美联储正在提高利率来与之抗衡。 2022 年 6 月，美联储加快了紧缩周期，加息 0.75%，目标是将通货膨胀率控制在 2%。这与现在的情况相去甚远。因此，随着美联储努力完成这项艰巨的任务，市场加息预计会变得更频繁。

2. 高利率对消费者和企业会有什么样影响？
利率与经济增长往往呈反比关系。 简而言之，当利率较低时，家庭和公司可能会提高花费并增加投资，这将有助于提高生产力，并刺激经济增长。

相反，当利率上升时，消费者可能会变得更加谨慎，并改变消费习惯；企业也可能选择延迟扩张计划，保留一些储备流动资金来未雨绸缪。因此，高利率对经济不利，因为它会增加借贷成本。如果消费者和企业支出急剧下降，这进而可能会引发经济衰退。 此外，过高的利率可能对屋主造成严重影响，尤其是那些房贷数额高的屋主。

3. 您对今年下半年和 2023 年的利率预测是多少？购房者每月付款次数会多出几次？
新加坡利率配套可分为SORA挂钩配套及固定利率配套。SORA 是指新元隔夜利率（Singapore Overnight Rate Average），它是新加坡多家银行之间在上午 8 点至下午 6点15分期间，所有借贷交易的实际平均利率。这个数字是银行用来拟定各种贷款类型的利率。

我们预计，SORA 将在美联储加息时上升，但上调程度可能有所不同。多数普遍预测认为美联储将加息，2022 年底可能会超过 3.5%。如果这种情况出现， SORA挂钩配套（也就是SORA 加上银行成本价）将超过 3%。与此同时，一个为期三年的固定利率房贷利息已高达3.08%。

来源：博纳研究

4. 利率不断上涨，购房者在为房屋融资时，该如何从固定利率配套或浮动利率配套中，做出选择？关键考虑因素有哪些？
虽然目前市面上的 SORA挂钩配套仍有吸引力，但它或将紧随美联储的行动，而迅速增加。当前的固定利率反映了房贷利率的未来发展走向。我会建议屋主选择固定利率配套（三年期限），因为 2023 年的利率可能会继续攀升。此外，选择固定利率配套，在利率固定的那几年内，购房者每个月需偿还的房贷数额会有更多确定因素，财务规划会比较轻松。

房贷是一个长期的债务负担，购房者应确保他们能够轻松偿还贷款，并且有多余的资金，能用来储蓄和应急。在决定该为买房子承担多少债务时，应把工作保障、收入稳定性、现有债务责任和日常支出纳入考量。

至于组屋购房者，他们还可以查看自己是否符合相关条件，去申请建屋局组屋优惠贷款。这一贷款的优惠利率，设定在当前公积金普通户头（CPF Ordinary Account）利率加0.1%。截稿前，建屋局优惠贷款的利率为每年 2.60%。

5. 除了住房，利率上升对个人理财和投资有什么影响？
经济蓬勃发展，利率上升属正常现象，特别是当我们在全球金融危机后，一直处在利率非常低的环境中。利率上升未必是件坏事。事实上，确保增长的可持续性，及维持稳定的通货膨胀率至关重要。

正如第一题中所提到的，全球不确定因素，使市场情绪不安。另一方面，如果中国局势和俄罗斯/乌克兰危机能够解决，急剧上升的通货膨胀就能受到控制，进而不会导致过度的加息。

无论您是屋主还是股票投资者，都需要保持冷静，并专注在基本面上，例如：
1. 谨慎的财务规划
2. 购房者在借房贷时，需要符合总债务偿还比率框架（TDSR），为他们的融资进行信贷评估及偿还房贷做压力测试
3. 您需要投资才能战胜通货膨胀，否则财富将被通胀侵蚀
 

每一次的危机都能带来机会。最重要的是，我们必须谨慎理财，并仔细留意潜在投资机会。

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