博纳精选

June 08, 2022

房地产投资者必知的4件事

买房子,买的不只是住宅单位或开发项目,还包括房子周围的环境和社区——不仅是当下的社区面貌,也包含社区的未来发展。简而言之,一套装潢美丽但社区治安差或地点不方便的公寓,不见得是一个合理的投资选择。

实体物业的投资潜能与其地理位置密不可分。这就是为什么,当周围出现新的地铁站或设施时,周围房价可能会上升的原因。相反的,如果住宅社区年久失修且没有进行翻新,房价可能会停滞不前甚至下跌。

除了分析住宅的地理位置,潜在投资者还需要仔细审视住宅发展项目的资本增长和租金潜力。与此同时,在决定出租房子赚取租金前,请把房子的出租目标对象考虑在内。

我们常说,房地产投资者在买房之前就应该做足了功课。以下是投资者评估潜在买房机会时,应仔细考虑的三大要素。建议聘请一名得力的房地产销售员来助您一臂之力。

1. 分析主导城市转型的发展蓝图

为了更有效地理解某个区域的未来发展走向,手边有个可以参考的蓝图总归是好的。每五年进行修订的市区重建局发展总蓝图(URA Master Plan),此时就能派上用场。其最新版本,即2019 年发展总蓝图, 旨在为人们打造生活、工作和娱乐皆宜的可持续绿色空间和便利设施;支持我们的未来需求,同时重振充满集体回忆的熟悉地方,以实现土地用途优化。正值城市转型的一些著名例子包括裕廊湖区(Jurong Lake District)、南部濒水区(Greater Southern Waterfront)、榜鹅数码园区(Punggol Digital District)和兀兰区域中心区域中心(Woodlands Regional Centre)。


图片 1:2019年发展总蓝图碧山区


 

来源:市区重建局


比如,2019年发展总蓝图中的碧山地铁站周边地区(见图 1),有一个被划分为商业区(蓝色)并标记为“待详细规划”的地段。这意味着在未来几年里,这个地段上可能会建造新的商业开发项目,如办公室或综合发展项目(办公室/零售店面/酒店),融入周边地区的现有项目。如果买家想在这个地区买房子,2019 年发展总蓝图的这个细节或许能帮助他们评估房子的增长潜力。例如,周围多个零售商业选择,可以为居民带来更大的便利,同时也能鼓励更多企业在此设立新办公室。这样一来,那一带房子的出租优势,就有机会提高。

2. 资本增值和租金前景

一般来说,城市空间的改造会强化人们通往新旧设施和基础设施的便利程度,从而改善居民的生活。虽然影响房价走势的因素很多(例如供需动态和经济健康状况),但在某个地区开放新的便利设施,往往会使该区变得更宜居且更受欢迎,进而协助支撑价格和租金。

在此以裕廊东为例。裕廊东历经了相当多年的转型改造,新开发的几处商业地产和新住宅,为社区带来了新的生机。裕冰坊(JCube)、JEM 和西城(Westgate)于2012年至2013年相继落成,而黄廷芳综合医院(Ng Teng Fong General Hospital)则于2015年投入运作。至此之后,据市区重建局房地产资讯系统上的买卖禁令数据,裕廊东非有地转售私宅的平均成交价格稳步上升趋势,平均价格从 2015 年S$839psf上涨到 2022 年S$1,219psf(见图 1)。


图表1:裕廊东非有地转售住宅平均价格


来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统(数据截至2022年5月23日)


随着裕廊东的转型工程逐步落成,出租市场也出现好转。 就租赁数量而言,裕廊东在 2017 年第二季飙升(见图 2),租约数量从上一季的 217 份环比增长约 64% 至 355 份。 此后,出租量继续徘徊在 200 至 300 份左右,高于 2016 年以前的 100 至 150 份租约合同。同时,虽然季度中位数租金(每月$psf)出现些许波动,但总体依旧呈上行趋势。

未来的裕廊湖区,号称新加坡中央区外最大的商业区,将成为一个精彩非凡的生活休闲、商业零售和旅游聚集地。投资者和未来居民或将在中长期内看到资本增长。


图表2:裕廊东非有地住宅出租量与中位数租金


来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统(数据截至2022年5月23日)


3. 未来租户和/或买家

了解房子的目标受众很重要。投资者必须想得到单位的潜在租户会有谁——是一个有学龄孩童的外籍家庭、一对没有孩子的年轻夫妇,还是忙碌的单身专业人士?这样的设想规划,能助你缩小可选地点的范围,并有助决定你的适合单位候选名单。

例如,距离学校 1 到 2 公里半径范围内的房子,会吸引有孩子的家庭以及想成家的年轻夫妇。值得一提的是,外籍人士可能会在孩子能就读的国际学校附近找房子。同时,若房子靠近关键就业节点或产业集群,则可能会吸引在职专业人士,他们或许会享受在同一地区生活和工作的便利。此外,房子靠近地铁站是个额外的优势,这些单位往往能享有更高的租金收益。

选择一套具备广泛群体喜欢的特征的房子也同样重要。根据新加坡国立大学房地产与城市研究院(IREUS)的Property Ownership Aspiration Survey 2022,非有地私宅居民注重的房屋特征包括:宽敞且实用的格局、接近现有/未来地铁站和/或购物中心、大小适中的主卧室,以及开发商的声誉。

4. 持有能力/时长

城市更新和改造的过程可能需要好几年,甚至数十年才算完成。因此,在正在改造中或未来计划改造的地区中买房子,不一定就能马上赚取利润。投资者需确保自己在财务上有足够的持有能力,在未来的3到5年里抵抗一切市场波动。房地产属于长期投资,长期持有房子对投资者来说,较有可能在未来收获更高的资本收益。

在这个点上,将房子现存的屋契纳入考量也能助您采取更明智的投资策略。对那些想在未来将房子留给子女的投资者来说,永久地契的房子或许更能引起他们的兴趣。永久地契房子相对较保值,并且不会受到租赁地契房子所面临的屋契衰减问题影响。

与所有类型的投资一样,买房还是会有投资风险。然而,详细且透彻的规划能有助于降低风险,也可能助您在房地产投资之旅上更加安心。

 


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