投资商业地产的优缺点

博纳研究与编辑部

随着针对住宅房地产市场而推出的更多降温措施于2021 年 12月实施，一些投资者可能正考虑将注意力转移到无需缴纳额外买方印花税（ABSD）的商业地产上。

简略的回顾——政府从 2021 年 12 月 16 日起实施了几项新的房地产限制措施，以防止房地产市场过热。其中包括提高在新加坡购房的外籍人士以及在此购买第二套及后续住宅地产的投资者所需支付的 ABSD 税率。 ABSD 利率的提高预计将为投资需求降温并协助稳定房地产市场。

在一头扎进商业地产投资之前，投资者应该知道，商业地产投资是一个全然不同的领域，当中存在的几个风险与商业地产有着更密切的关联。

以下是投资商业物业的利弊清单，包括分层办公空间、分层工业空间、零售店面和店屋。

优点： 
 

• 所面临的政策风险可能较少（相较于房地产市场）：商业地产不受ABSD影响，只有工业地产需要缴纳卖方印花税（seller’s stamp duty）。商业地产领域引起政府干预以影响市场动态的可能性不大，与住宅市场不同——政府致力于确保住宅市场保持可持续性并满足人口的住房需求。

• 融资差异：在公司/投资载体下购买商业地产的买家将不受总偿债比率（TDSR）的影响。但是，如果买方以私人名义购买房产，TDSR 仍然适用。商业地产贷款方面，金融机构可以提供最多 80% 的贷款与估值比率（LTV），而住宅贷款则为 75%*。 （*借款人的第一笔房屋贷款）
   
• 供应有限：新分层零售/工业/办公空间的供应有限，以及新店屋供应的缺乏可能会支持定价，并确保未来资本增值潜力有更好的上行空间。
   

• 稳定的收入来源：商业租户所签署的租约往往更长，例如2 年或 3+3 年甚至更长的时间。这就确定了商业地产将会有稳定的收入来源。另一方面，住宅租户更倾向于寻求较短的 1 年租约，换句话说，住宅业主需要寻找新租户或更定期地协商续租。

缺点：
 

• 较昂贵的价格：一些商业地产的价格可能高于普通公寓的房价，尤其是店屋领域。因此，商业地产可能不适合预算比方说低于 S$200 万的散户投资者。 2021 年店屋的中位数成交价为 S$550 万——可能远高于许多散户投资者的预算。
   
• 大量现金支出：与住宅不同，买家不能使用公积金（CPF）存款购买商业地产。
   
• 下行风险：商业地产的价格和租金，与经济因素密切相关，可能更容易受到周期性因素的影响，例如经济低迷、行业前景不明朗和其他全球事件/地缘政治风险，而这些风险对住宅市场的冲击可能较小。为此，商业地产的租金回报可能会出现更多的波动和不确定性。
   
• 疫情相关风险：新一波的感染群可能会导致防疫措施的收紧，例如默认居家办公、减少社交聚会和限制就餐。这些措施将对商业地产市场产生更严重的影响。此外，2020 年冠病疫情爆发期间，商业地产业主必须向租户提供租金减免，而住宅业主则不需要这样做。
   
• 对租户的成功有所依赖：商业地产的租金收益取决于租户/经营者的成功。考虑购买商业房地产的投资者应聘请经验丰富的销售员来寻找合适的租户，并深入了解可能被该地产吸引的行业。
   
• 地点选择条件更多：地点对商业地产来说至关重要，尤其是那些由服务业企业租下的商业地产，即容纳零售或餐饮租户的零售店面和店屋地产。这些地产需要高能见度、高客流量，以及人数可观的周围人口/劳动力聚集区来支持他们的生意。
   
• 寻找租户较困难：与住宅租户相比，业主可能更难以为商业地产寻找好的租户。这个空间的合适候选人数量较少，因为企业往往对地点有较高的要求。因此，一些投资者可能会选择购买已经出租的商业空间，而不是空置的单位。
   
• 资产增值和维护：商业地产业主需要对地产进行更多的定期维护，并需每隔一段时间进行资产增值工程，以确保空间能继续满足租户的需求。与住宅相比，此类工程的成本往往更高。

以上几点只是想投资商业地产的潜在投资者所需彻底评估的一部分关键考虑因素。更重要的，投资者应注意，与住宅房地产相比，商业地产可能更受经济变化和不确定性所影响。

以上几点只是想投资商业地产的潜在投资者所需彻底评估的一部分关键考虑因素。更重要的，投资者应注意，与住宅房地产相比，商业地产可能更受经济变化和不确定性所影响。