集体出售与SERS的差异

 博纳研究与编辑部

我们经常在新闻中看到某个项目正在集体出售的相关报道，诸如“诺曼顿园以 S$8.301 亿集体出售”或“麦波申巷的三座组屋获准加入选择性整体重建计划”等之类的新闻头条层出不穷。但什么是集体出售？它与政府组屋的选择性整体重建计划（Selective En bloc Redevelopment Scheme）或 SERS 又有何不同？

简而言之，整体销售（也称为集体出售）和 SERS 都是“回收”土地和重整住宅区的方法，往往会涉及旧项目由新项目取而代之，而土地集约（land use intensification）的程度则取决于容积率（plot ratio）和土地用途的许可。例如，拥有560 个单位的前淡滨尼阁（former Tampines Court）于2017 年 8 月以 S$9.7 亿的价格集体售出，并且正重新发展为聚宝园（Treasure At Tampines），单位数量为惊人的2,203 个。

为什么要进行集体出售或 SERS？

集体出售是指将两个或多个房地产单位出售给同一个买家。如果私宅项目的屋主获得大多数居民的同意，他们可以将地产集体出售（稍后详细介绍）。发起集体出售的一些主要动机包括，解决屋契衰减的问题（尤其99 年地契产业）、建筑老龄化所带来的昂贵维护费用、建筑状况逐年恶化以及把握将单位出售可获得的最高利润的机会。

反观被视为政府组屋版集体出售流程的SERS，组屋业主无权选择何时或是否让自己的房产纳入重建计划。事实上，自 1995 年SERS推出以来，只有 4% 的组屋单位获选加入计划。
 

根据住宅项目的屋龄，需要获得至少 80% 的业主同意（按股份价值和分层面积），才能为项目举行公开招标。如果找到了买家，下一步是从分层地契局（Strata Titles Board）申请销售令（sales order），随后进行相关法律程序合法完成销售。这一切都必须在成功获得所需的大部分业主去执行集体销售协议后的 12 个月内完成。如果没有买家，业主可以选择申请延长屋契并支付相关费用。

销售流程 – 集体出售vs. SERS

在新加坡，集体出售的程序由地契（分层）法令（Land Titles (Strata) Act）所规定。简而言之，集体出售程序从召开股东大会（General Meeting）开始，并通过选举的方式成立集体出售委员会（Collective Sale Committee）。整个集体出售的过程往往困难重重，需至少两年才能完成，而反对者较多的项目可能需要更长的时间。一些住宅项目尽管多次尝试集体出售，但却迟迟未能找到买家。

对组屋区来说，情况就不同了。SERS的程序是由政府发起。政府于 1995 年推出SERS计划，作为城市翻新策略的一种形式去重新发展老旧住宅区。一旦宣布启动SERS，建屋局将举办SERS相关展览，帮助居民进一步了解新家的样貌和细节，并让专业的私人估价师评估他们SERS 单位的市场价值。政府也会进行调查，以了解居民对新单位和设施所喜好的组屋户型。

除安置福利外，政府亦会向屋主提供相应的补偿。SERS 计划下，政府将根据 SERS 公布时的组屋市场价值支付业主一笔款项。 SERS 居民还有机会搬到他们SERS组屋附近替换地段的新组屋，而新组屋配有全新的 99 年屋契。

鉴于 SERS 的诸多好处，许多组屋业主希望能获选参与计划，但这个机会微乎其微。截至本文截稿时，自计划于 25 年前启动以来，新加坡总共仅完成了 77 个 SERS 项目。

居民住户类型 (%)

Source: PropNex Research, Singstats

自愿提早重建计划——VERS

政府于2017 年正告，并非所有单位都会获选加入 SERS，而引起了组屋业主的恐慌。他们担心自己的单位在 99 年屋契结束时会落得一文不值的下场。新加坡就有超过 100 万个住户家庭（或总居民住户的约 79%）以政府组屋为家。

为了缓解业主因屋契衰减而日益增长的忧虑，政府宣布了自愿提早重建计划（Voluntary Early Redevelopment Scheme，即VERS），这是针对屋龄年满70或以上的特定区域所提供的自愿加入计划。获选加入VERS 的地区，其屋主将投票决定是否希望政府在屋契结束前收回组屋。

无论是集体出售、SERS 还是 VERS，都对于土地稀缺的新加坡来说至关重要，因为它们有助城市更新并优化土地用途，以满足我国人口的需求。