5月新盘项目匮乏，开发商销售额连续第二个月下滑

2024年6月18日，新加坡——2024 年 5 月，新私宅销售连续第二个月下滑，新项目数量匮乏压低了市场活动。开发商 5 月份共售出 221 套新房（不包括执行共管公寓EC），较 4 月份所售的 301 套下跌 26.6%。此前，开发商从3 月到 4 月份的销售额环比下降了 58.1%。2024年5月的销售额是自 2008 年以来，5 月单月份最低的销售业绩。                                       

与去年同期相比，新私宅销量较 2023 年 5 月的 1,039 个单位大跌 78.7%，当时双悦园（The Continuum）和青麓尚居（The Reserve Residences）的开盘带动了销售。4 月和 5 月份新私宅总销量达 522 套（不包括 EC）。2024 年 6 月预计不会有大型项目开盘，2024 年第二季开发商销售可能会走软，极大可能比2024 年第一季售出的 1,164 套新房和 2023 年第二季售出的 2,127 套新房来的逊色。


2024 年 5 月，开发商推出了 248 套新单位，较上个月投放市场的 278 套下滑 11%。5 月份一共有三个新项目开盘，分别是核心中央区建有190 个单位的豪华项目天澜云邸（Skywaters Residences），以及中央区外两个精品开发项目 Jansen House（21个单位）和 Straits at Joo Chiat（16 个单位）。

Source: PropNex Research, URA

中央区外（OCR）占 5 月份销售额的 64%，销量达 141 个单位（不包括 EC）。这比上个月成交的 150 个单位下滑了 6%。5 月份最畅销的 OCR 项目包括 以中位数尺价每平方英尺 2,164 元售出25个单位的Lentor Hills Residences；中位数尺价每平方英尺 2,099 元售出23个单位的顶林佳苑（Hillhaven）；中位数尺价每平方英尺 2,128 元售出21个单位的Hillock Green（见表 2）。与此同时，OCR 精品新项目 Jansen House 售出 3个单位，中位数尺价为每平方英尺 2,098 元；Straits at Joo Chiat 则卖出2 个单位，中位数尺价为每平方英尺 2,091 元。

其他中央区（RCR）方面，开发商在 5 月份卖出 53 套新房，较 4 月份的 119 套滑落近 56%。这是自 2023 年 1 月成交 48 套新房以来，RCR新私宅单月销量最少的一次。5 月份最畅销RCR 项目是鼎瑞苑（The Landmark），14 套单位以中位数每平方英尺 2,883 元售出。紧随其后的是双悦园（The Continuum），以中位数尺价每平方英尺 2,844 元售出10个单位。

与此同时，核心中央区 (CCR) 开发商销量在 5 月份环比下降约 16% 至 27 个单位。本月两个受欢迎的 CCR 项目是 19 Nassim 和康邻豪庭（Klimt Cairnhill），分别以每平方英尺 3,373 元和每平方英尺 3,317 元的中位数尺价各自卖出6 个单位。值得注意的是，丹戎巴葛（Tanjong Pagar）天澜云邸 57 楼的一套面积7,761 平方英尺的公寓单位，以 4,730 万元或每平方英尺 6,100 元的价格售出，创下99 年地契非有地新私宅项目最高尺价的纪录。

EC 市场中，新私宅销量从 4 月份的 51 套下跌至 5 月份的 40 套，跌幅约22%。North Gaia 是5月份最畅销的 EC 项目，以每平方英尺 1,338 元的中位数尺价售出 20 个单位。市区重建局数据显示，截至 5 月底，市场上有 299 套未售出的新 EC 单位。

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：

“5 月份新私宅销售低迷，成了开发商销售三个月来的最低水平。新开盘的项目数量有限，因此销售疲软并不令人意外。5 月份推出的新项目中，有两个是单位数量较少的精品开发项目，而天澜云邸作为市中心的高端项目，可能超出了本地大多数购房者的预算。

除了 3 月份推出建有 533 个单位的悦府伦庭外，迄今为止推出的新项目规模相对小得多。许多潜在购房者可能正在等待更多项目开盘，才能在买房前货比三家。

新盘项目数量匮乏，以及多数家庭会趁学校假期出国旅行进而形成交易淡季，开发商销售在来临的 2024 年 6 月可能会保持疲软。因此，我们认为2024 年第二季新私宅销售预计将表现平淡，可能低于 2024 年第一季（1,164 套）以及 2023 年第二季（2,127 套）。

2024 年第三季市场可能会更活跃，尽管开发商可能会避免农历鬼月（8 月 4 日至 9 月 2 日）期间推出项目。两个OCR项目，裕廊东（Jurong East）建有440个单位的水岸华庭（Sora）和弗洛拉通道（Flora Drive）建有 276 个单位的 Kassia，预计将于 7 月份开盘。其他中大型项目也可能在 2024 年第三季上市，包括嘉乐轩（Emerald of Katong）（847 个单位）、Meyer Blue（226 个单位）、鑫丰瑞府（The Chuan Park）（916 个单位）、武吉知马连路（Bukit Timah Link）项目（160 套）。

近期开盘的新项目数量有限，市场上现有项目的未售库存继续减少。Lentor Hills Residences 于 2023 年 7 月推出，是 2024 年 5 月最畅销的项目。值得注意的是，伦多（Lentor）地区另外三个项目Hillock Green、悦府伦庭 和 Lentoria都得以上榜5月份畅销项目前十名。市建局房地产资讯系统买卖禁令数据显示（截至 6 月 9 日），这四个伦多项目以及综合开发项目曲水伦庭（Lentor Modern）（2022 年 9 月开盘）共售出单位总数的约 75%（2,477 个单位中的 1,855 个）。这或许在一定程度上缓解了人们最初的担忧，认为伦多地区可能出现供应过剩的情况。伦多中路（Lentor Central）的第六个项目或将建有约 475 个单位，目前尚未开售。这个地段于 2023 年 9 月由开发商标得。

 表 1: 每月非有地新私宅销售（不包括EC）的买家居民身份国籍占比

来源: 博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（数据于2024年6月18日截取）

买卖禁令数据显示，5 月份外国买家（非永久居民）所占新私宅销售的比例，从上个月的 3.5% 下滑至 2.8%。以绝对数量来看，外国买家提交的买卖禁令有六个，而上个月的外国买家买卖禁令则有10笔。2024 年 5 月份由外籍买家（NPR）买下的6个单位来自10 Evelyn、19 Nassim、Atlassia、康邻豪庭、天澜云邸以及万景轩（The Botany at Dairy Farm）。与此同时，4月到5月，本地买家和永久居民买家购买新私宅的销售比例微升，分别占5月份销售的82.6% 和 14.7%（见图 1）。”

表2：2024年5月畅销私宅项目龙虎榜（不包括EC）

来源: 博纳研究、市区重建局（2024年6月18日）