2024年2月新私宅销售表现疲敝 受农历年假期和新项目匮乏影响

2024年3月15日，新加坡——2024 年 2 月，私宅开发商售出 149 套新私宅（不包括执行共管公寓 executive condos），比上个月出售的 281 套下滑约 47%，与去年同期销售的 433 套相比则下跌 66%。农历新年假期导致的市场淡季，以及 2 月份缺乏新私宅项目推出，是导致交易量下降的原因。

Source: PropNex Research, URA

销量主要由大众市场和市区边缘市场占主导。中央区外（OCR），开发商于 2 月售出了 58 套新单位（不包括 EC），低于上个月的144 套，因为顶林佳苑（Hillhaven）撑起了1 月份销量。万景轩（The Botany at Dairy Farm）是2月最畅销的 OCR 项目，销量为15 套单位，中位价为每平方英尺 2,018 元。 榜上紧随其后的三个项目各卖出 8 个单位：Hillock Green 中位价为每平方英尺 2,242 元； Lentor Hills Residences 中位价为每平方英尺 2,099 元；秘林嘉园（The Myst）中位价则为每平方英尺 2,238 元。

其他中央区（RCR）方面，开发商同样售出 58 套新单位，较 1 月份成交的 112 套环比下降 48%，当时的销量由 The Arcady at Boon Keng 支撑。2月份最受欢迎的 RCR 项目包括博盛苑（Blossoms by the Park）、名门世家（Grand Dunman）和松岩轩（Pinetree Hill）。这三个私宅项目各售出10各单位，中位数每平方英尺价格依序为2,585 元、2,532 元和 2,468 元。

核心中央区 (CCR) 逆势而上，新私宅销量环比增长 32%，从 1 月份的 25 套增至 2 月份的 33 套。自华登嘉苑（Watten House）于2023年11月开盘以来，近三个月没有新CCR项目推出。2 月份最畅销的 CCR 项目是康邻豪庭（Klimt Cairnhill）和柏南华庭（One Bernam），两者各售出 5 个单位，中位数尺价分别为每平方英尺 3,434 元和2,567 元。

EC 市场方面，2 月份新私宅销量较1月份成交的 307 套，环比下跌约 89% 至 34 套，昱丰嘉园（Lumina Grand EC）的推出提振了上个月的销量。2 月份 EC 销售由昱丰嘉园位居榜首，以中位价每平方英尺 1,497 元售出16 套新单位。North Gaia EC则以每平方英尺1,327 元中位价售出14 套单位。 EC 销售有料于 3 月份回升，昱丰嘉园在 3 月 2 日至 3 日周末展开的第二轮第二次购屋者的订购活动中，卖出了约60革新单位。

开发商于2月份推出45 个新单位（不包括 EC），低于上个月投放市场的 417 个单位（不包括 EC）。 2 月份没有推出新的 EC项目。

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：

“2月份新私宅销售和上个月的一样，依旧低迷疲敝。农历新年的影响及新盘项目的缺席为2月份的交易带来了压力。此外，自2021年12月出台的多轮降温措施、居高不下的利率、不确定的市场情绪，或许还有些许的买家疲劳，也依旧是销售活动的负累。

然而，我们预料开发商销售活动将在 3 月份回升，伦多山路（Lentor Hills）社区的两个新项目Lentoria 和悦府伦庭（Lentor Mansion）将于本月上市。 Lentoria 在早些时候的开盘周末共售出 50 个单位，这将有助于支撑 3 月份的一级市场销量。与此同时，即将于3月16日开放预定申购的悦府伦庭，在预览期间已引起积极关注，有料能收到买家青睐。

一般来说，买家依旧对价格敏感，且因有充足的选项而变得非常挑剔。部分潜在买家可能会耐心地采取观望态度，打算在第二季或接近下半年的时间进场。他们持续跟进房地产市场的表现，并可能坚持等待任何降息的可能性，而降息或将在今年晚些时候发生。尽管如此，据观察，一些买家可能会考虑在相对“安静”的时期买房。与购屋需求旺盛的时期相比，“安静”时期的开发商在为单位定价时更加敏感。

从非有地新私宅（不包括 EC）的中位数成交价来看，2 月份CCR尺价环比下跌 3% 至每平方英尺 3,087 元（见表 1）。 这主要由2月份的低销量及1月份的较高基数造成。现有项目如滨海名汇（Midtown Bay）和 Perfect Ten的部分交易可能支撑了1月份的价格。与此同时，RCR 和 OCR 从1 月至 2 月份的中位数尺价，分别环比小幅下跌 0.5% 和 1%。我们留意到，OCR 尺价中位数，自 2023 年 11 月因聚鼎（J'den）成交价创下新基准价格而飙升后，目前已稳定在每平方英尺 2,100 元左右的水平。”

表1：各区域每月非有地新私宅（不包括 EC）的中位数成交尺价（S$PSF）

来源: 博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（数据取于2024年3月15日）

2月份外国买家（非永久居民NPR）占新私宅销售（不包括EC）的比例为2.0%（见表2），高于上个月的1.4%。这主要是 2 月份整体交易量较低所带来的现象，因为从绝对数量来看，只有三笔交易涉及外籍买家（NPR），而 1 月份则有四笔类似交易。与此同时，新加坡永久居民（SPR）占新私宅销售的比例从1月份的10%上扬至2月份的14.9%。本地公民则以约83%的比例持续占据开发商销售活动的绝大多数。”

表 2: 每月非有地新私宅销售（不包括EC）的买家居民身份国籍占比

来源: 博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（数据于2024年3月15日取得）

表3：2024年2月畅销私宅项目龙虎榜（不包括EC）

来源: 博纳研究、市区重建局（2024年3月15日）